Mietvertrag: Wann ist die Schriftform gewahrt?

Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem von einer Partei aufgesetzten und unterzeichneten Schriftstück niedergelegt sind, das die andere Partei - mit oder ohne bekräftigenden Zusatz - ebenfalls unterzeichnet. Eine nochmalige Unterzeichnung durch die erste Partei unterhalb der Gegenzeichnung ist nicht erforderlich.

Schriftform bei langfristigen Mietverträgen

Für Mietverträge, die für mehr als ein Jahr geschlossen werden, schreibt § 550 BGB (ehemals § 566 BGB a.F.) die Schriftform vor. Wird die Schriftform nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden. Die Einhaltung dieser Form ist daher nicht Wirksamkeitsvoraussetzung des Vertrags, sondern bestimmt, ob sich die Parteien - und ein etwaiger Grundstückserwerber - auf die langfristige Laufzeit berufen können (vgl. BGH, 07.07.2004 - Az: XII ZR 261/01).

Warum genügt eine von beiden Parteien unterzeichnete Urkunde?

§ 126 Abs. 2 BGB verlangt bei einem schriftlichen Vertrag die Unterzeichnung beider Parteien auf derselben Urkunde. Streitig war bislang, ob diese Anforderung erfüllt ist, wenn eine Partei ein Schreiben mit ihren Vertragsbedingungen aufgesetzt und unterzeichnet, und die andere Partei das Einverständnis hierzu - mit oder ohne bestätigenden Zusatz - durch ihre eigene Unterschrift darunter dokumentiert.

Das Reichsgericht hatte in einer frühen Entscheidung verlangt, dass „die die Willenseinigung der Beteiligten ergebenden rechtsgeschäftlichen Erklärungen in ihrer Gesamtheit durch die Unterschriften gedeckt werden“ - und dies abgelehnt, wenn nur eine Partei den vollständigen Vertragsinhalt unterzeichnet (vgl. RG, 19.06.1922 - Rep. III. 657/21). Dieser Ansicht hatte sich das Schrifttum weitgehend angeschlossen.

Der BGH tritt dieser Auffassung entgegen: Es genügt, wenn sich die Unterschriften beider Parteien auf ein- und derselben Urkunde befinden. Es ist nicht erforderlich, dass die erste Partei nach der Gegenzeichnung der anderen ein weiteres Mal unterschreibt. Entscheidend ist allein, dass die in der Urkunde niedergelegten Abreden durch die Unterschriften beider Parteien gedeckt sind - sei es durch wechselseitige Unterzeichnung oder durch vorausgegangene mündliche Einigung. Ein bekräftigender Zusatz wie „akzeptiert mit Gegenzeichnung" ist dabei ebenso unschädlich wie wirkungslos - er sagt inhaltlich nichts anderes aus als die bloße Unterschrift.

Abgrenzung zwischen Briefwechsel und einheitlicher Urkunde

Klar abzugrenzen ist die Situation, in der die Parteien ihre Erklärungen in getrennten Schriftstücken niederlegen - etwa durch die Übersendung eines Angebots und die separate Rücksendung einer Annahmeerklärung. Ein solcher Briefwechsel genügt der Schriftform nicht, weil die Willensübereinstimmung erst aus der Zusammenfassung zweier Urkunden ersichtlich wird (vgl. BGH, 18.10.2000 - Az: XII ZR 179/98). Anders als dort befinden sich im vorliegend zu beurteilenden Fall beide Unterschriften auf ein- und derselben Urkunde, weshalb das Schriftformerfordernis erfüllt ist.

Für die Wahrung der Schriftform kommt es nicht darauf an, in wessen Besitz die unterzeichnete Urkunde anschließend verbleibt. Die Aushändigung des Originals an die andere Partei ist keine Voraussetzung der Formwahrung, sondern allenfalls eine Frage des Vertragsschlusses selbst (vgl. BGH, 30.06.1999 - Az: XII ZR 55/97).

Wurde ein Nachtragsvertrag zunächst nur mündlich geschlossen, ist dies unschädlich, sofern die Parteien die Beurkundung rechtzeitig vor einer Kündigung nachholen. Die nachträgliche Schriftform heilt den Formmangel rückwirkend; der Vertrag gilt dann von Anfang an als in der gesetzlich vorgeschriebenen Form abgeschlossen.

Eine nachträgliche Änderungsvereinbarung muss die Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags nicht vollständig wiederholen. Es genügt, dass der Nachtrag die Parteien bezeichnet, hinreichend deutlich auf den Ausgangsvertrag Bezug nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass die übrigen Bestimmungen unverändert fortgelten sollen (vgl. BGH, 29.01.1992 - Az: XII ZR 175/90).

Schutzbereich des Schriftformerfordernisses

Sinn und Zweck des § 550 BGB ist nicht, einem späteren Grundstückserwerber anhand der Urkunde allein Gewissheit über das Zustandekommen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen. Dem Erwerber soll lediglich erkennbar sein, in welche langfristigen Vereinbarungen er nach § 566 BGB gegebenenfalls eintritt. Diesen Informationszweck erfüllt eine Urkunde, auf der sowohl das Angebot der einen als auch die Annahmeerklärung der anderen Partei durch Unterschrift dokumentiert sind, in gleicher Weise wie ein von beiden Parteien unterzeichneter einheitlicher Vertrag.

Treuwidrige Berufung auf den Formmangel

Selbst wenn eine mündliche Nebenabrede - etwa die Herabsetzung einer Nebenkostenvorauszahlung - nicht in die Urkunde aufgenommen wurde und insoweit ein Formmangel vorliegen sollte, kann sich die Partei, die ausschließlich aus dieser Abrede begünstigt wird, nicht auf diesen Mangel berufen. Das Gebot von Treu und Glauben steht der Ausnutzung eines Formmangels entgegen, wenn der Formverstoß allein der die Formnichtigkeit geltend machenden Partei zugutegekommen war.

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