[AnwaltOnline - Newsletter Juni 2006]
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* AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2006 *
* von https://www.AnwaltOnline.com *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Mehr von AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Koppelung eines Servicevertrages an den Mietvertrag
(Betreutes Wohnen)
Die Bindung des Servicevertrages an den Fortbestand des
Mietvertrages im Rahmen eines Betreuten Wohnens ("Service-
Wohnen") ist grundsätzlich nicht sittenwidrig.
BGH, 23.2.2006 – Az: III ZR 167/05
>> Wohnung nicht in knalligen Farben zurückgeben!
Bei Farbgestaltung kann der Mieter die Grenzen des normalen
Geschmacks nicht überschreiten. Soll die Wohnung zurück-
gegeben werden, so muß daher andernfalls ein neuer Anstrich
her.
Vorliegend sah das Gericht die Grenze bei besonders kräftigen
Farbtönen wie rot, blau und moosgrün sowie einem gelben
Grundanstrich mit einem zweifarbigen braunen Muster über-
schritten. Dezente Pastellfarben hingegen sind zulässig. Auch
ein hellblauer Anstrich wurde gerade noch akzeptiert.
KG Berlin, 9.6.2005 – Az: 8 U 211/04
>> Fristlose Kündigung, wenn Miete dauernd zu spät gezahlt
wird?
Bei ständig unpünktlicher Mietzahlung ist eine Kündigung
auch dann möglich, wenn die Miete in letzter Minute noch
entrichtet wird. Eine Vertragsfortsetzung kann bei einem
solchen Verhalten unzumutbar sein, wenn der Mieter nach
einer bereits erfolgten Abmahnung erneut säumig ist.
BGH, 26.1.2006 – Az: VIII ZR 364/04
>> Makler muß nicht auf Fertighaus hinweisen
Es besteht keine Verpflichtung des Maklers, den Auftraggeber
darauf hinzuweisen, daß es sich bei einem Wohnhaus, welches
sich auf dem zu erwerbenden Grundstück befindet, um ein
Fertighaus handelt. Ein Fertighaus ist nicht ohne weiteres
ein Haus mit minderem Gebrauchs- oder Verkehrswert.
OLG Frankfurt, 1.8.2005 – Az: 19 W 26/05
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Schlüsselrückgabe verweigern?
>> Provisionszusage des Mieters an Wohnungsvermittler und
Mietgarantie
>> Terrasse muß 2,5 m von Grundstücksgrenze liegen!
>> Betriebskosten: ab 10% Anstieg zu begründen
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats
>> Außerordentliche fristlose Kündigung
> Mieterkündigung
Nach § 543 BGB kann der Mieter aus wichtigem Grund außer-
ordentlich fristlos kündigen. "Ein wichtiger Grund liegt
vor, (..) wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Miet-
verhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis
zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht
zugemutet werden kann". Dies ist beispielsweise dann der
Fall, wenn der Mieter die Wohnung praktisch nicht mehr
vertragsgemäß nutzen kann. Beispiele hierfür sind ein
Heizungsausfall im Winter oder eine völlig durchfeuchtete
Wohnung.
Zunächst muss der Mieter jedoch dem Vermieter nach § 543
Abs. 3 BGB eine angemessene (!) Frist setzen, damit dieser
die Mängel beseitigen kann. Verstreicht diese Frist
ergebnislos, kann der Mieter fristlos kündigen. Ausnahms-
weise ist die Frist entbehrlich, wenn von vornherein klar
ist, dass der Mangel nicht beseitigt werden kann oder der
Vermieter sich ernstlich und endgültig weigert, Abhilfe zu
schaffen.
Nach § 569 BGB kommt eine fristlose Kündigung zudem in
Betracht, wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheits-
gefährdung ausgeht oder ernsthaft auszugehen droht. Eine
Fristsetzung ist in diesem Fall entbehrlich. Jedoch ist
erforderlich, dass in der schriftlichen Kündigung der
Kündigungsgrund „Gesundheitsgefahr“ (mit Ursachen) genannt
wird.
