[AnwaltOnline - Newsletter Februar 2002]

Mietrecht

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* AnwaltOnline - Newsletter                   Februar 2002 *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Disclaimer

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Keine Maklerprovision bei gleichzeitiger Verwaltungs-
    tätigkeit <<

 Ist der Makler zugleich Haus- oder Wohnungsverwalter des
Vermieters, so darf er für die Vermittlung von Wohnungen
keine Provision fordern. Dies ist vor dem Hintergrund zu
sehen, daß Makler unabhängige Vermittler von Verträgen sein
sollen. Nehmen sie zugleich die Funktion des Verwalters ein,
fehlt ihnen diese Neutralität. Das gilt auch für Verwalter
von Wohnungseigentumsanlagen, denn auch insofern werden
vorrangig die Interessen der Vermieter oder Eigentümer
wahrgenommen.

Nach der Entscheidung des Gerichts kann der Kunde eine
Maklercourtage, die er in Unwissenheit der vorgenannten
Rechtslage entrichtet hat, zurückfordern. Nach der Ent-
scheidung des mit der Sache befassten Gerichts Gerichts
schützt das Wohnungsvermittlungsgesetz den, der aus Nicht-
kenntnis der Doppelfunktion eine Provision zahlt. Wohnt der
Mieter in der Wohnung, erfährt er in der Regel nach kurzer
Zeit, ob der Makler auch als Verwalter tätig ist. Dies ist
beispielsweise der Fall, wenn er Ansprechpartner bei
Wohnungsmängeln ist. Die Provision kann dann zurückge-
fordert werden.

Landgericht Berlin, Az.: 26 C 456/2000

Anmerkung von AnwaltOnline:

Der benachteiligte Mieter, der die Doppelfunktion seines
Maklers erst spät entdeckt, wird sich die Frage stellen, wie
lange er seinen Rückforderungsanspruch geltend machen kann.
Das erkennende Gericht urteilte noch unter Zugrundelegung
des bis zum 31.08.2001 geltenden alten Mietrechts, daß der
Rückforderungsanspruch nach vier Jahren verjähre. Dies hat
sich seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am
1.9.2002 geändert. Auch für Rückforderungsansprüche im
Mietrecht gilt nunmehr die regelmäßige dreijährige Ver-
jährungsfrist. Die Frist beginnt am Ende des Jahres zu
laufen, in dem der Anspruch des Mieters entstanden ist -
also in dem die Maklercourtage bezahlt wurde -, allerdings
erst dann, wenn er von den Voraussetzungen seines Anspruches
erfährt bzw. wenn sich das Vorliegen der Voraussetzungen
aufdrängt. Zahlt der Mieter daher im Laufe des Jahres 2002
die Courtage, erfährt er aber erst 2003, daß der Makler
gleichzeitig Verwalter ist, so kann er sein Geld bis Ablauf
des 31.12.2006 zurückfordern. Nach Ablauf von 1o Jahres
seit Anspruchsentstehung ist allerdings Schluß. Erfährt der
Mieter erst später von seinem Anspruch, ist dieser in jedem
Fall verjährt.

 >> Getrenntleben - Mietzins auch nach Auszug <<

 Im Rahmen eines befristeten Mietverhältnisses kann die
getrennt lebende Ehefrau von ihrem Ehemann nach dessen
Auszug hälftige Beteiligung an den Miet- und Mietnebenkosten
verlangen.

OLG Frankfurt/M., Beschluss v. 30.11.2000 – 1 U 110/99
Quelle: FamRZ 2002, 27

 >> Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter
    auch bereits bei leichter Fahrlässigkeit <<

 In einer Grundsatzentscheidung hat der Bundesgerichtshof
die Ansprüche von Mietern auf den Ersatz von Schäden, die
Folge eines schuldhaften Verhaltens des Vermieters sind,
gestärkt. Demnach kann der Vermieter seine Haftung für Sach-
und Vermögensschäden, die auf einem Mangel beispielsweise
der Mietwohnung basieren, in der Regel nicht durch formular-
mäßige Vereinbarung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
beschränken. Nach der Auffassung des Gerichts verstößt eine
derartige Klausel in einem Formularmietvertrag jedenfalls
dann gegen das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbe-
dingungen, wenn sich der Mieter gegen solche Schäden nicht
selbst versichern kann.

