Die Entwicklung der BGH-Rechtsprechung zum Auszug des Mieters ohne Beendigung des  Mietvertrages

Mietrecht

- neue höchstrichterliche Entscheidung (Urteil vom 22.12.1999 (XII ZR  339/97)) -

Problemaufriss:

Grundsatz:
Ein Vermieter ist nach herrschender Meinung nicht verpflichtet, einen Ersatz- bzw. Nachmieter zu suchen, wenn der Mieter vorzeitig aus der Mietwohnung auszieht (BGH, WM 1984, 171, 172; NJW 1981, 43; OLG Hamm Nr. 59 = NJW-RR 1995, 1438 = WuM 1995, 577; OLG Düsseldorf, ZMR 1993, 114, 115; OLG Köln, ZMR 1998, 91, 92; OLG München, ZMR 1995, 579, 582). Vorzeitigt bedeutet hierbei bei einem unbefristeten Mietvertrag vor Ablauf der Kündigungsfrist, bei einem befristeten Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit. Bis zu diesem Zeitpunkt kann vielmehr vom Mieter die vereinbarte Miete verlangt werden, wobei indes etwaige, durch den Auszug des Mieters ersparte Aufwendungen wie insbesondere verbrauchsabhängige Betriebskosten abgezogen und darüber hinaus Vorteile, die der Vermieter durch eine anderweitige Verwertung der Mietsache erlangt, angerechnet werden müssen. Eine Verpflichtung zur Anrechnung von Mietzins, den der Vermieter hätte erzielen können, jedoch  - grundsätzlich auch böswillig - nicht erzielt hat, besteht aber nicht (OLG München, ZMR 1995, 579, 582). Zu denken wäre allenfalls an aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitete Rechtsmissbrauchsgesichtspunkt (vgl. LG Gießen, WuM 1997, 327). So wäre eine Anrechnung des fiktiven Mietzinses wohl dann geboten, wennder Vermieter in der Absicht, dem Mieter Schaden zuzufügen, einen Mietinteressenten von der Anmietung der Wohnung bewusst abhält.

Ausnahmen:

Fristlose Kündigung durch den Vermieter:
Der oben dargestellte Grundsatz kann dann nicht zur Anwendung kommen, wenn der Vermieter den Mieter fristlos, etwa wegen Zahlungsverzugs, kündigt und Schadensersatz verlangt, der den entgangenen Mietzins umfasst. Hier trifft den Vermieter die sog. Schadensminderungspflicht. Dies bedeutet, dass er verpflichtet ist, sich in zumutbarem Umfang um eine Weitervermietung zu bemühen.

Weitervermietung trotz laufendem Mietvertrag:
Vermietet der Vermieter die Mietsache trotz nach wie vor mit dem ursprünglichen Mieter bestehenden Mietverhältnisses weiter und ist er dadurch außerstande, jenem weiterhin den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, muss der Mieter in der Regel keinen Mietzins mehr entrichten. Dies gilt allerdings aus Gründen des Rechtsmissbrauchs dann nicht mehr, wenn der Auszug des Mieters endgültig ist und er sich ernsthaft und endgültig weigert, den Mietzises weiter zu entrichten. Er muss dann die Mietdifferenz ausgleichen, die dadurch entsteht, dass dem Vermieter eine Weitervermietung nur zum dann ortsüblichen - geringeren -  Marktpreis gelingt (BGH Nr. 31 = NJW 1993, 1645 = WuM 1993, 396; vgl. auch OLG Frankfurt/M., WuM 1995, 483, 484). Der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens greift indes dann nicht, wenn der Mieter – etwa aufgrund unklarer Rechtslage – objektiv nachvollziehbar - davon ausgegangen ist, das Mietverhältnis sei beendet. Hier muss der Vermieter dem Mieter seine Absicht mitteilen, das Mietobjekt anderweitig zu vermieten. Der Mieter seinerseits erhält so Gelegenheit, sich hierauf zu erklären. Tut er das nicht, kann er nicht im Nachhinein einwenden, er habe die Wohnung nicht endgültig räumen wollen (BGH Nr. 31 = NJW 1993, 1645 = WuM 1993, 396).
 
