[AnwaltOnline - Newsletter Juni 2002]

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* AnwaltOnline - Newsletter                      Juni 2002 *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Disclaimer

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Vertragsimmanentes Hundehaltungsverbot <<

 Die Haltung eines Hundes in einer Mietwohnung eines Mehr-
familienhauses ist vom vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung
auch dann nicht erfasst, wenn ein ausdrückliches mietver-
tragliches Tierhaltungsverbot nicht existiert. Der Mieter
muss auch in diesem Fall die Erlaubnis des Vermieters zur
Haltung eines Hundes - im zur Entscheidung stehenden Fall
eines American Pit Bull - einholen (sog. vertragsimmanenter
Erlaubnisvorbehalt). Die Erteilung der Erlaubnis liegt
regelmäßig im freien Ermessen des Vermieters. Lediglich die
rechtsmissbräuchliche Verweigerung der Erlaubnis ist nicht
möglich. Für eine Abwägung der Interessen des Vermieters an
der Unterlassung der Hundehaltung mit den Interessen des
Mieters an der Hundehaltung ist grundsätzlich kein Raum.

LG Karlsruhe, Beschl. v. 4.2.2002, Az.: 5 S 121/01

 >> Mietminderung bei Flächenabweichung <<

 Weicht die vertraglich vereinbarte von der tatsächlichen
Mietfläche um mehr als 10% ab, kann der Mieter die Miete
mindern. Dabei erstreckt sich die Mietminderung auf den
vollen Umfang der Flächendifferenz. Es ist ohne Belang, ob
der Gebrauch der Mietsache durch die kleinere Mietfläche
beeinträchtigt ist.

OLG Karlsruhe, Urt. v. 28.12.2001, Az.: 17 U 176/00

 >> Parabolantennenverbot infolge Mehrheitsbeschluss der
    Wohnungseigentümer <<

 Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, durch Mehrheitsbe-
schluss zur Hausordnung zu regeln, dass Außenantennen gleich
welcher Art nicht angebracht werden dürfen. Durch die grund-
rechtlich geschützte Informationsfreiheit in Deutschland
lebender Ausländer kann die Bestandskraft eines Wohnungs-
eigentümerbeschlusses zum Verbot des Anbringens von Außen-
antennen jedenfalls für den Ausländer eingeschränkt sein,
der erst nach Ablauf der Frist zur Anfechtung des Be-
schlusses Wohnungseigentümer geworden ist.

OLG Zweibrücken, Beschl. v. 31.1.2002, Az.: 3 W 299/01

 >> Beginn der Spekulationsfrist bei Erwerb von Wohn-
    eigentum <<

 Für die Berechnung der Spekulationsfrist kommt es auf den
Zeitpunkt des Abschlusses des obligatorischen, also schuld-
rechtlichen Vertrages an. Die notarielle Beurkundung ist
somit als Stichtag anzusehen.

FGH Brandenburg, 2 K 856/97 E

 >> Asbestsanierung - Steuerabzug ? <<

 Die Kosten einer Asbestsanierung an selbstgenutzen Wohn-
eigentum sind nur im engen Rahmen steuerlich zu berück-
sichtigen. Im vorliegenden Urteil wurde darauf hingewiesen,
dass vor der Durchführung der entsprechenden Sanierung von
einer zuständigen amtlichen technischen Stelle mittels Gut-
achten nachgewiesen werden muss, dass eine konkrete Gesund-
heitsgefährdung vorliegt. Nur dann können die Kosten für
eine Sanierung und für die Entsorgung als außergewöhnliche
Belastung steuerlich gegengerechnet werden.

Bundesfinanzhof, III R 6/01

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Einführung in die Bausparfinanzierung <<

Eventuell haben Sie über Jahre hinweg in einer Mietwohnung
gelebt und wollen nun in absehbarer Zukunft den Traum vom
Eigenheim realisieren.  Wie das zu erreichen ist, wird im
nachfolgendes Beitrag, der vom Bundesbauministerium auf
seiner Webpage veröffentlicht wurde, erläutert.

