[AnwaltOnline - Mietrecht Februar 2008]

[AnwaltOnline - Mietrecht Februar 2008]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                    Februar 2008 *
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* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Verkehrslärm muß sofort moniert werden!

Ein Mieter einer modernisierten Altbauwohnung kann nach
Einzug keinen Schallschutz gegen Verkehrslärm mehr verlangen.
Vorliegend verlangte der Mieter nach seinem Einzug die
Einhaltung der Schallschutzklasse 4 - ein Anspruch auf
Mangelbeseitigung bestand jedoch nicht, da kein Mangel
vorliegt. Dies erfordert, daß der tatsächliche Zustand von
der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht.
Da der Mieter die Wohnung nach einer Besichtigung ohne
Beanstandung des Verkehrslärms gemietet hatte, besteht kein
Anspruch auf erhöhten Schallschutz. Dies wäre nur dann der
Fall, wenn der Vermieter die Einhaltung eines bestimmten
Schallschutzes zugesagt hätte. Vorliegend war dies nicht der
Fall. Der Umstand, daß die Wohnung modernisiert ist, bedeutet
nicht, daß der Vermieter den optimalen Schallschutz gewähren
muß.

LG Berlin, 7.5.2007 - Az: 67 S 461/06

 >> Eigentumswohnung kann nicht so einfach an Touristen
    vermietet werden

Will ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung gewerblich
an ständig wechselnde Touristen vermieten, so ist hierfür die
Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich,
sofern eine reine Wohnnutzung in der Teilungserklärung fest-
geschrieben wurde. Hier liegt alleine aufgrund des unüber-
schaubaren Personenkreises eine stärkere Beeinträchtigung
als bei einer langfristigen Vermietung vor.

KG, 31.5.2007 - Az: 24 W 276/06

 >> Nebenkostenvorauszahlung unter den Fixkosten - Auf-
    klärungspflicht!

Liegen die dem Vermieter bekannten Fixkosten bereits über
dem Vorauszahlungsbetrag für die Nebenkosten, so ist der
Vermieter verpflichtet, den Mieter darüber aufzuklären, daß
erheblich höhere Fixkosten anfallen, die von vornherein
nicht durch den Vorauszahlungsbetrag gedeckt sind. Sofern
der Vermieter dies unterläßt, ist der Mieter von etwaigen
Nachzahlungen befreit.

AG Göttingen, 29.8.2007 - Az: 28 C 34/07

 >> Unterbelegung einer Wohnung - Vermieter muß auf Folgen
    hinweisen!

Ein Mieter kann aus dem Hinweis, daß es sich bei einer
Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum nach dem WoBindG
handelt, nicht erkennen, daß bei Unterbelegung zusätzliche
Kosten anfallen können. Verlangt nun die zuständige Behörde
eine Ausgleichszahlung, so kann der Vermieter diese nicht
vom Mieter ersetzt verlangen, wenn der Vermieter nicht
eindeutig auf die Folgen einer Unterbelegung hingewiesen hat.

AG Hamburg-Blankenese, 4.7.2007 - Az: 508 C 68/07

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Graffitibeseitigung - Nebenkosten?

 >> Maklervertrag ist jederzeit kündbar!

 >> Nebenkostenabrechnung - Mieter muß Einwendungen binnen
    zwölf Monaten machen!

 >> Verjährungsfrist beginnt mit Schlüsselübergabe

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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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500 Städten wurde aktualisiert und kann in der Version 5.31
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*2* Das Thema des Monats

 >> Feuchtigkeitsschäden

Mit der kalten Jahreszeit nahen die Unbilden feuchter,
schlecht belüftbarer und eventuell gar zu Schimmelbildung
neigender Wohnungen. Doch auch in neuen Wohnungen kommt es
aufgrund der immer besseren Abdichtung der Wohnungen immer
wieder zu Feuchtigkeitsschäden. Für den Mieter ein ernst-
zunehmendes Problem, da die Wohnung nicht nur schlecht riecht
und unwohnlich wird, sondern weil Feuchtigkeit und ins-
besondere Schimmelbildung auch krank machen. Erste Maßnahme
des Mieters muß hier sein, den Vermieter von der Feuchtigkeit
in Kenntnis zu setzen. Tut er dies nicht, so kann er sich
wegen entstehender Feuchtigkeitsschäden gegenüber dem Ver-
mieter schadenersatzpflichtig machen.

Um den Vermieter zu Abhilfemaßnahmen zu veranlassen, kann
der Mieter gegebenenfalls auch die Miete mindern. Hierzu ist
aber folgendes zu beachten: Das Minderungsrecht des Mieters
entfällt, wenn die Feuchtigkeitsschäden ausschließlich oder
überwiegend durch ein schuldhaftes Verhalten des Mieters
selbst veranlaßt wurden. Das ist insbesondere dann der Fall,
wenn die Feuchtigkeitsschäden auf das Wohnverhalten des
Mieters zurückgehen, wenn der Mieter also nicht hinreichend
lüftet oder im Winter nicht ausreichend heizt. Aus diesem
Grunde wenden Vermieter gerne zunächst ein, die Ursache würde
am Wohnverhalten des Mieters liegen. Vereinzelt wird sogar
die Schuld auf ein vom Mieter aufgestelltes Aquarium
geschoben.
Feuchtigkeitsschäden können auch dadurch hervorgerufen
werden, daß Möbel in einer Art und Weise aufgestellt sind,
die sich nachteilig auf die Durchlüftung auswirkt. Der Mieter
ist aber nicht generell verpflichtet, zur Vorbeugung zwischen
Möbeln und Wand einen Abstand zu halten.

