[AnwaltOnline - Mietrecht Mai 2010]
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* AnwaltOnline - Mietrecht Mai 2010 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/ *
* ISSN: 1619-7143 *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Mehr von AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Kündigung wegen Zahlungsverzugs - nicht zu lange warten!
Damit ein Mietverhältnis nach § 314 Abs. 3 BGB aus wichtigem Grund
wirksam gekündigt werden kann, ist es erforderlich, dass die Kündigung
innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntnis des Kündigungsgrundes
erfolgt. Ein Zeitraum von vier Monaten nach Eintritt des
Zahlungsverzuges von zwei Monatsmieten für die fristlose Kündigung ist
nach Ansicht des BGH noch angemessen. Eine vorherige Fristsetzung oder
Abmahnung ist grundsätzlich nicht erforderlich.
BGH, 11.3.2009 - Az: VIII ZR 115/08
>> Tödliche Elektroinstallation - Haftung des Vermieters?
Im vorliegenden Fall kam es nach Berührung eines fehlerhaft angebrachten
stromführenden Handtuchhalters zum Tod der Wohnungsmieterin. Die Eltern
hatten als Erben keinen vertraglich ableitbaren Anspruch auf Ersatz der
Beerdigungskosten, da sie nur mittelbar geschädigt sind. Da dem
Vermieter mangels Kenntnis der unsachgemäßen Elektroinstallation keine
Pflichtverletzung vorgeworfen werden konnte, schied ein deliktischer
Anspruch aus. Insbesondere ergibt sich eine Pflichtverletzung des
Vermieters hinsichtlich der Überprüfung der elektrischen Anlagen nicht
aus einer Verletzung von DIN-Normen, da es sich dabei nicht um
Rechtsvorschriften handelt.
LG Bielefeld, 29.10.2009 - Az: 6 O 262/09
>> Formularmäßige Umlage der Verwaltungskosten bei Gewerbemiete
Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von
Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht
gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.
BGH, 24.2.2010 - Az: XII ZR 69/08
>> Sammelposten "Versicherungen" ist zulässig
Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in
einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen. Es ist
nicht erforderlich, dass die Versicherungen einzeln aufgelistet werden.
Es steht dem Mieter frei, die entsprechenden Belege beim Vermieter
einzusehen.
BGH, 16.9.2009 - Az: VIII ZR 346/08
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Wenn der Vormieter nicht rechtzeitig auszieht ...
>> Haftung bei Dachlawinen
>> Minderung wegen rauchender Nachbarn?
>> Graffiti sind Mangel der Mietsache!
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unsere Abonnenten. Eine Übersicht über die neuesten Urteile der letzten
30 Tage finden Sie hier:
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wurde aktualisiert und kann in der Version 5.58 unter der URL
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*2* Das Thema des Monats
>> Der Mietvertrag
>> 5 Punkte auf die Sie als Mieter achten sollten
1. Kaution
Die für Mietwohnungen zu entrichtende Kaution darf 3 Monatsmieten (ohne
Einbeziehung eventueller Vorschüsse für Nebenkosten) nicht übersteigen.
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Kaution getrennt von seinem
Vermögen anzulegen. Haben Mieter und Vermieter nichts anderes
vereinbart, so kann der Vermieter die Bezahlung einer Barkaution
verlangen, günstiger für den Mieter ist aber die Anlage auf einem
Sparkonto mit Verpfändungserklärung. Dem Vermieter ist dadurch die
Möglichkeit genommen, die Kaution ohne Wissen des Mieters zu verbrauchen.
Das Gesetz berechtigt den Mieter zur Zahlung in 3 gleichen monatlichen
Raten.
Entgegen einer verbreiteten Ansicht darf die Kaution zu keiner Zeit,
auch nicht gegen Ende des Mietverhältnisses, "abgewohnt" werden. Der
Vermieter ist in der Regel erst 3 - 6 Monate nach Auszug zur Abrechnung
über die Kaution verpflichtet.
2. Mehrere Mieter
Beziehen mehrere Personen eine Wohnung, so muss entschieden werden, ob
nur einer oder aber alle Hauptmieter werden sollen. Zieht ein
Hauptmieter aus, so ist er dem Vermieter gegenüber weiterhin zur
Bezahlung aller Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis verpflichtet.
Soll ein einzelner Hauptmieter zum vorzeitigen Auszug berechtigt sein,
so muss dies vertraglich geregelt werden. Andernfalls kann das
Mietverhältnis nur durch Kündigung aller Hauptmieter beendet werden.
Wird eine der einziehenden Personen Untermieter, z.B. in
Wohngemeinschaften, so besteht dessen Mietverhältnis ausschließlich zum
Hauptmieter. Dieser ist Inhaber der Mietzinsforderung, auch die
Kündigung muss sich dann gegen den Hauptmieter richten und ist
unabhängig davon möglich, ob auch der Hauptmieter kündigt.
Ziehen Eheleute oder Pärchen in eine Wohnung, so schließt oftmals nur
einer den Mietvertrag ab. Zur Klarstellung sollte aber schon in den
Mietvertrag der Hinweis mitaufgenommen werden, dass der Partner
miteinziehen wird.
3. Vertragsklauseln
Der Mieter ist gesetzlich vor "unangemessene Benachteiligung" geschützt
(https://www.AnwaltOnline.com/mietvertrag/allgemeine_geschaeftsbedingungen.html),
wenn Grundlage des Mietverhältnisses ein Formularvertrag ist. Zahlreiche
Regelungen in solchen Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam.
Bezieht sich der Vermieter zur Begründung eines geltend gemachten
Anspruches auf eine Regelung in einem Formularvertrag, so ist genau zu
prüfen, ob diese Regelung nicht eventuell wegen unangemessener
Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.
4. Zustandsprotokolle / Zählerstände
Zur Vermeidung späterer Streitigkeiten sollten Vermieter und Mieter den
Zustand der Wohnung sowie die Zählerstände bei Einzug gemeinsam
ermitteln und sodann in einem gemeinsamen Protokoll festhalten.
Zu beachten ist folgendes: Werden bei Einzug im Protokoll Mängel der
Wohnung festgehalten, so sollte gleichzeitig eine Beseitigungspflicht
des Vermieters geregelt werden. Wird dies unterlassen, so könnte in
einem späteren Rechtsstreit auch der mangelhafte Zustand als
vertragsgerecht angesehen werden.
5. Vertragsschluss
Lesen Sie den Mietvertrag genau durch, bevor Sie ihn unterschreiben.
Erkundigen Sie sich, falls Ihnen eine Klausel im Formularvertrag
verdächtig vorkommt, notfalls beim Anwalt. Denn wenn die Klausel ohnehin
unwirksam ist, muss man sich mit dem Vermieter ihretwegen nicht
auseinandersetzen: Rechte können daraus dann ohnehin nicht abgeleitet
werden.
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> 5 Punkte auf die Sie als Vermieter achten sollten
1. Schriftform
Ist ein Mietvertrag mit einer Befristung von über einem Jahr nicht
schriftlich abgeschlossen, so läuft er automatisch auf unbefristete
Zeit, auch wenn Mieter und Vermieter mündlich einen bestimmten Endtermin
vereinbart haben. Beide Seiten müssen dann die gesetzlichen
Kündigungsfristen einhalten. Der Vermieter braucht zudem in der Regel
einen besonderen Grund [... weiterlesen ...]
Online finden Sie viele weitere Beiträge.
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*3* Mehr von AnwaltOnline
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*5* (P) (C) 2010
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