[AnwaltOnline - Newsletter November 2006]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                   November 2006 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Betriebskostenvorauszahlungen können in Anknüpfung an
    eine Abrechnung angepaßt werden

Die Betriebskostenvorauszahlungen können in Anknüpfung an
eine Abrechnung angepaßt werden (§ 560 Abs. 4 BGB). Es ist
dem Gesetz keine Verpflichtung bis zum Ablauf der nächsten
Abrechnungsperiode mit der Anpassung zu warten zu entnehmen.

AG Bad Neuenahr-Ahrweiler - 8.3.2006 - AZ: 3 C 908/05

 >> Verwalter kann nicht einfach Kredite aufnehmen!

Es besteht ohne Bevollmächtigung keine Berechtigung des
Verwalters, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft
einen Kredit aufzunehmen. Daher kann der Verwalter
persönlich zur Zahlung in Anspruch genommen werden. Die Bank
kann darüber hinaus auch die Wohnungseigentümergemeinschaft,
der der Kredit tatsächlich zugeflossen ist, in Anspruch
nehmen. Die Haftung des Verwalters steht dem nicht entgegen.

OLG Celle, 5.4.2006 - Az: 3 U 265/05

 >> Zahlungsschwierigkeiten muß der Mieter offenlegen!

Ein Mieter, über dessen Vermögen ein Insolvenzverfahren
eröffnet wurde und dessen letztes Mietverhältnis wegen
Zahlungsrückständen beendet wurde, muß von sich aus auf die
angespannten Vermögensverhältnisse hinweisen. Tut er dies
nicht, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen
arglistiger Täuschung anfechten.

LG Bonn, 16.11.2005 - 6 T 312/05 und 6 S 226/05

 >> Alle Mitbewohner müssen im Räumungstitel stehen

Bei der Beantragung eines Räumungstitels gegen einen trotz
Kündigung auszugsunwilligen Mieters muß darauf geachtet
werden, alle selbstständigen Mitbesitzer zu nennen. Hierzu
gehören auch volljährige Kinder des Mieters, die in
zulässiger Weise im Haushalt wohnen. Nennt ein Räumungs-
urteil nur den Hauptmieter als Räumungsschuldner, so kann
dieser nicht gegen die anderen selbstständigen Mitbesitzer
vollstreckt werden.

AG Berlin-Lichtenberg, 19.10.2005 - Az: 33 M 8070/05

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Starre Abgeltungsklausel - unzulässig!
 >> Wirtschaftlichkeitsberechnung: zweckfremde Einnahmen
    zählen nicht!
 >> Mieterhöhung: Statistischer Durchschnittswert der
    Betriebskosten reicht nicht!
 >> Umstellung auf Fernwärme ist zu dulden!

Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Mietkaution

Die Kaution wird seit der Mietrechtsreform in den §§ 551
sowie 566 a BGB geregelt.

Grundlegende Regelungen enthält § 551 BGB. Wie schon
bislang, so kann der Vermieter auch nach neuem Recht ledig-
lich den dreifachen Betrag einer Monatsmiete vom Mieter als
Kaution verlangen. Neu ist, daß in jedem Falle nur die
Nettomiete, d.h. die Miete ohne den Nebenkostenanteil, als
Berechnungsgrundlage für die Kautionshöhe dient. Ob die
Nebenkosten als Pauschale oder aber als Vorauszahlung
gesondert ausgewiesen sind, ist unerheblich. Fraglich ist,
wie bei einem einheitlichen Mietzins, in den ein Neben-
kostenanteil eingerechnet wurde, zu verfahren ist. Der
Gesetzestext ist hier nicht einheitlich. Da die Neufassung
der Vorschrift aber den Mieter umfassender schützen will als
dies bislang der Fall war, ist wohl davon auszugehen, daß
der Nebenkostenanteil bei der Berechnung der Kautionshöhe
aus dem Gesamtmietpreis herausgerechnet werden muß.

Eine Vereinbarung der Parteien, die von den erläuterten
Bestimmungen abweicht, ist immer unwirksam, d.h. auch dann,
wenn sich der Mieter ausdrücklich damit einverstanden
erklärt hat.

Eine weitere Neuregelung enthält § 566 a BGB. Die Vorschrift
greift ein, wenn vermieteter Wohnraum, für den vom Mieter
Kaution geleistet wurde, vom Vermieter veräußert wird. Für
Gewerberaummietverhältnisse gilt die Vorschrift über § 578
BGB. Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten aus der
Stellung der Mietsicherheit ein. Neu ist weiterhin, daß die
Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nach Beendigung
des Mietverhältnisses den Erwerber auch dann trifft, wenn
er die Kaution vom ursprünglichen Vermieter nicht erhalten
hat. Der Mieter kann sich demnach immer an den Erwerber
halten. Er hat allerdings zusätzlich die Möglichkeit, die
Kaution vom ehemaligen Vermieter herauszuverlangen. Das
gilt auch dann, wenn dieser die Kaution an den Erwerber
übergeben hat.

  > Mögliche Formen

1. Barkaution

Ist die Kaution in Geld zu leisten, so hat der Mieter ein
Recht darauf, in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten,
wobei die erste Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses
fällig ist. Das ist der Zeitpunkt, zu dem die Mietsache
nach den vertraglichen Vereinbarungen dem Mieter überlassen
werden soll. Leistet er dann nicht, hat der Vermieter ein
Zurückbehaltungsrecht und kann die Übergabe der Wohnung
verweigern, bis der Mieter im Austausch die erste Kautions-
rate bezahlt.