Die aktuelle Entscheidung:

Die dargestellte Rechtsprechung wurde vom BGH nunmehr mit Urteil vom 22.12.1999 (XII ZR 339/97) weiterentwickelt. Die Entscheidung betraf den Fall der grundlosen Weigerung des Mieters, die Mieträume zu übernehmen. Hierauf hatte der Vermieter die Mietsache ohne Kündigung des Mietvertrages an einen anderen Mieter weitervermietet. Nach der Entscheidung des BGH darf der vertragsbrüchige Mieter hier aus dem Verhalten seines im übrigen vertragstreuen Vertragspartners keine Rechte herleiten, da er diese Verhalten selbst durch einen groben Vertragsbruch veranlasst hat.

Aus den dargestellten Überlegungen folgt, dass sich der Vermieter zwar solche Vorteile anrechnen lassen muss, die ihm de facto durch die Weitervermietung zugeflossen sind. Hierzu gehört auch ein  – ggf. titulierter, d.h. im Urteil festgestellter – Mietzinsanspruch gegen den neuen Mieter. Allerdings sind mangelnde Zahlungsfähigkeit des Neumieters oder andere  Gründe, die die erfolgreiche Durchsetzung dieses Anspruchs  beeinträchtigen können, angemessen zu berücksichtigen. Dies kann  dazu führen, dass eine Anrechnung wegenwirtschaftlicher Wertlosigkeit des Anspruchs gegen den neuen Mieter ausscheidet und der ursprüngliche Mieter von der Weiterzahlung des Mietzinses nicht entbunden ist.
 
Die Rechtsprechung in der mietrechtlichen Praxis:

Grundsätzlich sollte der Vermieter, nachdem eine erste Frist ergebnislos verstrichen ist, dem vertragsbrüchigen Mieter unter Aufforderung zur Stellungnahme mitteilen, dass er bei erneutem Ablauf einer weiteren Frist weitervermieten wird. In dem Schreiben muss der Vermieter darauf hinweisen, dass der Mieter für die Zahlung des Mietzinses weiterhaftet, entweder für die Differenz zwischen vereinbarter und jetzt aktueller ortsübliche Miete oder bei mangelnder Durchsetzbarkeit des Mietzinses gegen den neuen Mieter.Von einer Kündigung muss bei dieser Fallgestaltung wegen der dann eingreifenden Schadensminderungspflicht (s.o.) abgeraten werden.
Anders stellt sich die Lage bei drohender Insolvenz des Mieters dar. Denn ab Stellung eines Insolvenzantrags wegen Zahlungsrückständen oder der Verschlechterung der Vermögenslage des Mieters gilt hier die insolvenzrechtliche Kündigungssperre. Steht wegen Insolvenz des ursprünglichen Mieters die wirtschaftliche Wertlosigkeit des diesem gegenüber bestehenden Mietzinsanspruchs zu befürchten, sollte daher nach § 554 BGB gekündigt werden, sobald dessen  Voraussetzungen vorliegen. Geht die Kündigung dem Mieter zu, bevor ein Insolvenzantrag gestellt wird, so bleibt sie auch danach wirksam. Zwar träte nun theoretisch die erörterte Schadensminderungspflicht des Vermieters ein. Allerdings würde der Vermieter in einem solchen Fall gegen den zahlungsunfähigen ursprünglichen Mieter mangels Durchsetzbarkeit ohnehin keine Schadensersatzansprüche geltend machen. Verbliebe de Mieter allerdings nach Stellung des Insolvenzantrages in der Wohnung, so hätte der Vermieter keine Möglichkeit, diese an einen zahlungskräftigen Mieter weiterzuvermieten.

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