Diese Erläuterung kann selbstverständlich keine detaillierte
Beratung ersetzen, sondern diese nur vorbereiten.

Der Erwerb von Haus oder Wohnung ist gewöhnlich ohne Eigen-
kapital nicht möglich. Es muss angespart werden. Je früher
man sich dazu entschlossen hat, desto eher kann man seine
Erwerbsabsichten verwirklichen.

Für das Sparen stehen grundsätzlich zwei Modelle zur Aus-
wahl: Entweder man spart gut verzinslich an und muss dann
bei der Kreditaufnahme relativ hohe Zinsen in Kauf nehmen,
wobei die Höhe dieses zukünftigen Zinssatzes heute nicht
bekannt ist; oder man wählt das Bausparen, bei dem einem
niedrigen Zins in der Ansparphase auch ein niedriger und
heute bekannter Kreditzins in der Zukunft gegenübersteht.

In Deutschland spielt das Bausparen traditionell eine große
Rolle. 50% der Erwerber setzen Bausparmittel ein. Dabei
stammt im Durchschnitt ein Drittel der Mittel, die für den
Bau oder Erwerb von selbst genutzten Objekten aufgewandt
werden, aus Bausparverträgen. Sehr viele junge Leute be-
ginnen frühzeitig mit dem Bausparen bei einer privaten oder
öffentlichen Bausparkasse.

Die Grundprinzipien des Bausparen sind bei allen Bauspar-
kassen gleich. Man schließt einen Bausparvertrag ab und
spart monatliche Beiträge, die in erster Linie von der Höhe
der Bausparsumme bestimmt werden. Die Spar- und Darlehens-
bedingungen zielen auf einen langfristigen Sparprozess,
bieten aber dabei genügend Flexibilität für vermehrte oder
verringerte Sparleistungen. Verstärkte Spar- und Tilgungs-
leistungen sind ohne Weiteres möglich. Bausparverträge
önnen gekündigt werden; die angesparten Mittel werden ein-
schließlich der Zinsen unter Berücksichtigung bestimmter
Fristen ausgezahlt. Das gilt für die gewährten staatlichen
Vergünstigungen jedoch nur, wenn die Bindungsfrist von
sieben Jahren seit Abschluss des Bausparvertrages abge-
laufen ist (siehe unten). Jede Bausparkasse bietet ver-
schiedene Tarife an, die auf die unterschiedlichen Inte-
ressenlagen der Kunden abgestellt sind.

Das Bausparsystem prägen die folgenden Besonderheiten:

 * Um den Darlehensanspruch zu erhalten, muss jeder Bau-
sparer einen Teil der Bausparsumme (Bausparsumme = Sparan-
teil + Darlehensanteil) ansparen und sein angesammeltes
Bausparguthaben (Mindestguthaben zwischen 40% und 50% der
Bausparsumme) während der Sparphase den übrigen Bausparern
als Darlehen niedrig verzinslich zur Verfügung stellen.

 * Die Konditionen des Bauspardarlehens sind daher kapital-
marktunabhängig, insbesondere lässt sich sein konstant
niedriger Zinssatz (meist 4,5 bis 6,5%, je nach Tarif)
lediglich durch die niedrigere Verzinsung der Bauspargut-
haben erzielen. Der Zinssatz wird im Bauspartarif festge-
legt. Im Grundsatz bestimmt der Zins für die Sparer auch den
Zins für die Darlehensnehmer. Der Unterschied zwischen
Guthaben- und Darlehenszins beträgt in der Regel 2%.

 * Bauspardarlehen werden grundbuchmäßig oft nachrangig ge-
sichert. Andere Banken können im Einzelfall auf erstrangigen
Grundpfandrechten bestehen.

 * Um die Wartezeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme für
die ansparenden Bausparer in Grenzen zu halten, muss das
Bauspardarlehen schnell und daher in entsprechend hohen
Annuitäten (im Regeltarif 5% Zinsen und 7% Tilgung zuzüglich
ersparter Zinsen) getilgt werden. Die Monatsrate für ein
Bauspardarlehen von 50.000 € beträgt dann 500 €. Aufgrund
dieser hohen Belastungen ist eine vollständige Eigenheim-
finanzierung durch Bauspardarlehen faktisch nicht möglich.

