Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr unterliegt der Schriftformerfordernis!

Wird ein auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück vorzeitig fristlos gekündigt, einigen sich die Vertragspartner aber später auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses, dann liegt darin der Abschluss eines neuen Mietvertrages.

Soll dieser für längere Zeit als ein Jahr gelten, unterliegt er dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe gewerblich genutzter Räume in Anspruch.

Durch schriftlichen Vertrag vom 1. Mai 1988 vermietete der Kläger dem Beklagten und dem - nach Abtrennung des Verfahrens anderweitig in Anspruch genommenen - V. S. Räume in B. zum Betrieb eines Restaurants für die Dauer bis zum 1. Mai 1998 mit Verlängerungsklausel. Der Mietzins und die Nebenkosten waren spätestens am dritten Werktag eines Monats im voraus auf ein benanntes Konto des Vermieters zu zahlen. Dabei war vereinbart, daß es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes ankommen sollte (§ 5 Abs. 2 des Vertrages). Zur Kündigung des Mietverhältnisses sah der Vertrag vor, daß der Vermieter aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen könne, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkomme, z.B. in Zahlungsrückstand gerate. Ein Zahlungsrückstand in diesem Sinn sollte vorliegen, wenn der Mieter mit mehr als einer Rate in Verzug kam (§ 2 Nr. 4 des Vertrages). Die Anwendung des § 568 BGB über die stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages bei Ablauf der Mietzeit war vertraglich abbedungen (§ 2 Nr. 7 des Vertrages).

Durch Einschreiben mit Rückschein vom 7. Februar 1990 an beide Mieter kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos wegen Mietzahlungsrückstandes. Das Schreiben ging dem Beklagten am 9. Februar und dem Mitmieter am 8. Februar 1990 zu. Zu diesem Zeitpunkt war weder der Mietzins für Dezember 1989 noch der für Februar 1990 bezahlt. Allerdings hatten die Mieter am 22. Januar 1990 ihrer Bank (Streithelferin des Klägers) den Auftrag erteilt, für die Dezembermiete 1989 eine Einzelüberweisung auszuführen; am 23. Januar 1990 hatten sie einen Dauerauftrag für die Mietzahlungen, erstmals zum 1. Februar 1990, gegeben. Aus im einzelnen zwischen dem Beklagten und der Streithelferin streitigen Gründen wurde die Dezember-Miete erst am 9. Februar 1990 vom Konto des Beklagten abgebucht, die Februar-Miete aufgrund des Dauerauftrages am 8. Februar 1990.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 12. Februar 1990 ließ der Beklagte dem Kläger mitteilen, die Verzögerung der Mietzahlung habe im Verantwortungsbereich der Bank gelegen. Der Kläger wies dies mit Schreiben vom 17. Februar 1990 als nicht ausreichende Entschuldigung zurück und erklärte, er halte an der ausgesprochenen Kündigung fest.

Im Frühjahr 1990 einigten sich die Vertragsparteien mündlich dahin, daß die Gaststättenräume weiterhin mietweise an den Beklagten und S. überlassen wurden.

Mit einem an beide Mieter gerichteten Schreiben vom 21. Dezember 1993 kündigte der Kläger den „mündlich nach BGB abgeschlossenen Nachfolgevertrag“ des von ihm „am 7. Februar 1990 rechtskräftig gekündigten Vertrages vom 1. Mai 1988 ... fristgemäß zum 31. März 1994“. Das Kündigungsschreiben ging dem Beklagten am 22. Dezember 1993 zu. Am selben Tag quittierte auch die Ehefrau des - seinerzeit ortsabwesenden - Mieters S. den Empfang eines Briefes vom Kläger.

Der Kläger hat Klage auf Räumung und Herausgabe der Gaststätte sowie auf Zahlung rückständiger Mietzinsen und Nebenkosten erhoben. Er hat sich darauf berufen, den schriftlichen Gewerbemietvertrag vom 1. Mai 1988 mit dem Schreiben vom 7. Februar 1990 wirksam gekündigt zu haben. Nach dem Ausspruch jener Kündigung habe er später mit dem Beklagten und S. „mündlich nach BGB“ einen „Nachfolgevertrag geschlossen“. Seine Kündigung vom 21. Dezember 1993 sei daher ordnungsgemäß zum 31. März 1994 ausgesprochen worden.

Der Beklagte hat demgegenüber die Ansicht vertreten, die Kündigung des Klägers vom 21. Dezember 1993 habe das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Dieses sei vielmehr nach wie vor fest bis zum 1. Mai 1998 geschlossen gewesen. Die im Frühjahr 1990 getroffenen Vereinbarungen seien entweder als stillschweigende Fortsetzung des auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages vom 1. Mai 1988 oder als konkludenter Abschluß eines neuen befristeter Mietvertrages zu verstehen. Im übrigen hat der Beklagte die Kündigung des Klägers vom Dezember 1993 auch deshalb für unwirksam erklärt, weil sie dem Mitmieter S. nicht persönlich zugegangen sei.

Das Landgericht hat dem Räumungsbegehren in vollem Umfang und dem Zahlungsbegehren teilweise stattgegeben. Es hat die Kündigung des Klägers vom 21. Dezember 1993 für wirksam erachtet, da das im Frühjahr 1990 vereinbarte Mietverhältnis mangels Einhaltung der Schriftform des § 566 Satz 1 BGB auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sei und deshalb mit gesetzlicher Frist habe gekündigt werden können.

Die gegen den Räumungsausspruch gerichtete Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

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