Der BGH entschied damit über eine vom Hanseatischen Ober-
landesgericht vorgelegte Rechtsfrage, die bislang in der
Rechtsprechung umstritten war. In dem der Entscheidung
zugrunde liegenden Fall war ein Mieter Geschädigter eines
Wasserschadens geworden, der infolge Schadhaftigkeit des
Flachdaches des Mietshauses eingetreten war. Für die durch
den Wassereinbruch beschädigten Möbel verlangte er vom
Vermieter ca. 13 000 Euro (25 200 Mark). In dem dem Miet-
verhältnis zugrunde liegende Formularmietvertrag des
Hamburger Grundeigentümerverbandes war allerdings die
Haftung des Vermieters für Sach- und Vermögensschäden auf
"Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit" beschränkt. Der Ver-
mieter lehnte daher eine Zahlung ab.

Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats schränkt eine solche
Klausel die Rechte des Mieters unangemessen ein, sich der
Mieter gegen derlei Schäden nicht durch eigene Vorsichts-
maßnahmen schützen könne. Namentlich decke die übliche
Hausratsversicherung keine Schäden ab, die vom mangelhaften
Zustand eines Hauses ausgingen. Daher werde dem Mieter durch
eine Haftungsbeschränkung zu Gunsten des Vermieters ein
Risiko aufgebürdet, das er selbst nicht vermeiden könne.
Hinzu komme schließlich, daß die Instandhaltung der Miet-
sache zur Hauptpflicht des Vermieters, gehöre. Ein
drohender Schadensersatzanspruch des Mieters könne einer
Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter schon vor-
beugend entgegenwirken.

BGH Beschluss vom 24. Oktober 2001, Az.: VIII ARZ 1/01

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Wer bekommt die Mietwohnung, wenn die nichteheliche
    Lebensgemeinschaft beendet wird? <<

Hat nur ein Partner den Mietvertrag abgeschlossen, ist er
auch alleiniger Mieter und bleibt dies nach einer Trennung.
Er kann vom anderen Partner verlangen, dass dieser auszieht.
Kündigungsschutzvorschriften sind nicht anwendbar. Das Ver-
langen nach sofortiger Räumung kann aber dem Grundsatz von
Treu und Glauben widersprechen und deshalb unzulässig sein.
Haben die Partner einen Untermietvertrag abgeschlossen, was
aber in der Praxis eher die Ausnahme darstellt, kann sich
der Untermieter auf die Schutzvorschriften des Mietrechte
berufen.

Sind beide Partner Mieter,  so können sie das Mietverhältnis
nur durch gemeinsame Kündigung oder Aufhebungsvertrag mit
dem Vermieter beenden, es sei denn, der Vermieter ist
bereit, das Mietverhältnis mit einem Partner allein fort-
zusetzen und den anderen aus dem Mietvertrag zu entlassen.
Solange das Mietverhältnis aber mit beiden Partnern
besteht, kann keiner vom anderen die Räumung der Wohnung
verlangen. Zieht einer von ihnen freiwillig aus, so haftet
er dem Vermieter weiter für den gesamten Mietzins.
Allerdings ist anzunehmen, dass die Partner untereinander
verpflichtet sind, gegenseitig an der Auflösung des Miet-
verhältnisses mitzuwirken. Dies bedeutet zunächst, dass der
in der Wohnung verbleibende Partner verpflichtet ist, an den
Vermieter ein Angebot zur Übernahme des Mietvertrags zu
richten.

Ist der Vermieter nicht bereit, einen Aufhebungsvertrag ab-
zuschließen, kann der ausziehende Partner von dem in der
Wohnung Verbleibenden verlangen, dass er ihn durch eine
entsprechende Vereinbarung im Innenverhältnis bis zur Be-
endigung des Mietverhältnisses von der Bezahlung des Miet-
zinses freigestellt. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis
muss der nicht auszugsbereite Partner an der Kündigung
mitwirken. Er kann vom ausziehenden Partner auf Abgabe der
Kündigungserklärung verklagt werden.

Durch das Gewaltschutzgesetz soll sichergestellt werden,
dass unabhängig davon, welcher der beiden Partner Mieter
ist, bei gewalttätigen Auseinandersetzungen derjenige die
Wohnung verlassen muss, der Gewalttaten verübt hatte.

Beim Tod eines Partners tritt gem. § 563 BGB n. F. der über-
lebende Partner in das Mietverhältnis ein. Wenn allerdings
in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters leben, so
treten diese nach dem Tod ihres Elternteils vorrangig ein.

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    >> Euroumstellung darf nicht als Grund für Mieter-
       höhungen oder Kündigungen vorgeschoben werden <<

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