Wohnhäuser als Rendite-Renner ?

Mietrecht

Marktanalyse des RDM zeigt Mietwohnhäuser und gemischt genutzte Immobilien als Anlage-Objekte auf

Eine Marktanalyse des Wohnungsmarketes für Renditeobjekte des Rings Deutscher Makler (RDM) ergab, daß Mietwohnhäuser und gemischt genutzte Immobilien oftmals verkannte und dazu sichere Anlage-Objekte seien. Grund hierfür ist die erhobene Preisentwicklung. Die Kaufpreismultiplikatoren sind seit 1993 um 9 bis 13 Prozent gesunken. Der Kaufpreismultiplikator ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und der Jahresrohmiete excl. Betriebskosten.
Dies hat dazu geführt, daß Renditeimmobilien Anlagen im festverzinslichen Bereich schlagen, so der RDM. Die Möglichkeiten der Wertsteigerung infolge der anziehenden Neuvertragsmieten in den Ballungsregionen kommen noch hinzu. ###

Der RDM gibt durchschnitlliche Bruttoanfangsrenditen von 8,8 Prozent für ältere Gebäude (Baujahr vor 1949) und ca. 7,6 Prozent für die neueren Gebäude an, die von den Einstandskosten her etwas teurer sind. Dieses ist für aus dem Bestand erworbene Mietwohnhäuser oder kleinere gemischt genutzte Immobilien eine Steigerung von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Aufgrund der aktuellen Marktsituation, hier insbesondere das niedrige Niveau der Hypothekenzinsen, sei z.T. die Verzinsung des eingesetzten Eigen- und Fremdkapitals sowie die Tilgung aus den laufenden Erträgen der erworbenen Immobilie möglich.

Die durchschnittlichen Ertragssteigerungen von 1,7 bis 3,3 bei Neuabschlüssen von Mietverträgen, ermöglichen eine Steigerung der Rendite bei Mieterwechsel.

Kaufpreismultiplikatoren für Renditeobjekte sind in Großstädten jenseits der 500.000 Einwohnergrenze am höchsten. Bei Altbauten wurde bei leichtem Abfall von 1,2 Prozent eine Faktor von 12,95, bei Nachkriegsbauten der 60er bis 80er Jahre ein Faktor von 14,3 (-1,5 Proezent) festgestellt. Die resultierenden Bruttoanfangsrenditen betragen somit 7 - 7,7 Prozent.

Süddeutschland weist die höchsten Relationen mit 12,35 für ältere (-1,9 Prozent) und 14,6 für neuere Objekte auf. Die Vergleichswerte für die westlichen Bundesländer liegen bei 11,15 (-2,1 Proezent) bzw. 12,95 (-2,4 Prozent) für ältere bzw. neuere Objekte.

Im norddeutschen Bereich waren die Rückgänge stärke, ältere Objekte verloren 3 Prozent und liegen nun in etwa bei 10,9; neuere liegen bei 11,9 (-3,5 Prozent). In den ostdeutschen Bundesländern verlor der Multiplikator bei älteren Objekten 2,8 Prozent und lag bei knapp 9,6, für neuere Objekte bei 10,9 (-1,7 Prozent). Diese Werte liegen deutlich unter dem Durschnitt für die alten Bundesländer.

Bei der Bewertung schnitten Wohnlagen im guten, gehobenen mittleren und ausgesprochen guten Bereich besser ab als einfachere Wohnlagen.

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