Fragen zur Untervermietung
stellen in unseren Beratungsstellen schon seit einiger Zeit einen gewissen
Schwerpunkt dar. Viele Mieter/innen wollen oder müssen untervermieten,
andere finden keine eigene Wohnung und sind darum auf ein Untermietverhältnis
angewiesen. Da die meisten Mietverträge eine Untervermietung von der
Genehmigung des Vermieters abhängig machen, geht es bei den Mieterberatungen
meistens um die Frage,
-
ob ein ”berechtigtes Interesse”
auf Mieterseite vorliegt,
-
ob der Hauptmieter noch selbst
in der Wohnung wohnt,
-
ob dieses dem Vermieter entsprechend
mitgeteilt wird unter Nennung des Namens des Untermieters und des Teils
der Wohnung, der überlassen werden soll.
Nach dem o.g. Entscheid, der
Bindungswirkung für die Zivilgerichte hat, können wir keinem
Mieter mehr raten, den Untermieter einziehen zu lassen, wenn nicht die
schriftliche Erlaubnis des Vermieters vorliegt! Denn der Leitsatz des Urteils
lautet:
”Unterläßt es
der Mieter von Wohnraum, vor der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten
die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, so verletzt er seine mietvertraglichen
Pflichten. Diese Pflichtverletzung kann ein berechtigtes Interesse des
Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung
gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB (Fristgerechte, ordentliche
Kündigung) begründen, auch wenn dem Mieter gemäß §
549 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters
zusteht”.
In Zukunft sollten Mieter/innen
dem Vermieter also
-
ausführlich und nachvollziehbar
ihr berechtigtes Interesse schriftlich mitteilen,
-
den Untermieter mit Name und
Meldeadresse nennen, damit der Vermieter ggf. Hinderungsgründe, die
in dessen Person liegen, nennen kann,
-
den Teil der Wohnung genau
bezeichnen, der überlassen werden soll,
-
und zur Erteilung der Erlaubnis
eine Frist setzen.
Bei hartnäckigen Vermietern
sollte gleich für den Fristablauf Klage auf Erlaubniserteilung angedroht
werden, verbunden mit dem Hinweis, daß der ab Fristablauf entgangene
Untermietzins als Schadensersatz eingeklagt wird. In diesem Zusammenhang
ist allen Mieter/innen zu raten, erst nach ausführlicher Mietrechtsberatung
aktiv zu werden, da die Rechtsprechung zum Thema Untervermietung sich ständig
ändert.
Bayerischen OLG RE-Miet
3/94 - WuM 95, 378 ff. Quelle: Berliner Mieterbund |