[AnwaltOnline - Newsletter August 2004]

Mietrecht

[AnwaltOnline - Newsletter August 2004]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                     August 2004 *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Über das Grundstück hinausgebaut...

a) War dem Eigentümer des Stammgrundstücks der Überbau auf-
grund eines Mietvertrags über die überbaute Fläche ge-
stattet, berührt der Ablauf des Vertrags sein Eigentum am
Überbau nicht; er ist aber verpflichtet, dem Eigentümer des
überbauten Grundstücks das Eigentum am Überbau zu ver-
schaffen.
b) Dem Eigentümer des rechtmäßig überbauten Grundstücks kann
das Eigentum am Überbau durch Bestellung einer Dienstbarkeit
zu Lasten des Stammgrundstücks (Ausschluß der Ausübung des
Überbaurechts) oder durch Aufhebung der Gestattung und
Trennung des Überbaus vom übrigen Gebäude verschafft werden.
c) Der Erwerb des Stammgrundstücks berechtigt den Erwerber
nicht, den aufgrund eines von seinem Rechtsvorgänger abge-
schlossenen Mietvertrags errichteten Überbau auf dem fremden
Grundstück zu unterhalten.

BGH – Az: V ZR 243/03

 >> Wenn der Verwalter einfach Aufträge vergibt...

Es liegt ein Fehlverhalten vor, wenn der Verwalter Aufträge
für nicht dringende Instandsetzungsarbeiten in erheblichen
Umfang vergibt, ohne dass ein ermächtigender Beschluß vor-
liegt. Dies kann die Abberufung des Verwalters insbesondere
dann rechtfertigen, wenn das Fehlverhalten auf Uneinsichtig-
keit beruht und seitens der Eigentümer mit einer Fortsetzung
dieses Verhaltens zu rechnen ist. Eine weitere Zusammen-
arbeit ist dann nicht zumutbar.
Ein Verwalter kann für sich keine Befugnis aus Verein-
barungen der Eigentümer hinsichtlich von Baumaßnahmen ab-
leiten, diese Vereinbarungen eigenmächtig mittels Auftrags-
vergabe und Sonderumlagen umzusetzen.

Bayerisches OLG – Az: 2 Z BR 181/03

 >> Nicht an der Verhandlung beteiligt – trotzdem
    Provisionsanspruch?

Für die Entstehung eines Provisionsanspruches genügt es,
wenn der Makler den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer
hergestellt hat und eine zeitliche Nähe zum Verkauf vor-
liegt. Es ist nicht notwendig, daß der Makler an den Ver-
kaufsverhandlungen beteiligt war.

OLG Koblenz – Az: 5 U 306/03

 >> Abrißkündigung

Der ersatzlose Abriß eines Gebäudes ist keine wirtschaft-
liche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietver-
hältnisses durch den Vermieter ist daher in den neuen
Bundesländern nicht durch Art. 232 § 2 Abs.2 EGBGB ausge-
schlossen.

BGH, 24.3.2004 - Az: VIII ZR 188/03

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
 >> Fahrstuhl darf nicht abgeschaltet werden
 >> Hochzeitsfeier von Homosexuellen in Kirchenräumen?
 >> Wer zahlt den Sachverständigen?
 >> Rockkonzert verbieten?

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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Parkettboden

Wurde in der Mietwohnung Parkett verlegt, so kommt es oft-
mals zu Differenzen zwischen Mieter und Vermieter, wenn es
um die pflegliche Behandlung des Bodenbelages geht. Das
Abschleifen und Versiegeln kann schnell ein teurer Spaß
werden, für den nicht jeder Mieter regelmäßig aufkommen
möchte.

Problematisch bei der Parkettpflege ist, daß das Abschleifen
und Versiegeln nicht unter die Schönheitsreparaturen fällt,
sondern eine reine Instandhaltungsarbeit ist. Eine quoten-
mäßige Beteiligung des Mieters kann daher nicht im Rahmen
einer Schönheitsreparaturen-Klausel erfolgen. Dasselbe gilt
für eine formularmäßige Vereinbarung über die Endrenovierung
der Wohnung.
Maßnahmen, die über die ordnungsgenäße Reinigung des Bodens
beim Auszug hinausgehen, können dem Mieter formularmäßig
nicht auferlegt werden.

Treten am Parkettboden Schäden auf, so muss unterschieden
werden, ob diese auf normale Abnutzung zurückgehen oder
nicht.
Im erstgenannten Fall ist die im Laufe der Mietzeit ein-
getretene Wertminderung des Bodens durch die Mietzahlung
abgegolten. Liegt die Ursache dagegen in übermäßiger Bean-
spruchung, muss der Schaden vom Mieter ersetzt werden, wenn
er nicht nachweisen kann, dass ihm weder Vorsatz noch
Fahrlässigkeit bei der Schadensentstehung vorzuwerfen ist.
Insoweit haftet der Mieter auch für seine Mitbewohner und
Besucher.

Die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung und Schäden,
für die Ersatz zu leisten ist, bereitet immer wieder
Schwierigkeiten.

