[AnwaltOnline - Newsletter Juli 2006]

Mietrecht

[AnwaltOnline - Newsletter Juli 2006]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                       Juli 2006 *
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* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Mietvertrag nicht zustande gekommen - Verjährungsfrist
    für Schadensersatz

a) Auf einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo
wegen Um- und Rückbaukosten ist die sechsmonatige Ver-
jährungsfrist des § 558 a.F. BGB (jetzt § 548 BGB) analog
anzuwenden, wenn es nicht wie vorgesehen zum Abschluss des
Mietvertrages gekommen ist.
b) Hat in einem solchen Fall der potentielle Vermieter noch
den unmittelbaren Besitz an der Sache, beginnt die Ver-
jährungsfrist bereits ab dem Zeitpunkt zu laufen, an dem die
Vertragsverhandlungen der Parteien ihr tatsächliches Ende
gefunden haben. Das gilt auch dann, wenn zu diesem Zeitpunkt
der Schaden noch nicht beziffert werden kann, da die Mög-
lichkeit einer Feststellungsklage ausreicht, um die Ver-
jährung zu unterbrechen.

BGH, 22.2.2006 - Az: XII ZR 48/03

 >> Glockenspiel im Wohngebiet?

Ein im Garten einer Seniorenresidenz befindliches Glocken-
spiel ist nicht ohne weiteres zulässig - selbst bei ledig-
lich einmal täglichem Spiel. Das Glockenspiel mit im Mittel
70 dB(A) ist in einem Wohngebiet nicht zulässig. Ein solches
gebietsfremdes Glockenspiel ist nicht sozialadäquat und
somit keine zumutbare Schalleinwirkung. Auf die Häufigkeit
des Spiels kommt es nicht an.

VG Minden - Az: 9 K 108/06

 >> Vertragsverlängerung per Fax?

Im vorliegenden Fall enthielt der Gewerbemietvertrag eine
Verlängerungsoption zugunsten des Mieters, die bis zu einem
Stichtag ausübbar war. Innerhalb der Frist sendete der
Mieter dem Vermieter ein Fax, in dem die Optionsausübung
erklärt wurde. Das Schriftformerfordernis bei einer
Vertragsdauer von mehr als einem Jahr umfaßt jedoch auch
Änderungen, Ergänzungen und sonstige Nebenabreden, so daß
die Erklärung per Fax unwirksam war, da die gesetzliche
Schriftform nicht erfüllt war. Der Vermieter mußte die
Vertragsverlängerung somit nicht akzeptieren.

OLG Köln, 29.11.2005 - Az: 22 U 105/05

 >> Leichtmetallgeländer sind keine bauliche Maßnahme

Wird eine massive Balkonbrüstung durch Leichtmetallgeländer
ersetzt, so handelt es sich um eine modernisierende
Instandsetzung und kann somit mehrheitlich von den Wohnungs-
eigentümern beschlossen werden.

OLG München, 14.11.2005 - Az: 34 Wx 105/05

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Feuchten Keller arglistig verschwiegen
 >> Nebenkostenvorauszahlung - nur für ein Jahr
 >> Mietvertrag mit Botschaft
 >> Wasserschutz?

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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Fehlbelegungsabgabe (Fehlsubventionierungsabgabe)

Die Fehlsubventionierungsabgabe (umgangssprachlich Fehl-
belegungsabgabe) stellt eine Ausgleichszahlung dar, die
Inhaber öffentlich geförderter Wohnungen zu leisten haben,
wenn ihr Einkommen die Grenze für den Bezug einer staatlich
geförderten Wohnung um mehr als 20% übersteigt. Pflege-
bedürftige, Schwerbehinderte und Alleinerziehende erhalten
einen zusätzlichen Freibetrag. Die Einkommensgrenze bestimmt
sich nach der Zahl der Personen, die die Wohnung nicht nur
vorübergehend nutzen.

Hintergrund ist der Umstand, daß für die Wohnberechtigung
die Einkommenssituation zum Wohnungsbezug maßgeblich ist.
Kommt es zu einem späteren Zeitpunk zu einer Erhöhung des
Einkommens, so muß keine höhere Miete als die Kostenmiete
entrichtet werden. Auch muß der Mieter nicht ausziehen. Die
nicht notwendigen Subventionen (s.o.) sollen jedoch
zumindest teilweise abgeschöpft werden. Die auf diesem Weg
eingenommen Abgaben werden zum Bau weiterer Sozialwohnungen
verwendet.

Die Höhe der Abgabe liegt je nach Höhe des Einkommens
zwischen 0,25 und 1,00 EURO/qm Wohnfläche. Die genaue
Staffelung ist im Gesetz über den Abbau der Fehlsub-
ventionierung im Wohnungswesen geregelt und beträgt:

1. 0,25 EURO/qm bei Überschreitung der Einkommensgrenze um
   20 bis 35 %

2. 0,60 EURO/qm bei Überschreitung der Einkommensgrenze um
   35 bis 50 %

3. 1,00 EURO/qm bei Überschreitung der Einkommensgrenze um
   mehr als 50 %

Ändert sich das Einkommen auf Dauer (mindestens sechs
Monate), so kann die Abgabe angepaßt werden. Die Abgabe
kann von den Ländern und Gemeinden angepaßt werden. Die
Erhebung obliegt den Gemeinden.

