[AnwaltOnline - Mietrecht April 2010]
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* AnwaltOnline - Mietrecht April 2010 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/ *
* ISSN: 1619-7143 *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Mehr von AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Trittschallschutz - auf die DIN-Norm bei Errichtung kommt es an!
Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich
etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen
Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des
Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn
während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag
ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem
Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert.
BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08
>> Wasser und Abwasser kann in einer Summe abgerechnet werden!
Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der
Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen
und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich
nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.
BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08
>> Nebenkostenabrechnung - Zeitraum von 12 Monate nicht überschreiten!
Wird in einer Nebenkostenabrechnung der gemäß § 556 Abs. 3, S. 1 BGB
zulässige Abrechnungszeitraum von 12 Monaten überschritten, so liegt
keine formell ordnungsgemäße Abrechnung für die fraglichen Jahre vor.
Daher kann der Mieter für die betreffenden Jahre die geleisteten
Zahlungen auf die Betriebkosten zurückfordern.
LG Gießen, 21.1.2009 - Az: 1 S 288/08
>> Mietspiegel muss Mieterhöhungsverlangen nicht immer beigelegt werden
Begründet ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit einem
Mietspiegel, so muss dieser dem Mieter nicht zwingend ausgehändigt
werden, wenn dieser im Internet abrufbar ist sowie von den
Interessenverbänden bereitgestellt wird. Dies gilt auch dann, wenn
hierfür eine geringe Gebühr i.H.v. EUR 3 verlangt wird - dies macht die
Beschaffung nicht unzumutbar.
BGH, 28.4.2009 - Az: VIII ZB 7/08
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Neuvermietung muss nicht zum alten Mietzins erfolgen!
>> Nebenkostenabrechnung muss richtig adressiert sein!
>> Wachschutzkosten in der Nebenkostenabrechnung?
>> Mieterhöhung nach Modernisierung - genaue Erläuterung ist notwendig!
Darüber hinaus versenden wir regelmässig aktuelle Urteile u.a.m. an
unsere Abonnenten. Eine Übersicht über die neuesten Urteile der letzten
30 Tage finden Sie hier:
https://www.anwaltonline.com/mietrecht/urteile
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einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit über 2.350 Urteile.
>> Update Mietspiegel-Programm
Unser Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über 550 Städten
wurde aktualisiert und kann in der Version 5.57 unter der URL
https://www.AnwaltOnline.com/mietrecht/mietspiegel
kostenfrei heruntergeladen werden.
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*2* Das Thema des Monats
>> Abstandszahlungen und Ablösevereinbarungen
Die Forderung nach Abstand ist nach § 4a des
Wohnungsvermittlungsgesetzes verboten. Dieses Verbot gilt für alle
Wohnungsarten. Wurde dennoch eine solche Abstandszahlung vereinbart, so
ist diese unwirksam - alle Zahlungen können zurückverlangt bzw.
verweigert werden.
Ablösungsverträge hingegen, d.h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln
und Einrichtungsgegenständen des Vormieters, sind grundsätzlich wirksam.
Solche Ablösungsverträge sind mittlerweile üblich. Manchmal werden
jedoch auch Abstandszahlungen o.ä. in den Ablösebeträgen versteckt,
indem schlicht und einfach ein überhöhter Preis verlangt wird.
Teilweise unwirksam sind derartige Kaufverträge nur, wenn der Preis für
die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände in einem auffälligen
Missverhältnis zum Wert steht und damit der sogenannte Wuchertatbestand
verwirklicht ist. Der Beweis für eine solche Preisüberhöhung ist jedoch
nicht einfach. Der Mieter sollte daher immer eine Liste der übernommenen
Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand
möglichst durch Zeugen bestätigen lassen.
