[AnwaltOnline - Newsletter Juni 2000]

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* AnwaltOnline - Newsletter                      Juni 2000 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1511-7774                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Neues bei AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen

*5* Disclaimer

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Befristetes Mietverhältnis <<

Wird in einem Formularmietvertrag ein befristetes
Mietverhältnis vereinbart, aber versäumt, die an anderer
Stelle des Formulars wiedergegebenen gesetzlichen
Kündigungsfristen für unbefristete Mietverhältnisse zu
streichen, so kann der Mietvertrag vom Mieter vor Ablauf
der Befristung ordentlich gekündigt werden.

Zwischen der vereinbarten Befristung des Mietverhältnisses
auf 5 Jahre in § 3 des Formularvertrags und der in § 24
unverändert belassenen Angabe der gesetzlichen Kündigungs-
fristen nach § 565 Abs.2 BGB sah das Gericht einen
Widerspruch, der bei einem juristischen Laien den Eindruck
hervorrufen könne, ihm stehe auch vor Ablauf der 5-jährigen
Vertragslaufzeit ohne weiteres ein ordentliches Kündigungs-
recht zu. Der Widerspruch gehe zu Lasten des Verwenders des
Formulars, hier des Vermieters.

LG Kassel Urt. v. 14.10.99 -1S 163/99
Quelle NJW-RR 2000 S.601

 >> Bordell im Mehrfamilienhaus <<

In einer Großstadt ohne Sperrbezirk stellt die bloße
Existenz eines Bordells oder bordellähnlichen Betriebs in
einem Mehrfamilienhaus keinen Mangel dar, der benachbarte
Mieter zur Mietzinsminderung berechtigt. Anders ist es, wenn
von dem Betrieb konkrete Belästigungen ausgehen.

Das Gericht akzeptierte eine Mietminderung von 20% wegen
bordelltypischer Belästigungen, nämlich: Gestöhn bei
Geschlechtsverkehr oder Folterungen, Schlägerei vor dem
Lokal, Flucht einer unbekleideten Frau, im Flur
herumliegendes Kondom, nur mit Unterwäsche auf die Straße
tretende Gäste.
Eine weitere Mietminderung von 5% wurde zugebilligt wegen
nicht bordelltypischer Belästigungen: laute Unterhaltungen,
Türenschlagen, Gläserklirren.

LG Berlin, Urt. v.23.09.99 -61S518/98
Quelle NJW-RR 2000 S. 601

 >> Nutzung der Wohnung durch Verwandte - Vertragswidrig? <<

Ein Verstoß gegen den Mietvertrag liegt nicht vor, wenn der
Mieter die Wohnung nur selten selbst nutzt, weil er
überwiegend ortsabwesend ist und die Wohnung nahen
Angehörigen zur Verfügung stellt.

Der Mieter hielt sich überwiegend auf Mallorca auf und hatte
Tochter und Enkel in die Wohnung aufgenommen. Dies ver-
anlasste den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Gericht vertrat die Auffassung, dass keine vertrags-
widrige Nutzung der Wohnung vorliege. Der Mieter sei
berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters in die gemietete
Wohnung nahe Angehörige aufzunehmen. Eine gemeinsame
Haushaltsführung mit den Angehörigen sei dabei nicht
erforderlich. Auch sonstige Beeinträchtigungen berechtigter
Interessen des Vermieters seien nicht erkennbar, so lange
der Mieter nicht endgültig aus der Wohnung ausziehe, den
Gewahrsam an ihr aufgebe und dem Vermieter nicht mehr oder
nur unter Erschwernissen als Ansprechpartner für seine
Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zur Verfügung stehe.

LG Hamburg Urt. v.05.10.99 316 S 133/98
Quelle NJW-RR 2000 s. 602

 >> Fallbeispiel <<

Hier soll nun ein Fall besprochen werden, der im Zuge des
Regierungsumzuges von Bonn nach Berlin und der damit
notwendig werdenden Kündigung von Mietverträgen durchaus
häufiger vorkommen könnte:

Sachverhalt:

Der Ehemann wird nach Berlin versetzt. Seine Frau hat eine
Wohnung auf ihren Namen gemietet. Es wurde ein
Zeitmietvertrag abgeschlossen. Der Umzug fällt in die
Laufzeit des Mietvertrages. Die Ehefrau kündigt den
Mietvertrag ordentlich. Zudem führt sie als Gründe für eine
außerordentliche Kündigung Schimmelpilzbefall und die
Tatsache an, daß der Vermieter die Wohnung in ihrer
Abwesenheit ohne Berechtigung betreten habe.

