Neuer Mietspiegel für die Kreisstadt Unna

Mietrecht

Der Bereich Wohnen der Kreisstadt Unna stellt den Entwurf des neuen Mietspiegels vor.

Unna. Die aktuellen Werte des ab 01. Juli 2008 gültigen Mietspiegels weisen eine durchschnittliche Steigerung von rd. 1,5 % in allen 8 Baualtersklassen auf. In der Baualtersklasse ab 1990 sinkt der Richtwert sogar um 0,15 €/qm (=2,6 %) gegenüber dem letzten Mietspiegel. Der Mietspiegel hat eine Laufzeit von zwei Jahren.
Diesem Ergebnis haben die jeweiligen Interessenvertretungen Haus und Grund sowie der Mieterverein zugestimmt. Seine Gültigkeit hat der Mietspiegel für rd. 13.500 Mieterhaushalte in Unna. Das sind rd. 47% des Gesamtwohnungsbestandes in Unna. Zur Ermittlung der neuen Werte flossen 1.811 Mietpreisdaten in die Auswertung des Gutachterausschusses ein.

Weitere Veränderungsvorschläge ergeben sich in den Zu- und Abschlagsregelungen. So wird ein Zuschlag von 2% für vorhandene Balkone mit einer Mindestfläche von 4 Quadratmetern eingeführt. Hierdurch soll einem erhöhten Wohnwert Rechnung getragen werden, da die jeweils vorhandene Balkonfläche nur zu einem Viertel in die Wohnflächenberechnung und damit in die Mietberechnung eingeht.

Darüber hinaus wird ein Abschlag von 0,15 € je Quadratmeter für Mietwohnungen eingeführt, bei denen eine externe Wärmelieferung wie Block-/Fernheizungen und sonstigen Wärmelieferanten wie Nahwärme oder sogenannten Contracting-Verträgen vorliegt. Errichtet der Vermieter keine eigene Heizungsanlage, sondern schließt stattdessen einen Vertrag mit einem gewerblichen Lieferanten ab, so ergeben sich beim Vermieter spürbare Entlastungen bei der Investition durch geringere Zinsaufwendungen und verringerte Abschreibungen als auch bei der Erhaltung. Die ansonsten notwendige Bildung von Instandhaltungsrücklagen entfällt.

Der Wert von 0,15 € ist anlässlich der Herausgabe verschiedener aktueller Mietspiegel empirisch ermittelt worden und vom Ministerium für Bauen und Verkehr NRW (MBV NRW) verbindlich für öffentlich geförderte Wohnungen in die Wohnungsbauförder-bestimmungen aufgenommen.

Auswirkungen für die Mieter ergeben sich jedoch erst bei Mieterhöhungsbegehren des jeweiligen Vermieters. Hierbei kann der Abschlag gegengerechnet werden.

Der Entwurf des neuen Mietspiegels wird dem Haupt- und Finanzausschuss der Kreisstadt Unna in der Sitzung am 05.06.2008 zur Entscheidung vorgelegt. Nach Veröffentlichung im Amtsblatt kann der Mietspiegel gegen Ende Juni bei den Interessenverbänden Haus- und Grund als auch beim Mieterverein, im Zentralen Bürgerservice und in den Nebenstellen und im Bereich Wohnen der Kreisstadt Unna im Rathaus eingesehen werden. Gegen eine Gebühr von 5 € ist ein Exemplar des Mietspiegels zu erwerben.

Die Gründe für die aktuelle Mietenentwicklung lassen sich mit einigen Wohnungsmarktdaten erklären:

Insgesamt stellt sich der Wohnungsmarkt als ausgeglichen dar.
Er wird seit Jahren von gleich bleibenden Wechselbewegungen gekennzeichnet.
Die aktuelle Fluktuationsquote liegt bei knapp 11 %.
Durch die relativ hohen Fertigstellungsquoten der letzten drei Jahre im Familienheimbereich ist zudem eine zusätzliche Entlastung für den Mietwohnungsmarkt eingetreten, da die neuen Eigentümer überwiegend aus Unna stammen.

Eine Erklärung für die unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Baujahren ergibt sich aus der Befragung der Wohnungsmarktexperten in Unna im Jahr 2007.

Danach wird die Marktlage im oberen Preissegment –also Neubaubereich- von der Mehrheit der Befragten in der Tendenz als entspannt angesehen. Die Nachfrager treffen auf ein ausreichendes Angebot. Mehrfache Anzeigen für eine Wohnung in den Immobilienteilen der örtlichen Presse sind die Folge. Dies führt bei der Auswertung der Mietpreisdaten zu leicht nachgebenden Mietpreisen.

Demgegenüber sieht ebenfalls eine Mehrheit das untere Preissegment in der Tendenz eher ausgewogen bis leicht angespannt. Dabei handelt es sich um eine erhöhte Nachfrage nach modernisierten Wohnungen der Vor- und Nachkriegsbaujahre, die eine gute Wohnqualität unterhalb des Neubaupreises bieten. Die Folge sind leicht steigende Mietpreise insbesondere in den  Baualtersklassen 1 bis 4.

