Hat der Mieter ohne Erlaubnis
des Vermieters iSd §
540 Abs.1 die Wohnung untervermietet, stellt dies eine Vertragsverletzung
dar, gegen die der Vermieter vorgehen kann. Hiernach kann der Vermieter,
wenn der Mieter trotz schriftlicher Abmahnung den „vertragswidrigen Gebrauch
der gemieteten Sache“, also die ntervermietung nicht unterlässt, auf
Unterlassung klagen (§
541 BGB) oder fristlos kündigen (§
543 BGB). Die Beweislast der unerlaubten Untervermietung liegt beim
Vermieter.
In der Rechtsprechung wird
die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters iSd §
540 Abs.1 BGB als Vertragsverletzung durch den Hauptmieter gewertet,
die zur fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses
auch dann berechtigt, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an
der Untervermietung iSd §
553 Abs 1 BGB geltend machen kann.
Bei Schweigen oder Verweigerung
der Erlaubnis trotz Vorliegens eines berechtigen Interesses des Mieters
nach §
553 Abs 1 BGB kann auf Erteilung der Erlaubnis geklagt werden.
Es ist empfehlenswert, sich
vom vorgesehenen Untermieter die Absicht, einen Teil der Wohnung vom angegebenen
Termin an zu einem bestimmten Mietzins anzumieten, schriftlich bestätigen
zu lassen. Soweit aufgrund der unberechtigten Erlaubnisverweigerung des
Vermieters Einnahmen durch die Untervermietung entgangen sind, ist der
Vermieter schadensersatzpflichtig (Vgl. BayObLG, 1. Zivilsenat, Beschluß
vom 26.4.95, RE-Miet 3/94).