Aufheizung der Räume durch Sonnenstrahlen ist hinzunehmen!

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Die Beurteilung, ob wegen Aufheizung eines Gebäudes aufgrund Sonneneinstrahlung ein Mangel der Mietsache vorliegt, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen und dem baulichen Zustand des Gebäudes, nicht nach der Arbeitsstättenverordnung.

Im vorliegenden Fall hatten die Vertragsparteien im Mietvertrag u.a. vereinbart:

„Es obliegt dem Mieter selbst zu überprüfen, ob die Ausstattung für die von ihm vorgesehene Nutzung ausreichend ist. Für die Erfüllung gegenwärtiger und künftiger behördlicher und technischer Vorschriften (z. B. DIN, VDS, VDE) die den Betrieb des Mieters betreffen, hat der Mieter auf eigene Kosten zu sorgen.“

„Der Mieter ist berechtigt, Einrichtungen anzubringen, die ihm zur Nutzung des Mietobjektes erforderlich erscheinen, sofern diese die schutzwürdigen Interessen des Vermieters und/oder anderer Mieter nicht beeinträchtigen. Hierzu zählt insbesondere die Installation von Klimaanlagen auf dem Dach, für die der Vermieter schon jetzt seine Zustimmung erteilt. Eine eventuell behördlich notwendige Genehmigung ist vom Mieter einzuholen und dem Vermieter nachzuweisen. Eventuelle behördliche Auflagen hat der Mieter auf eigene Kosten zu erfüllen.“
 
Sommerliche Hitze durch Sonneneinstrahlung in einem nicht baurechtswidrigen Gebäude ist Teil des allgemeinen Lebensrisikos und kein Mangel, soweit der Vermieter nicht erkennbar eine Klimatisierung oder besondere Dämmung des Gebäudes zugesagt hat.

Ein Anspruch gegen den Vermieter auf Mangelbeseitigung bestand somit im vorliegenden Fall nicht.

Die Tauglichkeit von nicht klimatisiert vermieteten und den baurechtlichen Bestimmungen entsprechenden Büroräumen zum vertragsgemäßen Gebrauch wird durch sommerliche Hitze nicht eingeschränkt, so wie die Tauglichkeit von ohne Heizung vermieteten Räumen im Winter auch nicht durch Kälte eingeschränkt wird. In diesen Fällen ist die Regelung der Innentemperatur vielmehr vertraglich dem Mieter überlassen.

Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist die Abweichung der tatsächlichen Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vorausgesetzten. Vertraglich vorausgesetzt ist ein Zustand, der im Mietvertrag festgelegt ist oder mit dem ein Mieter aufgrund der üblichen Beschaffenheit von Gebäuden der betreffenden Bauart und Altersklasse rechnen darf.

Von der ausdrücklich vertraglich eingeräumten Option, auch in den Mitarbeiterbereichen Klimaanlagen einzubauen, machte der Mieter vorliegend keinen Gebrauch, obwohl dies technisch möglich und zumutbar war.

Dies ist die eigene Entscheidung des Mieters - er muss seinen Arbeitnehmern bei unzumutbarer Hitze notfalls stundenweise freigeben oder durch Klimageräte für Abhilfe sorgen, wie er das in den Vorstands- und Konferenzräumen bereits getan hat.

Nach dem Mietvertrag kann der Mieter weder eine vom Vermieter eingebaute Klimaanlage noch weitergehenden Sonnenschutz an Fenstern, Fassade oder Dach in Form von Jalousien oder Dämmung beanspruchen.

Der Vermieter ist grundsätzlich kein Garant für den reibungslosen Betriebsablauf des Mieters.

Ein Arbeitgeber, dessen Arbeitnehmer unter Berufung auf die Arbeitstättenverordnung wegen zu hoher oder zu niedriger Innentemperaturen aufbegehren, kann dieses betriebliche Risiko nur dann auf den Vermieter abwälzen, wenn eine Abweichung der Beschaffenheit des Mietobjekts von den vertraglichen Vorgaben feststellbar ist, etwa weil bei den Mietvertragsverhandlungen ein unzutreffender Energiepass vorgelegt wurde, eine zur Temperaturregelung mitvermietete Anlage, sei es Klimaanlage oder Heizung, nicht die erforderliche Leistung erbringt. Dies war vorliegend nicht der Fall.

OLG Frankfurt, 02.10.2007 - Az: 2 U 106/06

ECLI:DE:OLGHE:2007:0119.2U106.06.0A

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