[AnwaltOnline - Newsletter März 2002]

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* AnwaltOnline - Newsletter                      März 2002 *
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* ISSN: 1511-7774                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Disclaimer

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Maßstab für Straßenreinigungsgebühr ist nicht unbedingt
    die Frontlänge des Grundstücks  <<

 Nach einem Grundsatzurteil des OHG Rheinland-Pfalz ist die
Straßenreinigungsgebühr von der Gemeinde nicht im jedem
Falle gemäß der tatsächlichen Frontlänge eines Grundstücks
an der Straße zu bemessen. Vielmehr sind die Gemeinden
berechtigt, den "Frontmeter-Maßstab" sachgerecht abwandeln,
um so Ungerechtigkeiten entgegenzuwirken.

Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall wandten sich die
Eigentümer eines Grundstücks gegen den Gebührenbescheid der
beklagten Gemeinde. Das Grundstück grenzte auf einer Länge
von etwa 20 m an die Straße an. Die einschlägige Gemeinde-
satzung stellte indes nicht auf die tatsächliche Frontlänge,
sondern auf die längste, parallel zur Straße verlaufende
Ausdehnung eines Grundstücks ab. Das Grundstück der klagen-
den Eigentümer war nun in der Tiefe wesentlich breiter als
vorn und wurde der Gebührenberechnung daher mit rund 60 m
statt mit 20 m zu Grunde gelegt.

Nach dem Urteil des OVG ist die Ermittlung der Straßenrei-
nigungsgebühr nach der "fiktiven Frontlänge" eines Grund-
stücks rechtmäßig. Begründet wird dies vom Gericht damit,
dass die Straßenreinigungsgebühr die Gegenleistung für das
Interesse der Grundstückseigentümer an der Reinhaltung der
Straße sei. Daher bestehe die gebührenfähige Leistung nicht
lediglich in der Reinigung des jeweils Grundstücksbezogenen
Straßenabschnitts, sondern vielmehr in der Reinhaltung der
gesamten Straße. Die Berechnungsmethode der beklagten Stadt
gewährleiste, dass auch die Eigentümer außergewöhnlich ge-
schnittener Parzellen sich an den Reinigungskosten ange-
messen beteiligten. Nur soweit die Ergebnisse im Einzelfall
grob unbillig seien, komme ein teilweiser Erlass der Ge-
bührenforderung in Betracht.

OVG Rheinland-Pfalz, 13.12.2001 - 12 A 11167/01.OVG

 >> Einhaltung von Mietobergrenzen nicht immer Voraussetzung
    für Genehmigung von Baumaßnahmen <<

 Nach einem Urteil des VG Berlin kann bei der Genehmigung
von Baumaßnahmen in Erhaltungsgebieten nicht generell die
Einhaltung der geltenden Mietobergrenzen verlangt werden.

In dem dem Urteil zugrunde liegenden Fall beabsichtigten die
klagenden Eigentümer in insgesamt vier Wohnungen ihres
Mietshauses insbesondere Gas-Etagen-Heizungen nebst Warm-
wasserversorgung einzubauen, die Fenster zum Teil auszu-
tauschen sowie schließlich Wasser-, Elektro- und Gasan-
schlüsse zu erneuern. Die zuständige Behörde erteilte die
erforderliche Genehmigung unter der Auflage, die Mietober-
grenzen müssten für fünf Jahre eingehalten werden. Die
Kläger begehrten mit ihrer Klage Erteilung der Genehmigung
ohne Auflagen.

Das VG hat gab der Klage statt. Allerdings wird in dem
Urteil auch ausgeführt, daß in Erhaltungsgebieten keine sog.
Luxusmodernisierungen durchgeführt werden dürften. Daher sei
vor Erteilung einer Genehmigung stets zu prüfen, ob die
konkrete Wohnungsausstattung den Mindeststandard nicht über-
schreite. Dienten jedoch die konkreten Baumaßnahmen - wie im
vorliegenden Fall - lediglich der Herstellung eines zeitge-
mäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung
unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestan-
forderungen, so bestehe Anspruch auf Erteilung einer unbe-
schränkten Genehmigung.

VG Berlin, 17.10.2001 - VG 19 A 234.00
 
 >> Keine unbeschränkte Haltung von Hähnen in reinen Wohn-
    gebieten <<

 Für eine Hobby-Hühnerzucht in einem reinen Wohngebiet kann
die Haltung von Hähnen auf einen Hahn beschränkt werden.