Wie sieht die zukünftige Entwicklung am Wohnungsmarkt in Unna aus?

Die Wohnungsmarktexperten prognostizieren, dass sich das zukünftige Investitionsklima für den Mietwohnungsbau eher schlecht bis sehr schlecht entwickeln wird. Ein Trend, der ebenfalls schon seit Ende der 90er Jahre anhält.
Die Baugenehmigungszahlen der Jahre 1995 und 2007 belegen dieses. Wurden 1995 noch 394 Wohnungen genehmigt, waren es im Jahr 2007 nur noch 37.

Diesem Trend zur Folge werden sich Wohnungseigentümer zukünftig im Wesentlichen mit ihrem Wohnungsbestand zu beschäftigen haben. Dass Unna seit Jahren keine strukturellen Leerstandsprobleme hat, ist Beleg für ein überwiegend gutes Angebot an Wohnungen.

Inwieweit der vorhandene Wohnungsbestand in Qualität und Quantität für die zukünftige Nachfrage –insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung- ausreicht, ist eine der wesentlichen Fragestellungen der nächsten Jahre.

Mietwohnungsbau wird in den nächsten Jahren nur noch in ausgesuchten Segmenten für bestimmte Nachfragegruppen stattfinden. Immerhin hielten 95 % der Wohnungsmarktexperten die demografische Entwicklung im Zusammenhang mit Wohnraum für Senioren für wichtig. Gemeinsam mit der Wohnungs- und Kreditwirtschaft müssen auch die vorhandenen Wohnqualitäten für Familien erhalten und weiterentwickelt werden. Dazu gehört ein guter Mix unterschiedlicher Wohnungstypen und kinderfreundliche Wohnumfeldbedingungen. Darüber hinaus sind weitere Potentiale für Marktnischen wie das Generationen-Wohnen, Wohnen mit Serviceangeboten sowie Pflegewohngemeinschaften auszuschöpfen.

Mietspiegel 2008: Fragen und Antworten

Mietpreisveränderungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei nicht preisgebundenem Wohnraum in Unna

Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht –getrennt nach Baualtersklassen- über ortsübliche Vergleichsmieten, die von der Kreisstadt Unna - Bereich Wohnen - unter Einbeziehung der Interessenverbände Mieterverein Kreis Unna e. V. und Haus- Wohnungs- und Grundeigentümer Bezirksverband e. V. und des Gutachterausschusses erstellt wird.

Welche Bedeutung hat ein Mietspiegel?

Durch die neutrale Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll in erster Linie eine Versachlichung der Diskussion um die Mietpreisbildung zwischen Vermieter und Mieter bei bestehenden Mietverhältnissen erreicht werden. Er dient als Hauptbegründungsmittel für Mieterhöhungen in zivilrechtlichen Zustimmungsverfahren. Daneben gelten als Beweismittel Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.  Darüber hinaus hat der Mietspiegel auch im Strafrecht (Mietwucher) und im Öffentlichen Recht  (z. B. Wohngeld) seine Bedeutung.

Was ist unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verstehen?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die durchschnittlich für vergleichbare andere Wohnungen in Unna gezahlt wird.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in Unna für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren  frei finanzierte Mietwohnungen vereinbart worden sind. Für den aktuellen Mietspiegel wurden 1.811 Datensätze verarbeitet.

Wie oft wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Mietspiegelwerte sollen alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden.

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen?

Der Vermieter kann die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem sie eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Welche Obergrenzen bestehen gesetzlich bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Obergrenzen für eine Mieterhöhung stellen die ortsübliche Vergleichsmiete  und die sogenannte Kappungsgrenze von 20 % dar.

Was ist unter der sogenannten Kappungsgrenze zu verstehen?

Die Kappungsgrenze besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um nicht mehr als 20 % steigen darf, und zwar selbst dann nicht, wenn dadurch die ortsübliche Miete nicht erreicht wird. Eine Ausnahme stellt  die Mieterhöhung wegen Modernisierung dar.

Was bedeutet die Zustimmungsfrist des Mieters beim Mieterhöhungsbegehren des Vermieters?

Der Mieter hat ausreichend Zeit zu prüfen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht: Den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält und den beiden nachfolgenden Monaten.

Welche Bedeutung hat die Zustimmung durch den Mieter?

Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Der Mieter kann der Mieterhöhung auch nur zum Teil zustimmen. Will der Vermieter die Mieterhöhung durchsetzen, muss er klagen.

Hat der Mieter ein Recht auf Senkung der Miete beim Rückgang der ortsüblichen Miete?

Der Mieter kann im Gegenzug vom Vermieter mit Hinweis auf den Mietspiegel keine Mietsenkung fordern, wenn er mehr Miete bezahlt, als die neue Mietspiegeltabelle für seine Wohnung ausweist. Minderungstatbestände wie Fernwärme oder Contracting-Verträge können erst bei der nächsten Mieterhöhung gegengerechnet werden.

Quelle: Pressemitteilung der Stadt Unna

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