[AnwaltOnline - Newsletter November 2001]
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* AnwaltOnline - Newsletter November 2001 *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Neues bei AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen
*5* Disclaimer
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Toilettenbrillen leben nicht ewig! <<
Der Zustand der Toilettenbrille, auf Lichtbildern doku-
mentiert, ist schlecht. Auf der anderen Seite ist es all-
seits bekannt, dass Toilettenbrillen kein ewiges Leben
haben; sie sind im täglichen Gebrauch naturgemäß angriffen
ausgesetzt, die das Material auch bei guter Pflege schädigen
können. Eine Toilettenbrille, die - wie hier - bereits 9
Jahre alt ist, ist ohnehin zu ersetzen, weswegen sich
insoweit kein Schadensersatzanspruch des Klägers ergibt.
AG Brühl - Urteil v. 5.12.2000 - 21 C 307/00; WM 2001, 469
>> Wenn der Mieter die Räume der Brandgefahr aussetzt <<
Im zu vorliegenden Fall lagerte der Mieter in den von ihm
angemieteten Geschäftsräumen Kleber und Lösungsmittel, ohne
gleichzeitig ausreichende Brandschutzmaßnahmen – z.B.
Aufbewahrung der Stoffe in einem feuerfesten Stahlschrank –
zu treffen. Zudem gestattete er Kunden in diesen Räumen das
Rauchen. Nach mehreren diesbezüglichen Abmahnungen sprach
der klagende Vermieter deswegen eine außerordentliche
Kündigung aus und klagte schließlich auf Räumung der
Geschäftsräume.
Das Gericht entschied, dass die die außerordentliche
Kündigung wirksam sei. Der Beklagte habe eine beträchtliche
Brand- und Feuersgefahr für die Mietsache verursacht, was
ein grob vertragswidriges Verhalten darstelle, durch das im
Übrigen auch Leib und Leben von Bewohnern angrenzender
Gebäude erheblich gefährdet worden seien.
LG Coburg, Urt. v. 07.09.2001 - 33 S 96/01
Quelle: Pressemitteilung LG Coburg v. 02.10.2001
>> Malermäßige Instandsetzung eines Treppenhauses <<
Der klagende Hauseigentümer wandte sich gegen eine Auflage
des Wohnungsaufsichtsamtes, Treppenhäuser und Hausdurchfahrt
malermäßig in Stand zu setzen sowie kleinere Putzschäden zu
beseitigen. Die betroffenen Gebäudeteile waren zumindest
seit 1973 nicht mehr renoviert worden - Farbanstriche waren
stark verschmutzt und zum Teil abgeplatzt. Weiterhin be-
standen kleinere Putzschäden.
Das Bezirksamt gab den Hauseigentümern auf, diese binnen 18
Monaten nach Unanfechtbarkeit des Bescheides malermäßig in
Stand zu setzen und die Putzschäden zu beseitigen. Ferner
ordnete es für den Fall der Nichtbefolgung Ersatzvornahme
an, deren Kosten mit ca. 60.000 DM veranschlagt wurden.
Das VG wies die Klage ab.
Das Gericht billigte diese auf § 9 des Berliner Wohnungs-
aufsichtsgesetzes (WoAufG) gestützte Maßnahmen. Nach § 9 II
Nr. 1 WoAufG kann eine erhebliche Beeinträchtigung des
bestimmungsgemäßen Gebrauchs von Gebäuden und Außenanlagen
auch dann vorliegen, wenn die Hausflure oder Treppenräume
nicht ordnungsgemäß verputzt oder gestrichen sind bzw. die
letzte malermäßige Instandsetzung mehr als 15 Jahre in der
Vergangenheit liegt - es sei denn, die besondere Art des
Materials erübrigt eine malermäßige Instandsetzung. Die
vorliegenden Instandsetzungsmängel im Wohnhaus waren
insgesamt derart gravierend, dass eine durchschnittlich
empfindliche Person Treppenräume und Hausdurchfahrt nur mit
Widerwillen betreten könne und Besucher zwangsläufig
abgestoßen würden.