Rechtslage:

Grundsätzlich können Mietverträge, die auf eine bestimmte
Zeit abgeschlossen werden, nicht vor Ablauf der vereinbarten
Zeit ordentlich gekündigt werden.

Hätten die Eheleute im vorliegenden Fall die Wohnung
gemeinsam gemietet und wäre der Ehemann Beamter oder
Angestellter im öffentlichen Dienst, so könnten er selbst und
auch seine Ehefrau das Mietverhältnis nach § 570 BGB unter
Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
Vorliegend handelt es sich aber um die alleinige Wohnung der
Ehefrau. Ob § 570 auf einen solchen Fall ebenfalls Anwendung
findet, wurde von der Rechtsprechung, soweit ersichtlich,
bislang nicht entschieden. Es ist aber davon auszugehen, daß
eine entsprechende Anwendung abgelehnt würde, um die
schutzwürdigen Interessen des Vermieters zu wahren. Dieser
muß nicht unbedingt über die berufliche Situation des
Ehemannes, der nicht Mieter ist, im Bilde sein.

Von dem Grundsatz, daß die ordentliche Kündigung bei
befristeten Mietverhältnissen ausgeschlossen ist, läßt die
Rechtsprechung zum Teil Ausnahmen zu. Das ist aber nur dann
der Fall, wenn ansonsten eine grob unbillige Rechtslage
entstünde, so bei sehr langer Vertragslaufdauer in
Verbindung mit einem weiteren Umstand, z.B. der Tatsache,
daß der Mieter in eine altengerechte Wohnung übersiedeln
möchte. Dergleichen ist im vorliegenden Fall nicht erkennbar.

Allerdings greifen außerordentliche Kündigungsrechte: So
erlaubt § 544 BGB die fristlose Kündigung wegen Gesundheits-
gefährdung. Zu beachten ist, daß eine Anzeige an den
Vermieter nötig ist, wenn es sich nur um leicht zu behebende
Störungen handelt, damit diesem die Gelegenheit zur Abhilfe
verschafft wird. Weiterhin muß beachtet werden, daß ein
Kündigungsrecht evtl. dann ausscheidet, wenn nur ein Teil
der Mietwohnung betroffen ist und sich die partielle Störung
nicht auf den Rest der Wohnung auswirkt.

Zum Betreten der Mieträume durch den Vermieter hat das LG
Berlin unlängst entschieden:

Der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn
der Vermieter die Mietwohnung mit Hilfe eines eigenen
Schlüssels in Abwesenheit des Mieters eigenmächtig betritt.
Bevor er die Kündigung ausspricht, darf der Mieter eine
Ersatzwohnung suchen; er hat dazu etwa sechs Wochen Zeit.
Eine Abmahnung ist nicht erforderlich.

LG Berlin, Urt, v.09.02.99 -64 S 305/98
Quelle NJW-RR 2000,676

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*2* Das Thema des Monats

    Mietechtsreform: einfacher und besser?

Das Mietrecht soll vereinfacht, neu gegliedert und
inhaltlich modernisiert werden.

Die Bundesjustizministerin Prof. Dr. Däubler-Gmelin stellte
den Entwurf des Reformgesetzes bei ihrem Festvortrag zum
Deutschen Mietgerichtstag 2000 am 17.03.2000 vor. Hier nun
die Schwerpunkte der Reform:

Das Mietrecht soll so vereinfacht werden, dass Mieter und
Vermieter auch ohne fachliche Hilfe selbst in der Lage sind,
ihre Rechte und Pflichten unmittelbar aus dem Gesetz zu
entnehmen.

Das gesamte private Wohnraummietrecht wird im Bürgerlichen
Gesetzbuch zusammen gefasst. Die Aufsplitterung der Materie
in zahlreichen Spezialgesetzen soll damit entfallen.

Das Vergleichsmietensystem wird gestärkt. Dazu werden die
Mietspiegel gestärkt. Neben den einfachen Mietspiegeln wird
ein "qualifizierter Mietspiegel" mit deutlich höheren
Anforderungen gestellt. Dieser wird nach wissenschaftlichen
Grundsätzen errichtet und von der jeweiligen Gemeinde
anerkannt. Die Richtigkeit seiner Angaben wird dann im
Mieterhöhungsprozess – allerdings widerlegbar – vermutet.