Dem Beschluß des OVG Nordrhein-Westfalen lag ein Fall zu-
grunde, in dem das zuständige Bauordnungsamt auf eine Nach-
barbeschwerde hin festgestellt hatte, dass vom klagenden
Grundstückseigentümer im Garten eines in einem reinen Wohn-
gebiet gelegenen Wohngrundstücks Hühner, namentlich Hennen
und vier Hähne, gehalten wurden. Mittels Ordnungsverfügung,
forderte die Behörde den Kläger auf, die Haltung von vier
Hähnen auf die Haltung eines Hahns zu beschränken. In seinem
dagegen gerichteten Widerspruch erklärte er, dass zur Auf-
rechterhaltung einer Hobbyzucht von Hühnerstämmen ver-
schiedener Rassen jeweils ein "Reservehahn" gehalten werden
müsse.

Das Gericht schloß sich der Auffassung der beklagten Ge-
meinde an. Danach seien in einem reinen Wohngebiet bauliche
Anlagen oder sonstige Anlagen und Einrichtungen, die der
Haltung von mehreren Hähnen dienten, im Hinblick auf den
Schutzanspruch der benachbarten Wohnnutzung bauplanungs-
rechtlich nicht erlaubt. In einem reinen Wohngebiet sei
Kleintierhaltung nur dann zulässig, wenn sie in dem be-
treffenden Baugebiet üblich und ungefährlich sei und den
Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung
nicht sprenge. Nach Auffassung des Gerichts überschreite das
Halten mehrerer Hähne dieses Maß, weil diese durch ihr
Krähen die Wohnruhe in besonderem Maße störten.

OVG Nordrhein-Westfalen, 21.01.2002 - 10 E 434/01

 >> Pflicht zur Duldung von Lärm und Schattenwurf durch
    Windkraftanlage <<

 Durch eine Windkraftanlage hervorgerufene Lärmemissionen
und Schattenwurf müssen hingenommen werden, wenn dadurch
keine unzumutbar Beeinträchtigung entsteht.

In dem dem Urteil zugrunde liegenden Fall erteilte der be-
klagte Landkreis einem Dritten die Baugenehmigung zur Er-
richtung einer Windkraftanlage Die Anlage wurde in einer
Entfernung von 300 m bis 400 m zum Betrieb des Klägers er-
richtet. Mit seiner Klage gegen die Baugenehmigung macht der
Kläger geltend, die Baugenehmigung verletze seine Rechte, da
die von der Windkraftanlage ausgehenden Lärmemissionen die
für seinen Betrieb anzuwendenden Lärmrichtwerte über-
schritten und da ihn der Schattenwurf (sog. Stroboskop-
effekt) unzumutbar beeinträchtige.

Nach Auffassung des Gerichts verletzt die Windkraftanlage
die Rechte des Klägers indes nicht. Die maßgeblichen Lärm-
richtwerte nach der TA Lärm seien eingehalten. Auch der vom
Kläger als erhebliche Belästigung im Sinne des Bundes-
immissionsschutzgesetzes monierte Schattenwurf war nach
Ansicht des Gerichts nicht zu beanstanden. Nach Ansicht von
Experten soll die Schattenwurfdauer durchschnittlich 30
Minuten am Tag bzw. 30 Stunden pro Jahr nicht überschreiten.
Diese Werte wurden im entschiedenen Fall unterschritten.

VG Mainz, 11.12.2001 - 3 K 263/01.MZ

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> "Datschen"-Nutzer müssen mit höheren Belastungen
    rechnen <<

Den Nutzern von Freizeitgrundstücken, sogenannten "Dat-
schen", in Ostdeutschland droht Ungemach. Unlängst verab-
schiedete der Bundestag eine Gesetzesänderung, wonach die
Datschen-Pächter von den Eigentümern der Grundstücke zur
Hälfte an Erschließungs- oder Anschlusskosten wie z.B. für
Kosten der Kanalisation oder des Straßenbaus beteiligen
können. Das Gesetz gilt rückwirkend ab 1990.

Die Neuregelung stellt die Umsetzung der Vorgaben eines
Urteiles des Bundesverfassungsgerichts dar. Das Gericht
hatte insofern beanstandet, daß die Interessen der Eigen-
tümer bei der bisherigen Rechtslage nicht hinreichend be-
rücksichtigt seien.