Erfolgte die fristlose Kündigung des Mieters rechtmäßig, ist
der Vermieter ihm im Verschuldensfall zum Schadensersatz
verpflichtet.
> Vermieterkündigung
Nach §§ 543, 569 BGB ist der Vermieter zur fristlosen
Kündigung berechtigt, wenn der Mieter - in der Regel
ungeachtet einer Abmahnung - die Mietsache vertragswidrig
gebraucht und hierdurch die Rechte des Vermieters in erheb-
lichem Maße verletzt werden.
Beispiele:
- unbefugte Untervermietung
- Überbelegung der Wohnung
- schwere Verstöße gegen die Hausordnung
- bauliche Veränderungen in der Wohnung ohne Genehmigung des
Vermieters
Infrage kommt auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungs-
verzuges des Mieters. Hierzu ist es aber erforderlich, dass
der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der
Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teiles
der Miete in Verzug ist. Ausreichend ist, wenn sich der
Verzug über eine Dauer von von mehreren Monaten erstreckt
und jeweils nur Teile der Miete betrifft, wenn der aus-
stehende Betrag die Miete für zwei Monate erreicht.
> Kündigung durch Mieter oder Vermieter
Sowohl Mieter als auch Vermieter können nach § 569 Abs. 2
BGB fristlos kündigen, wenn der andere Teil seine Ver-
pflichtungen schuldhaft in solchem Maß verletzt, ins-
besondere den Hausfrieden stört, dass die Fortsetzung des
Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Beispiele:
- Belästigung
- Streitereien
- übermäßiger Lärm
>> Stärkung für das Wohnungseigentum
Der Deutsche Bundestag hat am 12.5.2006 in erster Lesung über
die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes beraten. Das Gesetz
vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen und ver-
einheitlicht das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentums-
sachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten.
„Wir reagieren mit dem Gesetzentwurf auf den gestiegenen
Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen.
Besonders in mittleren und größeren Wohnanlagen ist die
bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs-
oder Modernisierungsmaßnahmenvielfach nicht oder kaum zu
erreichen. Die neuen Regelungen stärken die Entscheidungs-
und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften. Die
Eigentümerinnen und Eigentümer der etwa fünf Millionen
Eigentumswohnungen in Deutschland werden ihre Angelegenheiten
einfacher als bisher regeln können. So bleibt das Wohnungs-
eigentum auch in der Zukunft attraktiv – nicht zuletzt als
eine immer stärker genutzte Form der Altersvorsorge“,
erläuterte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries.
Zu den Regelungen im Einzelnen:
Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen
der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigen-
tümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung
von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können
dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am
individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer
können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instand-
haltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung
nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu
gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für
die einzelnen Miteigentümer ankommt. Qualifizierte Mehr-
heitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungs-
eigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der
Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines
Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und
Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach
geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.
Die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemein-
schaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümer-
gemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer rechtsfähig. Diese Rechtsprechung
hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges ver-
einfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen
entstehen lassen. Der Entwurf trägt der Entscheidung des
Bundesgerichtshofs Rechnung und gibt der Praxis gleichzeitig
die nötige Klarheit. Das betrifft vor allem die Frage der
Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen
gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungs-
eigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigen-
tumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im
Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den
anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der
Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der
Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem
Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 € auf 100 €.
Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen
nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher
nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG)
richten. Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das
der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger
gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen
Zivilprozesses nicht unterscheidet.
Der Gesetzentwurf verbessert die Möglichkeiten sich über den
Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu
informieren. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter
eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungs-
eigentum zu Gute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen
können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.
Schließlich führt der Gesetzentwurf für sog. Hausgeld-
forderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht
vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch
wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie
Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder
–unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.
Quelle: PM des BMJ
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>> Behindertengerechte Nutzung der Mietsache
>> Abnahmeprotokoll
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