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Wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt ...

Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter die Abrechnung über Betriebskosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Gem. S. 3 dieser Vorschrift ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf dieser Frist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Gegen die Geltendmachung von Nachforderungen des Vermieters ist der Mieter somit durch die Jahresfrist geschützt.

Geht der Mieter davon aus, dass er überhöhte Vorauszahlungen geleistet hat, stehen ihm, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Jahresfrist nicht erstellt, mehrere Möglichkeiten zur Verfügung:

– Er kann auf Erteilung der Abrechnung beim Amtsgericht klagen. Der Anspruch auf Klage über die Abrechnung ergibt sich im Grunde aus dem Vertrag i.V.m. der gesetzlichen Regelung aus § 556 III S. 2 u. 3 BGB.

oder

– Ein Zurückhaltungsrecht an zukünftigen Betriebskostenvorschüssen bis zur Erteilung der fälligen Abrechnungen geltend machen. Das Zurückbehaltungsrecht folgt aus § 273 BGB.

oder

– nach dem Ende des Mietverhältnisses sämtliche Betriebskostenvorschüsse, über die während des Mietverhältnisses nicht abgerechnet worden ist, zurückfordern. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, nachträglich die geschuldeten Abrechnungen zu erstellen. An der Geltendmachung von Nachforderungen für die einzelnen Abrechnungsperioden ist er zwar gehindert, er hat aber noch die Möglichkeit, zu beweisen, dass die tatsächlich angefallenen Betriebskosten jedenfalls nicht geringer sind als die geleisteten Vorauszahlungen. Der Rückforderungsanspruch ergibt sich im Wesentlichen aus dem Vertrag selbst - hier hat der BGH 2005 Klarheit geschaffen (Az: VIII ZR 57/04).

Der Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung verjährt grundsätzlich nach drei Jahren. Nach Ablauf der Verjährungsfrist hat weder der Vermieter noch der Mieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung offener Forderungen. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter Anspruch auf Erteilung der Abrechnung hat. Dies ergibt sich aus §§ 195, 199 S. 1 BGB.

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