Im Falle einer teilweisen Unwirksamkeit der Ablösevereinbarung kann
folgende Faustformel verwendet werden: Übersteigt der Preis den Zeitwert
der übernommenen Gegenstände um weniger als 50%, so kann kein Geld
zurückgefordert werden. Wird der Zeitwert um mehr als 50% überschritten,
so kann der Betrag, der den Zeitwert + 50% übersteigt, zurückgefordert
werden. Die Ablösungsvereinbarung ist in diesem Fall teilweise
unwirksam, da ein auffälliges Missverhältnis im zwischen der Höhe der zu
leistenden Zahlung und dem Wert der übernommenen Gegenstände vorliegt
(BGH, 23.4.1997 - Az: VIII ZR 212/96).
Auch Umzugskosten darf sich der ausziehende Mieter vom neuen Mieter in
nachgewiesener Höhe erstatten lassen, sofern eine entsprechende
Vereinbarung getroffen wurde.
Beträge, die dem ausziehenden Mieter oder dem Vermieter zu Unrecht
gezahlt worden sind, können also getrost zurückfordert werden. Der
Anspruch verjährt innerhalb von drei Jahren nach Zahlung.
Umgang mit Forderungen nach einer Abstandszahlung
https://www.AnwaltOnline.com/tips/abstandszahlung.asp
>> Austausch von Armaturen
Der Austausch von Armaturen ist eine Instandhaltungs- bzw.
Instandsetzungsmaßnahme und obliegt als solche dem Vermieter. Ist die
Funktionsfähigkeit der mit der Wohnung vermieteten Armaturen nicht mehr
oder nur noch eingeschränkt gegeben, so ist der Vermieter verpflichtet,
diesen Mangel zu beheben und für Ersatz bzw. Reparatur zu sorgen. Der
Mieter muss einen solchen Mangel dem Vermieter anzeigen und Abhilfe
verlangen.
Dennoch darf der Mieter grundsätzlich auch selber und ohne vorherige
Rückfrage beim Vermieter Armaturen wechseln, wenn die Arbeiten
fachmännisch und ordnungsgemäß durchgeführt werden. Bei Auszug ist der
Mieter dann verpflichtet, entweder die alten Armaturen wieder
fachmännisch und ordnungsgemäß anzubringen oder aber die selbst
erworbenen Armaturen in der Wohnung zu belassen. Tut er dies nicht,
haftet er dem Vermieter für den entstandenen Schaden.
Werden die Armaturen vom Mieter beim Austausch oder Wiedereinbau
beschädigt, so haftet der Mieter für den Schaden.
Der Vermieter kann den Mieter weder zwingen, die neuen (und eventuell
hochwertigeren) Armaturen in der Wohnung zu belassen noch die
ursprünglich in der Wohnung befindlichen Armaturen umgehend nach dem
Austausch auszuhändigen. Das Recht des Mieters, die selbst eingebrachten
Armaturen gegen die ursprünglich vorhandenen auszuwechseln ergibt sich
aus § 539 Abs. 2 BGB. Dies hat zur Folge, dass das Besitzrecht des
Mieters an den ausgebauten Armaturen auch dann fortbestehen muss, wenn
sich der Mietgebrauch tatsächlich nicht mehr auf die ausgebaute
Einrichtung erstreckt und somit keine Verpflichtung zur Herausgabe
besteht (LG Lüneburg, 22.4.1993 - Az: 6 S 2/93).
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Abmahnung
Unter einer Abmahnung versteht man eine Aufforderung, ein bestimmtes
vertragswidriges Verhalten zu unterlassen oder eine gewünschte Handlung
vorzunehmen. Abmahnungen können sowohl schriftlich als auch mündlich
erfolgen. Aus Beweisgründen sollte eine [... weiterlesen ...]
>> Verwertungskündigung
Für den Fall das ein Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses an
der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist, kann der
Vermieter ein Mietverhältnis kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), wenn
sich das Gebäude nicht in den neuen Bundesländern befindet.
Problematisch ist bei jeder Verwertungskündigung der [... weiterlesen ...]
Online finden Sie viele weitere Beiträge.
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*3* Mehr von AnwaltOnline
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*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
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*5* (P) (C) 2010
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Inh. A. Theurer & M. Winter
Immanuelkirchstraße 5
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für den vorliegenden Einzelfall. Sie sollten nicht ohne rechtliche
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