Kappungsgrenzen verhindern, daß Mietzins sowie Abgabe die
ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen
Wohnraum nicht übersteigen.

 >> Hausordnung

Paragraph 21 des Wohnungseigentumsgesetzes schreibt vor, für
Eigentumswohnanlagen Hausordnungen aufzustellen. Aber auch
dann, wenn dieses Gesetz nicht gilt, ist es vor allem in
Mehrfamilienhäusern vielfach üblich, dass der Eigentümer/
Vermieter eine Hausordnung aufstellt.
Besteht eine Hausordnung, ist diese meistens als Anlage einem
Mietvertrag beigefügt. Im Gegensatz zum Mietvertrag, der nur
das Verhältnis zwischenMieter und Vermieter regelt, ordnet
die Hausordnung im wesentlichen das Verhalten der ver-
schiedenen Mietparteien in einem Haus. Jeder Mieter kann von
jedem anderen Mieter im Haus und vom Vermieter die Ein-
haltung der Hausordnung verlangen.
Die Geltung der Hausordnung hängt von ihrer Vereinbarung ab -
dazu muss die Hausordnung in den Mietvertrag mit einbezogen
werden. Dies kann als als Anlage zum Mietvertrag geschehen.
Es genügt aber auch, in einzelnen Paragraphen des Mietver-
trags auf die Hausordnung Bezug zu nehmen.
Eine Vertragsklausel in einem Mietvertrag, wonach "die
anliegende Hausordnung Bestandteil dieses Vertrages" ist
jedoch unwirksam, da sie gegen das AGB-Gesetz verstößt. Dies
begründet sich durch die immanenten unzulässige Beweislast-
umkehr - der Mieter würde die Beweislast tragen, dass die
Hausordnung bei Vertragsabschluß nicht vorlag und er deshalb
keine Kenntnisnahme erfolgen konnte.
Als einen der wichtigsten Regelungspunkte normiert die Haus-
ordnung die Reinigung (Kehrwoche) der gemeinsam benutzten
Räume und Flächen, wie Treppenhaus, Kellergang, Waschküche
etc. Falls in dem Anwesen  kein Hausmeister vorhanden ist,
wird die Reinigungspflicht den verschiedenen Mietparteien
in bestimmten Zeitfolgen (Kehrwochenplan) auferlegt. Dieser
Reinigungspflicht muss der Mieter nachkommen. Verletzt der
Mieter diese Pflicht, kann ihn der Vermieter diesbezüglich
abmahnen. Sollte der Mieter trotz Abmahnung seinen
Reinigungsverpflichtungen nicht nachkommen, so ist der
Vermieter befugt, die Reinigung von Dritten (z.B.
Reinigungsfirmen) vornehmen zu lassen. Die hierbei ent-
stehenden Kosten hat der Mieter dann zu tragen.
Ist ihm die Erfüllung seiner Reinigungspflicht nicht möglich
(z.B. wegen Urlaub, Krankheit …), hat er selbst dafür zu
sorgen, dass ein anderer seine Pflicht überimmt. Beauftragt
der Mieter einen professionellen Reinigungsservice hat er
die dadurch entstehenden Kosten selbst zu tragen.
Die Hausordnung darf dem Mieter keine neuen Pflichtern auf-
erlegen oder bestehende Rechte des Mieters aus dem Mietver-
trag einschränken. Entsprechende Klauseln sind dement-
sprechend unwirksam.
Ein einfacher Aushang der Hausordnung beispielsweise im
Treppenhaus ist z.B. dann nicht wirksam, wenn bei Vertrags-
schluß nicht gesondert auf die Hausordnung hingewiesen
wurde. Der Mieter hatte in diesem Fall nämlich keine
Gelegenheit die Hausordnung zur Kenntnis zu nehmen. Eine
nachträgliche Aushändigung der Hausordnung führt nicht zur
Einbeziehung in den Mietvertrag.
Sofern bei Abschluß des Mietvertrages keine Hausordnung
besteht, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung
aufstellen. Eine solche Hausordnung ist aber nur insoweit
zulässig, als diese Regelungen für ein Zusammenleben der
Mieter erforderlich sind. Es gilt ebenfalls, daß die Haus-
ordnung keine neuen Pflichten auferlegen oder bestehende
Rechte einschränken darf.
Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie
vom Vermieter nicht einseitig abgeändert werden, es sei
denn, er hat sich dieses Recht ausdrücklich vorbehalten.
Dagegen kann eine vom Vermieter einseitig errichtete
Hausordnung von ihm auch abgeändert werden, wenn dafür ein
sachliches Bedürfnis besteht.

Die Gleichstellung aller Mieter in der Hausordnung muß
selbstverständlich beachtet werden.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Fehler bei der Betriebskostenabrechnung

 >> Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes oder einer auf-
    lösenden Bedingung

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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*3* Mehr von AnwaltOnline

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es war eine verzwickte geschichte,aber die beratung war doch gut.

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