[AnwaltOnline - Newsletter Januar 2006]

Mietrecht

[AnwaltOnline - Newsletter Januar 2006]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                     Januar 2006 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Kündigung wegen überwiegend beruflicher Gründe

Will ein Vermieter die Wohnung lediglich zum Teil für eigene
Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke
nutzen (vorliegend: Errichtung eines Architekturbüros), so
müssen aufgrund der Nähe zur Eigenbedarfskündigung ver-
nünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen.

BGH, 5.10.2005 – Az: VIII ZR 127/05

 >> Kautionsanspruch aufrechnen?

Auch nach Ablauf einer (angemessenen) Abrechnungsfrist –
regelmäßig sechs Monate – kann der Vermieter die Kaution
zurückhalten oder den Rückzahlungsanspruch des Mieters durch
Aufrechnung mit einer eigenen Forderung ganz oder teilweise
tilgen. Wurde mit der Geltendmachung einer Forderung aus
Kulanz, eigener Bequemlichkeit oder gar Sorglosigkeit über
die Frist hinaus gewartet, so darf dem Vermieter hieraus
noch kein Nachteil entstehen. Gleiches gilt für die
Abrechnung der Kaution. Auch nach Ablauf der Abrechnungs-
frist können Gegenforderungen aufgerechnet werden.

LG Berlin, 12.10.2001 - Az: 64 S 208/01

 >> Winterwartungskosten ungleich verteilt

Ein einheitlicher Kostensatz für die Winterwartung als
Bestandteil der Straßenreinigungskosten kann nicht zugrunde
gelegt werden, wenn die Nebenstraßen nur bei extremen
Witterungsbedingungen oder auf Anforderung von Schnee und
Eis geräumt werden. Es muß eine Differenzierung nach
Intensität der Räumung erfolgen.
Eine Gebührenerstattung auf Antrag des Betroffenen
beseitigt die rechtswidrige Ungleichbehandlung nicht.

VG Gelsenkirchen, 6.9.2001 – Az: 13 K 2110/98

 >> Vermieter muß sich um Weitervermietung bemühen

Ein Vermieter kann von seinem Mieter Mietausfall als
Schadensersatz geltend machen, wenn dem Mieter aufgrund
Zahlungsverzugs ein Zeitmietverhältnis gekündigt wurde.
Anderweitige – auch mögliche – Mieteinnahmen sind jedoch
anzurechnen. In diesem Zusammenhang beschränkt sich die
Schadensminderungspflicht des Vermieters in den ersten
Monaten auf die Beauftragung eines Maklers und das Anbringen
eines Schildes („Wohnung zu vermieten“) am Haus. Später
können auch Anzeigen in der Tagespresse verlangt werden.
Unternimmt der Vermieter sechs Monate nach Auszug des
Mieters keine weiteren Aktivitäten, so beschränkt sich der
Schadensersatzanspruch auf den Zeitraum von sechs Monaten.

LG Lüneburg, 9.4.2002 – Az: 6 S 201/01

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Kleine Hunde auch bei Verbot OK?
 >> Keller per Video überwachen?
 >> Lüftungsrohr ist Gemeinschaftseigentum
 >> Erreichbarkeit verschlechtert – Kündigung?

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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit gut 1.475 Urteile.

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Staffelmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag bietet einerseits eine klare und
übersichtliche Regelung hinsichtlich der zukünftigen Miethöhe
und ist insbesondere in Ermangelung einer einfachen Fest-
stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine adäquate
Alternative zum "einfachen" Mietvertrag. Andererseits ist
der Staffelmietvertrag auch starr und unflexibel. Mieter-
höhungen aufgrund von Modernisierungen oder anderen Maß-
nahmen sind ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2BGB).