Als Schäden, die auf übermääßige Abnutzung zurückzuführen
sind, gelten etwa Brandflecken, tiefe Kratzer und Löcher
(z.B. durch das Rücken schwerer Möbel ohne Schutzunterlage),
etc. Zur normalen Abnutzung bei Parkettboden gehört dagegen
der Umstand, daß nach einiger Zeit unterschiedliche Farbtöne
in Erscheinung treten, da das Holz durch verschieden
intensive Sonneneinstrahlung unterschiedlich stark aufhellt.
Auch das Entstehen leichter Kratzer, Druckstellen oder
Flecken ist "normal".
Umstritten ist die Frage, ob sich das Begehen eines Parkett-
bodens mit "Pfennigabsätzen" noch im Rahmen vertragsgemäßer
Nutzung hält.

Wird Schadensersatz geschuldet, muss der Vermieter eine
Reparatur dulden, wenn diese technisch in einwandfreier
Qualität möglich ist und zu keiner unzumutbaren optischen
Beeinträchtigung des Bodens führt.
In der Regel wird Abschleifen und Neuversiegeln ausreichen
und das Ausspachteln von Kratzern oder Löchern oder der
Austausch beschädigter Bretter zumutbar sein. Eine
Erneuerung des Bodens als Schadensbeseitigungsmaßnahme kommt
also nur ganz ausnahmsweise in Betracht, wenn die Reparatur
unmöglich oder für den Vermieter unzumutbar ist.
Dabei ist aber dann zu berücksichtigen, dass sowohl beim Ab-
schleifen und Versiegeln als auch beim Austausch des Bodens
nicht der Neuwert sondern nur der Zeitwert des Bodens zu
ersetzen ist. Die Rechtsprechung geht beim Abschleifen und
Versiegeln von einer Lebensdauer zwischen 12 und 20 Jahren
aus. Bei der Berechnung des Zeitwerts werden die Kosten
über die genannte Lebensdauer linear, also mit jährlich
gleichbleibenden Raten abgeschrieben.

Ensteht zwischen Vermieter und Mieter Streit darüber, ob
bestimmte Schäden während der Mietzeit entstanden oder schon
bei deren Beginn vorhanden gewesen sind, ist zunächst vom
Vermieter zu beweisen, daß das Parkett zu Beginn des Miet-
vertrages in einem ordnungsgemäßen Zustand war. Ein
Übergabeprotokoll kann hier hilfreich sein. Andernfalls kann
es schnell zu Problemen hinsichtlich einer eindeutigen
Beweislage kommen. Zu beachten ist in solchen Fällen, daß
beispielsweise eine mietvertragliche Bestätigungsklausel,
mit welcher der Mieter den ordnungsgemäßen Zustand
bestätigt, gegen die Regelungen des AGBG verstoßen kann,
wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.
Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die gleiche Klausel
- ggf. auch in sprachlichen Variationen, jedoch inhaltlich
identisch - in mehreren Verträgen verwendet wurde.

Um das Risiko einer gerichtlichen Entscheidung zu vermeiden,
sollte deshalb statt einer allgemein gehaltenen und
möglicherweise unwirksamen Klausel ein ausführliches
Übergabeprotokoll verwendet werden, da dann kein Zweifel an
einer individuellen Bestandaufnahme der Wohnung besteht.

Grundsätzlich kann im Mietvertrag zwar nicht formularmäßig
aber mit einer Individualvereinbarung vereinbart werden, in
welcher Form und in welchen Abständen vom Mieter eine
Parkettpflege durchzuführen ist. Möglich ist es z.B. zu
verlangen, daß alle 10-15 Jahre das Parkett fachmännisch
abgeschliffen und versiegelt wird.

 >> Eigenheimzulage wird abgeschafft

Am 14.7.2004 wurde vom Bundeskabinett beschlossen, die
Eigenheimzulage abzuschaffen. Die hierdurch ersparrten
Mittel sollen für Forschung und Entwicklung eingesetzt
werden. Damit wird wohl gleichzeitig der Streit um die
Eigenheimzulage zwischen Bundesregierung und Europäischer
Kommission beigelegt werden.
Darüber hinaus hat die Europäische Kommission wegen der
Eigenheimzulage Klage beim Europäischen Gerichtshof gegen
Deutschland erhoben, da die Eigenheimzulage einer räumlichen
Beschränkung auf Deutschland unterliegt. Für Gebäude außer-
halb Deutschlands wird die Zulage indes nicht gezahlt, was
nach Ansicht der Kommission einen Verstoß gegen die Frei-
zügigkeitsbestimmung des EG-Vertrages darstellt. So können
beispielsweise Grenzgänger, die unbeschränkt in Deutsch-
land steuerpflichtig sind, ihr Eigenheim jedoch außerhalb
Deutschlands haben, die Zulage nicht erhalten. Auf eine
formelle Aufforderung zur Änderung hin hatte die Bundes-
regierung bislang eine Änderung abgelehnt.
Die Abschaffung soll ab dem 1.1.2005 wirksam werden, so
daß bei Vorliegen aller Voraussetzungen für die Förderung
in 2004 - u.a.  Antrag auf Gewährung der Zulage - noch
Förderung nach bisherigem Recht möglich ist.

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 >> Dübellöcher

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