Ansparphase:

Bei Abschluss des Bausparvertrages wird der Bausparer zu-
nächst mit einer Abschlussgebühr von 1 bis 1,6% der Bauspar-
summe je nach Tarif belastet. Daneben stellt die Bauspar-
kasse jährlich Kontoführungsgebühren in Rechnung. Der Bau-
sparer spart in der Regel monatlich vier Promille der Bau-
sparsumme. Eine Verpflichtung zur Leistung der Sparbeiträge
besteht grundsätzlich nicht. Der so genannte Regelsparbei-
trag bezweckt zugunsten des Bausparers eine vertretbare
Wartezeit bis zur Zuteilung der Bausparsumme.

Der Bausparer sollte sich vor Abschluss des Bausparvertrages
über die von ihm benötigte Bausparsumme im Klaren sein.
Diese hängt insbesondere ab von der Größe des zu finan-
zierenden Vorhabens und den dann verfügbaren Eigenmitteln.
Aus einer bestimmten Bausparsumme lassen sich dann der
spätere Darlehensbetrag und die Höhe der monatlichen Raten-
zahlung ableiten.

Zuteilung:

Verträge mit relativ kleinen Bausparsummen sind oft schon in
einem überschaubaren Zeitraum zuteilungsreif. Will sich der
Bausparer dann mit dem Eigentumserwerb noch Zeit lassen,
kann der Bausparvertrag aufgestockt und weiterbespart
werden. Ist demgegenüber eine Zuteilung des Bausparvertrages
nicht möglich, insbesondere weil das Mindestguthaben noch
nicht angespart ist, lassen sich die Zuteilungsaussichten
verbessern, wenn die Bausparsumme nachträglich herabgesetzt
wird. Dadurch wird auch das erforderliche Mindestguthaben
abgesenkt. Dabei geht aber ein Teil der Abschlussgebühr
verloren, und die entstehende Finanzierungslücke muss in der
Regel durch ein anderweitiges Darlehen geschlossen werden.
Der Zeitpunkt der Zuteilung lässt sich beim Abschluss des
Vertrages nicht vorhersagen, da er vom künftigen Geldein-
gang bei der jeweiligen Bausparkasse abhängig ist. Verbind-
liche Zusagen darf die Bausparkasse hierüber nicht machen.
Verringert sich der Geldeingang, so verlängert sich die Zu-
teilungsfrist. Diese kann jedoch jeder einzelne Bausparer
für sich dadurch verkürzen, dass er Sondersparbeiträge
leistet. Die für eine Zuteilung notwendigen Mindestspar-
guthaben von 40 bis 50% werden in der Regel nach acht bis
neun Jahren erreicht, wenn man allein die tariflich fest-
gelegten Regelsparbeiträge erbringt (z.B.: Bausparsumme
100.000 €; Mindestguthaben 40%; Regelsparbeitrag 4 Pro-
mille = 400 € monatlich; Abschlussgebühr 1.000 €; Erreichen
des Mindestguthabens nach rund 8 Jahren und 6 Monaten).
Wird der Bausparvertrag nach Erreichen des Mindestguthaben
hinaus weiter bespart, verringert sich der Anspruch auf das
zinsgünstige Bauspardarlehen entsprechend, wenn die auszu-
zahlende Bausparsumme konstant bleibt.

Wenn der Vertrag zugeteilt wird, werden dem Bausparer Mittel
in Höhe der Bausparsumme zur Verfügung gestellt, die sich
aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zu-
sammensetzen. Bei Auszahlung des Darlehens wird eine ein-
malige Gebühr in Höhe von 2% bis 3% des Darlehensbetrages
fällig.

Bei AnwaltOnline Direkt finden Sie diesen Monat zusätzlich:
 >> Bausparvor- und -zwischenfinanzierung <<
 >> Bauspardarlehen in der Gesamtfinanzierung <<
 >> Sperrfrist bei staatlicher Förderung <<
 >> Ratschläge und Hinweise zum Wohngeld ab 1.1.2002 <<

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