[AnwaltOnline - Newsletter September 2002]

Mietrecht

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* AnwaltOnline - Mietrecht                  September 2002 *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Disclaimer

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Geltung alten Mietrechts <<

 Die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung
des Mietrechtsreformgesetzes sind nicht anzuwenden, wenn der
Mietvertrag vor dem 1.9. 2001 abgeschlossen wurde, die
Wohnung indes erst zu diesem Stichtag oder später überlassen
werden sollte.

AG Nordhorn, Urt. v. 28.2.2002, Az.: 3 C 1709/01

 >> Sonderleerungskosten für Umzugsmüll <<

 Der Mieter, der im Rahmen seines Umzuges drei Tage nach
einer Leerung die bereitstehenden Mülltonnen auf die Wiese
füllt, dass für die übrigen 54 Mieter nur noch ein Container
zur Verfügung steht, ist nicht verpflichtet, die Kosten
einer Sonderleerung zu tragen. Denn der vertragsgemäße
Gebrauch der Wohnung soll nach Auffassung des entscheidenden
Amtsgerichts auch den Ein- und Auszug nebst sämtlichen damit
üblicherweise verbundenen Beeinträchtigungen erfassen.

AG Nürnberg, Urt. v. 30.4.2002, Az.: 29 C 1324/02

 >> Immobilien-Kaufvertrag bei 140 Prozent über Wert
    nichtig <<

 Ist der Kaufpreis einer Immobilie 140 Prozent über dem Wert
der Immobilie, so besteht ein grobes Mißverhältnis zwischen
Leistung und Gegenleistung. In einem solchen Fall kann ohne
weiteres auf eine "verwerfliche Gesinnung" des Verkäufers
geschlossen werden. Der diesbezügliche Kaufvertrag ist damit
gem. § 138 BGB nichtig.

OLG Oldenburg, 17.6.2002 - 15 U 15/02

 >> Sinkende Durchschnittsmiete und bestehende Verträge <<

 Auch bei sinkender Durschnittsmiete ist eine vertraglich
vereinbarte Staffelmiete in voller Höhe zu zahlen.
Vorliegend hatte der Mieter die Mieter für Gewerberäume
unter Hinweis auf generell gesunkene Mietpreise herabge-
setzt. Der Mieter ging davon aus, daß der Staffelmietver-
trag aufgrund der sinkenden Mietpreise überhöht sei. Da
keiner der Vertragspartner die Entwicklung der Mietpreise
vorhersehen konnte, wäre eine Anpassung jedoch nur dann
möglich gewesen, wenn eine ausdrückliche vertragliche
Vereinbarung vorgelegen hätte.

BGH, 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00

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 >> Parabolantenne für ausländischen Lebensgefährten <<
 >> Mietminderung wegen langen Kaltwasservorlaufs <<

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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Rechte und Pflichten der Vertragspartner bei Hochwasser-
    schäden <<

Die Flutkatastrophe in den neuen Bundesländern und Nord-
deutschland stellt die Betroffenen nicht nur vor große tat-
sächliche Probleme. Es stellt sich zudem die Frage, wie mit
den Folgen des Hochwassers in rechtlicher Sicht umzugehen
ist. Ein Thema für Mieter und Vermieter sind die mietrecht-
lichen Auswirkungen der Katastrophe. Nachfolgend soll dar-
gestellt werden, welche Rechte und Pflichten Mieter und
Vermieter nunmehr haben:

1. Reparatur und Instandsetzung von Wohnung und Einrichtung

Durch das eingedrungene Hochwasser entstandene Gebäude-
schäden muss der Vermieter beseitigen. Er ist zudem für das
Abpumpen des Wassers aus den Kellern und den Wohnungen sowie
für das Trockenlegen derselben verantwortlich. In den Miet-
wohnungen selbst muss der Vermieter nur Schäden an den mit-
vermieteten Gegenständen, z.b. also an Einbauküchen,
Elektrogeräten, Teppichböden usw., beseitigen. Das können
sein. Hinzu kommen erforderlich werdende Tapezier- und An-
streicharbeiten.

Für Schäden am Eigentum des Mieters ist dieser selbst ver-
antwortlich. Die Hausratversicherung tritt für diese Schäden
in aller Regel nicht ein. Hochwasserschäden sind nur ver-
sichert, wenn die Versicherung Elementarschäden einschließt
oder wenn hierfür eine separate Police abgeschlossen wurde.
Ein Sonderfall gilt für alte DDR-Hausratversicherungen:
Diese beinhalten den Schutz gegen Elementarschäden. Ver-
sichert ist insofern allerdings nur, wer diese Versicherung
unverändert übernommen hat. Besteht eine Elementarsachaden-
versicherung, richtet sich die Höhe der Versicherungsprämie
nach Risikoklassen.