Es ist unerheblich, ob die Kosten für die Beseitigung der
Mängel aus den Erträgen des Gebäudes aufgebracht werden
können und ob die Eigentümer derzeit zur Kreditsicherung
Grundpfandrechte an dem Grundstück bestellen können. Dies
ist nur bei der Anordnung der baulichen Verbesserung, nicht
aber bei der der Instandsetzung eines Wohngebäudes zu
berücksichtigen. Die Eigentümer sind somit verpflichtet,
auch ihr sonstiges Vermögen für die Instandsetzung ein-
zusetzen. Bedeutungslos ist schließlich auch, dass die Be-
wohner des Mietshauses eine niedrigere Miete zahlen, als
Mieter vergleichbarer Wohnungen mit einem ordnungsgemäß in
Stand gesetzten Treppenhaus. Da die Instandhaltungspflicht
nicht nur den privaten Interessen der Mieter dient, sondern
auch dem öffentlichen Interesse an Erhaltung und Pflege des
Wohnungsbestandes.
VG Berlin, Urteil v. 09.08.2001 - VG 22 A 241.98
Quelle: Pressemitteilung des VG Berlin Nr. 37/2001
>> Vorzeitige Kündigung eines Zeitmietvertrags <<
Die beklagten Mieter hatten im zu entscheidenden Fall einen
Mietvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Nach einigen
Jahren verringerte sich das Familieneinkommen durch
Krankheit und Auszug eines Kindes erheblich. Aufgrund der
hohen Miete, kündigten die Mieter daher die Wohnung. Die
Vermieterin bestand auf Erfüllung des Vertrages. Dennoch
zogen die Mieter in eine billigere Wohnung um und stellten
die Zahlungen des Mietzinses für die alte Wohnung ein.
Das Gericht entschied, die Kündigung sei unwirksam, da die
Mieter nicht einerseits die Vorteile eines Zeitmietvertrages
in Anspruch nehmen und im Ernstfall die Laufzeit nicht
beachten können. Eine finanzielle Verschlechterung be-
rechtigt nicht zur vorzeitigen Auflösung - der Vermieter
muß sich auch nicht auf vom Mieter gestellte Nachmieter ein-
lassen.
LG Coburg, Urteil v. 19.09.2001 - 33 S 94/01
Quelle: Pressemitteilung des LG Coburg v. 19.09.2001
weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats
>> Hausordnung <<
Paragraph 21 des Wohnungseigentumsgesetzes schreibt bindend
vor, für Eigentumswohnanlagen Hausordnungen aufzustellen.
Eine solche ist meistens als Anlage einem Mietvertrag bei-
efügt. Im Gegensatz zum Mietvertrag, der nur das Verhältnis
zwischen Mieter und Vermieter regelt, ordnet die Hausordnung
im wesentlichen das Verhalten der verschiedenen Mietparteien
in einem Haus. Jeder Mieter kann von jedem anderen Mieter im
Haus und vom Vermieter die Einhaltung der Hausordnung ver-
langen.
Die Geltung der Hausordnung hängt von ihrer Vereinbarung ab
- dazu muss die Hausordnung in den Mietvertrag mit einbe-
zogen werden. Dies kann als als Anlage zum Mietvertrag ge-
schehen. Es genügt aber auch, in einzelnen Paragraphen des
Mietvertrags auf die Hausordnung Bezug zu nehmen.
Eine Vertragsklausel in einem Mietvertrag, wonach "die an-
liegende Hausordnung Bestandteil dieses Vertrages" ist je-
doch unwirksam, da sie gegen das AGB-Gesetz verstößt. Dies
begründet sich durch die immanenten unzulässige Beweis-
lastumkehr - der Mieter würde die Beweislast tragen, dass
die Hausordnung bei Vertragsabschluß nicht vorlag und er
deshalb keine Kenntnisnahme erfolgen konnte.
Als einen der wichtigsten Regelungspunkte normiert die Haus-
ordnung die Reinigung (Kehrwoche) der gemeinsam benutzten
Räume und Flächen, wie Treppenhaus, Kellergang, Waschküche
etc. Falls in dem Anwesen kein Hausmeister vorhanden ist,
wird die Reinigungspflicht den verschiedenen Mietparteien in
bestimmten Zeitfolgen (Kehrwochenplan) auferlegt. Dieser
Reinigungspflicht muss der Mieter nachkommen. Verletzt der
Mieter diese Pflicht, kann ihn der Vermieter diesbezüglich
abmahnen. Sollte der Mieter trotz Abmahnung seinen
Reinigungsverpflichtungen nicht nachkommen, so ist der Ver-
mieter befugt, die Reinigung von Dritten (z.B. Reinigungs-
firmen) vornehmen zu lassen. Die hierbei entstehenden Kosten
hat der Mieter dann zu tragen.
