| Mietspiegel und Mietpreisüberhöhung |
| Die Mietparteien haben
im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart. Die Staffelmietvereinbarung
verstieß zum Teil gegen § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz und
war deshalb teilweise nichtig. Die Mietzinsvereinbarungen waren insoweit
unwirksam, als sie die ortsüblichen Entgelte wesentlich überstiegen.
Demnach ist eine Mietzinsvereinbarung dann unwirksam, wenn sie die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum wesentlich übersteigt. Die Wesentlichkeitsgrenze liegt bei 20% über der ortsüblichen Miete. Nach Abschluß des Mietvertrages eintretende Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zu berücksichtigen. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete bedient sich die Kammer in der Regel des Datenmaterials des Mietspiegels, da dieser aufgrund der Fülle der erhobenen Mietwertdaten die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt. In prozessualer Hinsicht erweist sich der Mietspiegel als allgemein zugängliche Erkenntnisquelle, die die Einholung eines Gutachtens in der Regel überflüssig macht. Denn gegenüber dem Mietspiegel erweist sich ein Sachverständigengutachten nicht zwangsläufig als die bessere Erkenntnisquelle. Zwar kann der Sachverständige meistens eine individuellere Beurteilung der betreffenden Wohnung vornehmen, dafür muß er im Hinblick auf vergleichbaren Wohnraum jedoch aus einem relativ geringen Datenbestand schöpfen. Zudem hängt das Ergebnis des Gutachtens in hohem Maße von dessen Auswahl bei der Sammlung des Datenbestandes ab. Handelt es sich daher um Standardwohnraum, so ist grundsätzlich der Mietspiegel eine verläßliche Erkenntnisquelle. Hierbei ist zu beachten, daß Abweichungen hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung bei der Einordnung der Mietspiegelspanne nach Maßgabe der Orientierungshilfe Berücksichtigung finden. Es könne zwar Marktsegmente geben, die im Mietspiegel unterbewertet werden. Das Einholen eines Gutachtens wird in der Regel jedoch erst dann erforderlich sein, wenn der Vermieter eine ausreichende Beschreibung des Wohnraumes gibt, die den Schluß darauf zuläßt, daß die Wohnung in einem solchen unterbewerteten Marktsegment liegt. Da davon auszugehen ist, daß sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht sprunghaft ändert, sondern vielmehr kontinuierlich ansteigt, wäre die monatliche Veränderung festzustellen. Das wäre aber mit Sicherheit nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich. Um den sich im Laufe der Zeit verändernden Werten des Mietspiegels Rechnung zu tragen, hält es die Kammer für zulässig, von einem linearen Anstieg (bzw. Abfall) der ortsüblichen Vergleichsmiete von Erhebungsstichtag zu Erhebungsstichtag auszugehen. LG Berlin 67 S 292/95 Quelle: Berliner Mieterbund |