Die tatsächliche Ursache von Feuchtigkeit kann mittels
Messungen relativ schnell ausfindig gemacht werden. Ent-
sprechende Meßgeräte können sofort Auskunft geben, ob aus
einer Wand Feuchtigkeit austritt oder nicht. Kommt die
Feuchtigkeit aus der Wand, so liegt ein Mangel vor, der
vom Vermieter zu beseitigen ist. Ist die Wand trocken und
nur die Oberfläche feucht, so kann es sein, daß die Ursache
der Feuchtigkeit tatsächlich im Wohnverhalten des Mieters
zu finden ist. Weitere Untersuchungen können dann notwendig
sein, um die genaue Ursache herauszufinden.
Selbst wenn festgestellt wird, daß ein Feuchtigkeitsschaden
auf das Verhalten des Mieters zurückgeht, ist damit aber
noch nicht dessen Einstandspflicht für den Schaden fest-
gestellt. Hinzukommen muß vielmehr, daß die Notwendigkeit
eines anderen Wohnverhaltens für den Mieter erkennbar war.
Außerdem muß ihm dieses andere Verhalten auch zumutbar
gewesen sein. Es kann beispielsweise vom Mieter nicht
verlangt werden, in einer zur Feuchtigkeit neigenden Wohnung
mehrere Stunden am Tag zu lüften, auch wenn Minusgrade
herrschen.

Begegnet der Mieter einem drohenden Feuchtigkeitsschaden, so
muß er - wie bereits ausgeführt - den Vermieter hierauf
aufmerksam machen. Sodann ist er verpflichtet, den drohenden
Schaden durch verstärktes Heizen zu begrenzen. Die erhöhten
Heizkosten kann der Mieter vom Vermieter dann aber ersetzt
verlangen.

Läßt sich die Feuchtigkeitsbildung nicht mit Sicherheit dem
Verantwortungsbereich des Mieters oder des Vermieters
zuordnen, so gilt folgendes: Grundsätzlich ist der Vermieter
für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache verantwortlich.
Er hat daher die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen. Ist
dies nur mit sehr großem Aufwand möglich, können die
drohenden Schäden auf der anderen Seite aber durch relativ
wenig einschneidende Maßnahmen des Mieters verhindert
werden, so ist es Sache des Mieters - eventuell wie
beschrieben gegen Kostenerstattung - derartige Maßnahmen zu
ergreifen.

Die Minderungsquote bei Feuchtigkeitsschäden richtet sich
nach dem Umfang. Einfache Wasserflecken berechtigen je nach
Umfang und Größe zu 5-15%. Kommt es zudem zu Schimmel, kann
die Minderung je nach Umfang 50% betragen. Aufgrund der
Gesundheitsgefährdung bei Schimmel, berechtigt nennenswerter
Schimmelbefall den Mieter zur außerordentlichen Kündigung
des Mietverhältnisses. Der Mieter kann vom Vermieter sogar -
sofern dieser die Ursache zu vertreten hat - Schadensersatz
(z.B. Umzugskosten etc.) fordern.

 >> Trinkwasser - Vermieter haften für Qualität

Durch die Europäische Trinkwasserverordnung (TVO), deren
Geltungsbereich sich auf das gesamte Leitungsnetz und die
Hausinstallation erstreckt, ist ein großer Personenkreis in
die Verantwortung für die Trinkwasserqualität genommen
worden. Gelangen Schadstoffe im Hausleitungssystem eines
Mietshauses in das Trinkwasser, so haftet der Vermieter. Es
ist nämlich seine Aufgabe, die Trinkwasserqualität in Haus-
leitungssystem zu gewährleisten. Für die
Überwachung der Trinkwasserqualität innerhalb der Haus-
installation ist der jeweilige Hausbesitzer verantwortlich,
der anderen (Mietern etc.) nur Wasser in
Trinkwasserqualität zur Verfügung stellen darf. Trinkwasser
ist am Wasserhahn aller Verbraucher zu überwachen, so daß
Mieter ihre Wasserqualität auf Wunsch vom Gesundheitsamt
kontrollieren lassen können.

Sollte es zu Beanstandungen kommen, so kann es zu Bußgeldern
sowie der Auflage, die Ursache unverzüglich zu beseitigen,
kommen. Für den Fall, daß es zu Krankheiten auf Grund einer
Trinkwasserverschmutzung gekommen sein sollte, drohen
Freiheitsstrafen für Hauseigentümer. Dies ergibt sich aus
§ 64 (1) Bundesseuchenschutzgesetz: "Wer als Unternehmer
oder Inhaber einer Wasserversorgungsanlage Wasser als
Trinkwasser (...) abgibt oder anderen zur Verfügung stellt,
das den Anforderungen (...) nicht entspricht, haftet mit
Freiheitsstrafen bis zu zwei Jahren oder wird mit Geldstrafe
bestraft.".

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Rolläden reinigen

Grundsätzlich ist ein Mieter nicht in jedem Fall ver-
pflichtet, die Rolläden zu reinigen. Im Mietvertragsrecht
herrscht jedoch bis auf gesetzliche oder von der Recht-
sprechung entwickelte Schutzvorschriften Vertragsfreiheit.
Dies bedeutet, daß [... weiterlesen ...]

 >> Wasserschäden - und nun?

Der Wasserschaden ist einer der häufigsten Wohnungsmängel
überhaupt. Ein kleines Leck im Leitungssystem kann über
längere Zeit unentdeckt die Wand durchfeuchten und macht
sich erst dann bemerkbar, wenn es bereits zu spät ist.
Erkennt der Mieter [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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