Die Kappungsgrenze wird, um das zu starke Ansteigen der
Mieten im Vergleichsmietenverfahren zu verhindern, von
derzeit 30% auf 20% abgesenkt.

Die Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten wird es
künftig nicht mehr geben.

Beim § 5 Wirtschaftsstrafgesetz wird die 1993 eingeführte
Verschärfung für Altbauten wieder aufgehoben.

Im Bereich der Betriebskosten sollen mehr Transparenz und
Abrechnungsgerechtigkeit durchgesetzt werden. Dazu wird
das Prinzip der Nettomiete gefördert. Wenn nichts
Abweichendes im Mietvertrag vereinbart ist, soll der
Vermieter ausdrücklich verpflichtet sein, nach Verbrauch
und Verursachung erfasste Betriebskosten auch
verbrauchsabhängig abzurechnen.
Betriebskosten sind dann grundsätzlich innerhalb eines
Jahres abzurechnen.

Modernisierungskosten können weiterhin auf die Miete
umgelegt werden; die jährliche Erhöhung der Miete im Zuge
der Modernisierungsumlage wird von 11% auf 9% der Kosten
festgelegt.

Die Umlagefähigkeit von Energieeinsparungskosten wird auf
alle Modernisierungsmaßnahmen ausgedehnt, die zur
nachhaltigen Einsparung von Energie aller Art führen.
Die Modernisierunsmitteilung wird dabei vereinfacht; nur
noch die Art der Maßnahme ist genau zu umreißen, Umfang,
Beginn und Dauer nur, soweit sie absehbar sind.

Für bestimmte Fälle, z.B. beruflicher oder familiärer
Notwendigkeit eines Umzugs, wird die Kündigungsfrist des
Mieters unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses
auf drei Monate festgesetzt.

Nach dem Tode des Mieters kann das Mietverhältnis
über die bisherige Regelung hinaus auch von den
Personen fortgesetztwerden, mit denen der verstorbene
Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt
geführt hat. Dies schließt nicht nur nichteheliche
heterosexuelle oder homosexuelle Lebensgemeinschaften
sondern auch andere Formen des Zusammenlebens ein, z.B.
den gemeinsamen Wohnsitz zweier alter Menschen als Alternative
zum Alters- oder Pflegeheim. Andererseits kann der
Vermieter Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in
der vermieteten Wohnung haben, künftig ohne weiteres
kündigen.

Der Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen wird vereinfacht. Dazu werden die
Kündigungssperrfristen für Eigenbedarfs- und Ver-
wertungskündigung auf bundeseinheitlich drei Jahre
harmonisiert. Die Länder können die Frist bis auf zehn
Jahre verlängern, wobei aber der Vermieter das Recht
behält, schon nach drei Jahren zu kündigen, wenn er dem
Mieter vergleichbaren Ersatzwohnraum nachweist und die
Umzugskosten erstattet.

Index- oder Staffelmiete werden zeitlich unbeschränkt
zugelassen.
Maßgeblich ist nur noch der Preisindex für die
Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.

Das Recht des Zeitmietvertrags wird überarbeitet. Der
einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsmöglichkeit wird
abgeschafft. Der zukünftige „echte“ Zeitmietvertrag kann
auch über eine längere Zeit als fünf Jahre abgeschlossen
werden. Bestimmte Befristungsgründe müssen aber, ähnlich
wie beim heutigen qualifizierten Zeitmietvertrag, nach wie
vor vorliegen, nämlich nach Ablauf der Mietzeit:
Eigenbedarf, Abriss, Veränderung, Instandsetzung oder
Vermietung als Werkswohnung.

Quelle: Recht, Information des BJM Nr. 2
März/April 2000 Seite 22 ff

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*3* Neues bei AnwaltOnline

1. Wie immer aktualisieren und ergänzen wir laufend unsere
    Urteilsdatenbank für Sie.

2. Wir haben unsere Mietspiegeldatenbank aktualisiert und
    erweitert.

3. Neue Bereiche:

    News: hier finden Sie aktuelle Informationen rund um
    das Mietrecht

    Newsletter: Die alten Ausgaben sind aufgrund reger
    Nachfrage online abrufbar, die aktuelle Ausgabe bleibt
    Abonnenten vorbehalten.

    Infobox: Hier finden Sie Informationen über AnwaltOnline
    gebündelt. Impressum, Kooperationen, Statistiken und mehr.

4. Kooperation mit www.wohnungs-service.de
    wohnungs-service.de nuzt seit Ende Mai die Urteile,
    Mietspiegel und Gesetze von AnwaltOnline.

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