2. Mietminderung

Während des Zeitraumes, da die Wohnung hochwasserbedingt
nicht oder nur eingeschränkt nutzbar war bzw. ist, steht dem
Mieter ein Recht auf Mietminderung zu. Steht die Wohnung
vollständig unter Wasser und ist sie damit unbewohnbar, kann
die Miete um 100 Prozent gekürzt werden. Der Mieter ist ver-
pflichtet, dem Vermieter die Wohnungsmängel anzuzeigen. Dies
ist insbesondere dann unerläßlich, wenn der Vermieter nicht
am Ort wohnt. Wird eine gebotene Anzeige unterlassen, kann
der Mieter sein Mietminderungsrecht verlieren. Mietvertrags-
klauseln, die das Mietminderungsrecht in Fällen höherer
Gewalt einschränken oder ausschließen, sind unwirksam. Aus
Gründen der Beweissicherung sollten Mieter, die von ihrem
Minderungsrecht Gebrauch machen wollen, Photos von den
Wohnungsmängeln machen, um Umfang und Ausmaß der Schäden
später notfalls beweisen zu können.

3. Schadenersatz

Des Mieters kann gegen den Vermieter im Regelfall keine
Schadenersatzansprüche gelten machen, da der Vermieter die
Schäden nicht verschuldet hat. Insofern ist zu beachten, daß
der Vermieter gewöhnlich keine Vorkehrungen gegen seltene
und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen muß. Etwas
andere kann allenfalls dann gelten, wenn die Wohnung be-
kanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt. Ein
Schadenersatz kommt zudem in Betracht, wenn der Vermieter
mit der Beseitigung der angezeigten Mängel in Verzug gerät
und dadurch weitere Schäden am Eigentum des Mieters ent-
stehen.

4. Teilweise Zerstörung der Mietsache

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache
wieder aufzubauen bzw. zu reparieren, sofern sie beschädigt,
ggf. auch stark beschädigt, ist. Dies gilt nur dann nicht,
wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren, die sog.
"Opfergrenze", überschritten wird. Dies ist dann der Fall,
wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Nutzen der Instand-
setzung für den Mieter, Instandsetzungsaufwand sowie Wert
des Mietobjektes einerseits und zu erzielenden Mieteinnahmen
andererseits besteht.

Der vorgenannte Fall stellt einen Fall des "Wegfalles der
Geschäftsgrundlage" dar, die eine Vertragsanpassung er-
forderlich macht. Der Mieter kann dann etwa vom Vermieter
eine gleichwertige Ersatzwohnung aus dessen Wohnungsbestand
fordern. Ist dies nicht möglich und kommt auch eine andere
zumutbare Form der Vertragsanpassung nicht in Betracht,
dann kann der Mietvertrag ggf. gekündigt werden.

5. Vollständige Zerstörung der Mietsache

Wurde die Mietsache vollständig zerstört, ist der Vermieters
nicht länger zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet. Der
vollständigen Zerstörung, das heißt dem Totalverlust des
Gebäudes,  steht es gleich, wenn das Gebäude derart be-
schädigt ist, dass es abgerissen werden muss. Das Mietver-
hältnis endet in diesen Fällen. Der Mieter ist von der
Pflicht zur Mietzahlung befreit. Andererseits hat er keinen
Anspruch auf Stellung einer Ersatzwohnung.

6. Kündigung

Der Mieter kann das Mietverhältnis bei gravierenden Hoch-
wasserschäden fristlos wegen Gesundheitsgefährdung kündigen.
Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn Schlamm und
Fäkalien in der Wohnung stehen und es dem Vermieter nicht
gelingt, die Mieträume in kurzer Frist wieder von den
Gesundheitsgefahren zu befreien.

Eine fristlose Kündigung kann auch dann durch den Mieter
ausgesprochen werden, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch
der Wohnung nicht möglich ist. Voraussetzung hierfür ist,
dass der Vermieter auch nach Ablauf einer angemessenen Frist
nicht in der Lage ist, die Mietsache dem Mieter ohne
gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.

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 >> Dreimonatige Kündigungsfrist bei Altverträgen <<

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Andreas Kellner, Leinefelde