Im Rahmen der Debatte im Bundestag hatten die Redner darauf
hingewiesen, dass die "Datschen" für die DDR-Bürger jahr-
zehntelang Refugien darstellten, in die sie oft viel inves-
tiert hätten.

Das neue Gesetz berücksichtigt das berechtigte Vertrauen der
Datschen-Besitzer in den Fortbestand der alten Rechtslage
durch eine großzügige Stundungsregelung. Die Erstattungs-
pflicht ist auf zehn Jahre festgelegt. Jährlich werden zehn
Prozent des geschuldeten Betrages fällig. Außerdem sollen
nach der Beendigung des Nutzungsvertrages keine weiteren
Teilbeträge fällig werden. Die regelmäßig wiederkehrenden
Lasten (Abfall-, Wasser-, Abwasser- und Straßenreinigungs-
gebühren), die seit dem 30. Juni 2001 angefallen sind, kann
der Grundstückseigentümer einfordern.

Den Eigentümern besonders großer Grundstücke räumt das
Gesetz die Möglichkeit einer Teilkündigung ein. Diese
Regelung gilt für Grundstücke mit einer Mindestgröße von
1000 Quadratmetern. Nach Teilkündigung muß den bisherigen
Nutzern eine Mindestfläche von 400 Quadratmetern verbleiben.
Von der Regelung gibt es indes eine Ausnahme: War der
Datschen-Besitzer am 3. Oktober 1990 bereits über 60 Jahre
alt, ist eine Kündigung durch den Eigentümer ausgeschlossen.
Das Nutzungsentgelt kann nur in engen Grenzen angehoben
werden. Obergrenze ist die ortsübliche Pacht.

 >> Trend zum Verkauf kommunalen Wohnungsvermögens unge-
    brochen <<

Der Trend zum Verkauf kommunalen Wohnungsvermögens ist unge-
brochen. Laut einer aktuellen Umfrage des Deutschen Mieter-
bundes haben 50 Prozent der beteiligen Mietervereine er-
klärt, in ihrer Gemeinde sei über den Verkauf der örtlichen
Wohnungsgesellschaft entschieden oder aber der Verkauf werde
sogar bereits vorbereitet. Zumindest Anteile der jeweiligen
kommunalen Wohnungsgesellschaft sollen in weiteren 30
Prozent der Fälle verkauft werden.

Durch die kommunalen Wohnungsverkäufe werden sich die Eigen-
tümerstrukturen der Wohnungen in Deutschland verändern. Der
Umfrage des Deutschen Mieterbundes zufolge werden im Falle
des Verkaufes kommunaler Wohnungsbestände die Mieter selber
nur in ca. 8 % der Verkäufe zu Eigentümern der Wohnung.
Über 50 % der Wohnungsbestände hingegen werden von privaten
Investoren, zumeist Gesellschaften oder auch börsen-
notierten Unternehmen, erworben, die die Bewirtschaftung
und Verwertung des erworbenen Wohnungsbestandes unter dem
Gesichtspunkt der Gewinnerzielung betreiben.

Der Deutsche Mieterbund befürchtet nun, daß hierdurch not-
wendige Instandhaltungen und Modernisierungen zeitlich ge-
streckt oder ganz ausgesetzt, Mieterhöhungsspielräume aus-
geschöpft und Mieterstrukturen dahin gehend verändert
werden, dass nur noch besonders zahlungskräftige Miet-
interessenten eine Chance auf Anmietung einer Wohnung haben.
Ob sich diese Befürchtung bewahrheiten wird, hängt u.a. von
der allgemeinen Marktlage in einem bestimmten Bereich ab.
Besteht ein Wohnungsüberangebot, können es sich auch Unter-
nehmen mit Renditeabsicht nicht erlauben, auf weniger
zahlungskräftige Mieter von vornherein zu verzichten.

Nachteile aus den Verkäufen können aber auch die Kommunen
selbst erleiden. Denn neue Belegungsrechte für Wohnungen
müssen auf dem freien Markt eingekauft werden. Das Niveau
der Mietpreise könnte dann insgesamt ansteigen, wodurch die
städtischen Haushalte über Sozialhilfe und Wohngeld zu-
sätzlich belastet würden.

Bei AnwaltOnline Direkt finden Sie diesen Monat zusätzlich:
 >> Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und ener-
    giesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieein-
    sparverordnung - EnEV) in Kraft getreten. <<

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