Absetzung von Renovierungskosten

Die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten für Vermieter wurde erleichtert.

Bislang wurden Investitionen bis zu drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie, die 15% der eigentlichen Anschaffungskosten überschritten, in steuerlicher Hinsicht den Anschaffungskosten zugerechnet. Als Folge hiervon zählte der Aufwand nicht als sofort absetzbare Werbungskosten, sondern unterfiel gemeinsam mit dem Kaufpreis der nur allmählichen Abschreibung über die Nutzungsdauer.

Diese Einschätzung wurde vom BFH aufgegeben. Es kommt nunmehr darauf an, ob die Renovierungskosten dazu bestimmt sind, das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Hierzu zählt auch der Fall, dass durch die Renovierung der Standard des Gebäudes angehoben wird.

Hierzu führte das Gericht aus:

1. Sog. anschaffungsnahe Aufwendungen sind nicht allein wegen ihrer Höhe oder ihrer zeitlichen Nähe zur Anschaffung eines Gebäudes als Herstellungskosten zu beurteilen; soweit sie nicht der Herstellung oder Erweiterung eines Gebäudes dienen, stellen sie nur dann Herstellungskosten dar, wenn sie zu seiner wesentlichen Verbesserung gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB führen (Änderung der Rechtsprechung).

2. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für sich allein noch als Erhaltungsmaßnahmen zu beurteilen wären, können in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB führen, wenn dadurch der Gebrauchswert (das Nutzungspotential) eines Wohngebäudes gegenüber dem Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs deutlich erhöht wird.

3. Der Gebrauchswert eines Wohngebäudes wird insbesondere durch die Modernisierung derjenigen Einrichtungen erhöht, die ihn maßgeblich bestimmen: Das sind vor allem die Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie die Fenster. Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts ist immer dann gegeben, wenn durch die Modernisierung ein Wohngebäude von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.

4. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb eines Veranlagungszeitraums können als Herstellungskosten gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB zu werten sein, wenn sie zwar für sich gesehen noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung führen, wenn sie aber Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich planmäßig in zeitlichem Zusammenhang über mehrere Veranlagungszeiträume erstreckt und die insgesamt zu einer wesentlichen Verbesserung führt (Sanierung „in Raten“).

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