Ist ihm die Erfüllung seiner Reinigungspflicht nicht möglich
(z.B. wegen Urlaub, Krankheit …), hat er selbst dafür zu
sorgen, dass ein anderer seine Pflicht überimmt. Beauftragt
der Mieter einen professionellen Reinigungsservice hat er
die dadurch entstehenden Kosten selbst zu tragen.
Die Hausordnung darf dem Mieter keine neuen Pflichtern auf-
erlegen oder bestehende Rechte des Mieters aus dem Mietver-
trag einschränken. Entsprechende Klauseln sind unwirksam.
Ein einfacher Aushang der Hausordnung beispielsweise im
Treppenhaus ist z.B. dann nicht wirksam, wenn bei Vertrags-
schluß nicht gesondert auf die Hausordnung hingewiesen
wurde. Der Mieter hatte in diesem Fall nämlich keine Ge-
legenheit die Hausordnung zur Kenntnis zu nehmen. Eine nach-
trägliche Aushändigung der Hausordnung führt nicht zur
Einbeziehung in den Mietvertrag.
Sofern bei Abschluß des Mietvertrages keine Hausordnung
besteht, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung auf-
stellen. Eine solche Hausordnung ist aber nur insoweit zu-
lässig, als diese Regelungen für ein Zusammenleben der
Mieter erforderlich sind. Es gilt ebenfalls, daß die Haus-
ordnung keine neuen Pflichten auferlegen oder bestehende
Rechte einschränken darf. Die Gleichstellung aller Mieter
in der Hausordnung muß selbstverständlich beachtet werden.
>> Schimmelpilz in der Wohnung durch richtiges Lüften
vermeiden <<
Alljährliches Problem der winterlichen Heizsaison sind
Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung. Bereits im letzten
Jahr hatten wir im Newsletter hieraus entstehende rechtliche
Probleme beleuchtet. Die Zeitschrift "Wohnidee" hat nun in
ihrer Ausgabe 11/2000 praktische Tips zur Vermeidung von
Schimmelpilzbildung veröffentlicht.
Zuallererst ist zu berücksichtigen, daß Schimmelpilz in der
Wohnung durch richtiges Lüften vermieden werden kann.
"Wohnidee" führt dazu aus, es solle möglichst drei bis fünf
Mal täglich, am besten morgens und abends fünf bis zehn
Minuten bei vollständig geöffnetem Fenster gelüftet werden.
Es solle darauf geachtet werden, insbesondere nach solchen
Tätigkeiten gründlich zu lüften, die Feuchtigkeit in der
Wohnung nach sich ziehen. Hierzu gehören das Wäschetrocknen
und das Bügeln, genauso wie das Duschen oder Kochen.
Weiter wird ausgeführt, es sei in der kalten Jahreszeit nur
Energieverschwendung, die Fenster zum Lüften lediglich zu
kippen.
Während der Heizperiode sollte die Luftfeuchtigkeit in
Räumen konstant zwischen 45 und 55 Prozent gehalten werden.
Werden Pilze entdeckt, können sie im Anfangsstadium mit
alkoholhaltigen Reinigungsmitteln, Spiritus, verdünntem
Salmiak oder fünfprozentiger Sodalösung aus der Apotheke
bekämpft werden.
Zur Behandlung von Schimmelpilz in der Wohnung kann bei der
Verbraucher-Zentrale Hamburg, Kirchenallee 22, 20099
Hamburg, gegen einen Verrechnungsscheck von 15 Mark eine
66-seitige Broschüre mit dem Titel "Feuchtigkeit und
Schimmelbildung in Räumen" angefordert werden.
>> Auswirkung der Euroumstellung auf die Miete <<
In unserem letzten Newsletter schrieben wir:
Rundungen sind nach vorgegebenen Regelungen durchzuführen:
[..] Die durch diese Teilung entstehenden Euro-Beträge sind
bis auf die dritte Stelle nach dem Komma zu berechnen und
sodann nach kaufmännischer Sitte bis zur Zahl 4 *auf*-, ab
der Zahl 5 *ab*zurunden.
Richtig ist natürlich "bis zur Zahl 4 *ab*-, ab der
Zahl 5 *auf*zurunden.". Wir bitten das Versehen zu ent-
schuldigen.
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