Staffelmieten sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im
Voraus jährliche Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeit-
raum (jedoch maximal bis zu 10 Jahren) vereinbart werden.
Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem
Geldbetrag auszuweisen (also nicht nur in Prozenten; § 557a
Abs. 1 BGB ). Eine Kündigung kann dabei für maximal vier
Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a BGB Abs. 3). Die Miete
erhöht sich somit automatisch - üblicherweise jedes Jahr -
ohne daß es einer Mitteilung bedarf. Zusätzliche Mieter-
höhungen, z. B. für Modernisierung, sind in diesem Zeitraum
allerdings unzulässig - lediglich Betriebskostenerhöhungen
dürfen weitergegeben werden, wenn es im Vertrag steht. Der
Zeitraum zwischen den Mietstufen muß mindestens ein Jahr
betragen (§ 557a BGB Abs. 2), er kann jedoch auch länger
dauern und ist frei vereinbar, solange der Mindestabstand
berücksichtigt wird. Die jeweiligen Abstände können auch
unterschiedlich lang sein. Die Mietzeit ist jedoch nicht
zwingend im Voraus zu vereinbaren - auch ein Staffelmiet-
vertrag von unbestimmter Dauer ist möglich. Er bedarf
jedoch in jedem Fall der Schriftform.

Nichtigkeit einzelner Staffeln

Der Umfang der Vertragsnichtigkeit bei Verstößen gegen
Preisvorschriften, wie auch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz
(WiStG) eine darstellt, ist nach dem Schutzzweck der ver-
letzten Norm zu bestimmen. § 5 WiStG soll zum Schutz des
Mieters die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden.
Daher reduziert sich eine i.S.v. § 5 WiStG überhöhte Miete
auch nicht auf einen Stand unterhalb der Angemessenheits-
schwelle von 20 % über der Ortsüblichkeit (§ 5 Abs. 2 WiStG
- vgl. insofern die einschlägigen Mietspiegel).

Zudem paßt sich diese Schwelle nachträglichen Erhöhungen der
ortsüblichen Vergleichsmiete an, so daß dadurch die Teil-
nichtigkeit der zunächst gegen § 5 WiStG verstoßenden Miet-
zinsabrede entfällt (OLG Frankfurt/M. Nr. 12 = WuM 1985, 139;
OLG Hamm, RE, HdM, OLG Hamm Nr. 24 = NJW 1983, 1622 =
WuM 1983, 108; KG, RE, HdM, a.a.O., KG Nr. 29 = NJW-RR 1995,
1037 = WuM 1995, 384). Daher ist jeder Staffelsatz mit der
ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des jeweils
vorgesehenen Anfangstermins zu vergleichen und jeweils
unabhängig von den ggf. überhöhten früheren Staffelsätzen
auf seine Vereinbarkeit mit den Vorgaben des § 5 WiStG zu
überprüfen.

Erfüllt ein Staffelmietvertrag nicht die Anforderungen des
§ 557a BGB, so ist er unwirksam - auch dann, wenn die
Erhöhungsbeträge in der Vergangenheit vom Mieter bezahlt
wurden. In einem solchen Fall kann sich der Mieter auf die
Unwirksamkeit berufen und die überzahlte Miete als
ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern. Vermieter
können sich indes nicht zu ihren Gunsten auf die Unwirksam-
keit berufen, da mit der unwirksamen Staffelung des
Vermieters zu erkennen gegeben wurde, daß der Vermieter
keine über die Staffelung hinausgehende Miete verlangen
wollte. Somit kann bei Unwirksamkeit zwar eine normale
Mieterhöhung verlangt werden, jedoch nur bis zur
entsprechenden Höhe der eigentlich vereinbarten Staffelmiete.

Im Hinblick auf die weiteren mietvertraglichen Vereinbarungen
ist auch ein Staffelmietvertrag ein normaler Mietvertrag,
der die gleichen Regelungen enthalten kann wie jeder andere
Mietvertrag auch.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Tod des Mieters - Wenn kein Erbe existiert
 >> Rolläden reinigen

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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*3* Mehr von AnwaltOnline

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*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

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Martina Schwittay-Kraus, Ludwigshafen

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