Überlassenes Geld muß der Vermieter bei einem Kreditinstitut
zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist
üblichen Zinssatz anlegen. Die Parteien können selbstver-
ständlich auch eine andere Anlageform vereinbaren. Jeden-
falls muß die überlassene Kaution aber getrennt vom Vermögen
des Vermieters angelegt werden. Erträge, d.h. in der Regel
die Zinsen, stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Der Mieter hat also kein Recht darauf, die Erträge vor
Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter heraus-
zuverlagen. Im übrigen ist zu beachten, daß der Vermieter
von Studenten- oder Jugendwohnheimen nicht verpflichtet
ist die Sicherheit zu verzinsen.

2. Verpfändetes Sparbuch

Bei einer Bank oder Sparkasse wird ein Sparbuch auf den
Namen des Mieters mit dem Kautionsbetrag angelegt, das der
Mieter dem Vermieter übergibt. Geldinstitute halten
entsprechende Verpfändungsvordrucke vor. Auch hierbei wird
der Kautionsbetrag verzinst. Jedoch ist der Mieter hierbei
vor überraschenden Abhebungen des Vermieters sicher, wenn
in den Verpfändungsvordrucken der Geldinstitute sicher-
gestellt ist, daß der Mieter vor einer Auszahlung der
Kautionssumme an den Vermieter informiert wird.

3. Bankbürgschaft

Hier wird vom Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft seiner
Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme gestellt. Das
Institut verpflichtet sich hierbei, offene Vermieter-
forderungen gegebenenfalls bis zu einer bestimmten Höhe zu
begleichen.
Allerdings fallen hierbei regelmäßig Gebühren an. Darüber
hinaus wird durch die Bürgschaft der mögliche Kreditrahmen
des Mieters geschmälert. Auch fallen bei dieser Art der
Sicherheitsleistung keine Zinsen an. Da hier die Kaution
nicht in Geld geleistet wird, ist der Vermieter selbst-
verständlich nicht zur Verzinsung verpflichtet. Gleiches
gilt für andere Sicherheiten, die nicht in Geld geleistet
werden.

4. Gemeinsames Sparbuch

Diese Kautionsform ist eher selten (genauso wir Sparbücher
mit Sperrvermerk), da hierbei der Vermieter nicht problemlos
auf die Kautionssumme zurückgreifen kann, weil Mieter und
Vermieter nur gemeinsam über das Sparbuch verfügen können.

  > Rückgabe der Mietkaution

Es gibt nach der Rechtsprechung keine feste Frist für die
Rückgabe der Mietkaution nach Vertragsende. Im allgemeinen
wird dem Vermieter eine Abrechnungsfrist von 3 bis 6 Monaten
zugebilligt. Nach der Rechtsprechung des BGH kann diese
Frist aber in Einzelfällen noch länger sein.
Stehen lediglich noch etwaige Betriebskostennachzahlungen
im Raum, so muß der Mieter aber nicht unbedingt bis zur
Betriebskostenabrechnung warten. Dies gilt vor allem dann,
wenn das Mietverhältnis schon am Anfang eines Jahres
beendet wird und der Vermieter die Abrechnung für dieses
Jahr gem. § 556 Abs. 3 BGB erst bis zum Ende des darauf
folgenden Jahres schuldet, weil die Abrechnungsperiode dem
Kalenderjahr entspricht. In diesen Fällen kann der Mieter
schon vorher verlangen, daß sämtliche bereits fälligen
Gegenforderungen abgerechnet und die Kaution bis auf den
Betrag einer möglichen - noch nicht fälligen - Nachzahlung
herausgegeben wird. Dies gilt auch dann, wenn die Kaution
in Form einer Bankbürgschaft gestellt worden ist.
Ist seit dem Ende des Mietverhältnisses bereits ein Jahr
vergangen, kann der Mieter also verlangen, daß der Vermieter
alle Gegenforderungen bis auf die Betriebskosten abrechnet
und, sofern keine sonstigen Gegenforderungen bestehen, auf
seine Rechte aus der Bürgschaft bis auf den Betrag einer
etwaigen Nachzahlung verzichtet bzw. über die gestellte
Kaution abrechnet.

Rechtsprechung hierzu:

1. Das Recht, zu bestimmen, wie eine Kaution auf seine
Ansprüche aus einem Mietverhältnis zu verrechnen ist, steht
dem Vermieter auch zu, wenn der Mieter als Kaution eine
Mietbürgschaft gestellt hat.
2. Vor Ablauf einer Abrechnungsfrist von drei bis sechs
Monaten sind Verrechnungsversuche des Mieters i.d.R.
bedeutungslos, weil er noch keinen fälligen Rückforderungs-
anspruch hat.
3. Auch der Mieter, der als Sicherheit eine Bankbürgschaft
gestellt hat, muß nach einem Zugriff des Vermieters auf die
Bürgschaft abwarten, bis dieser eine endgültige Abrechnung
erteilt hat.
4. Nimmt der Vermieter den Bürgen unter Übermittlung einer
Forderungsaufstellung auf Zahlung der Bürgschaftssumme in
Anspruch, so liegt hierin ohne weitere Anhaltspunkte regel-
mäßig noch keine den Vermieter bindende endgültige
Kautionsabrechnung, so daß der Vermieter nicht gehindert
ist, die eingezogene Bürgschaft auf andere Mietforderungen
zu verrechnen.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.12.1999 - 10 U 72/98
DWW 2000, 92

5. Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige
Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner
Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nach-
forderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses
noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden
Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen
angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm
zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nach-
forderung zu erwarten ist.
BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05
NJW 2006, 1422

6. Der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten
Kaution verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren.
LG Duisburg, Urteil vom 28.03.2006 - 13 S 334/05
BeckRS 2006, 07413

7. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter
gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind,
zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution ver-
pflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter
die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn
für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vor-
schriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. 6. 2001 noch
nicht heranzuziehen sind.
BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 11/03
NJW 2003, 3342

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Abgeltungsklausel

 >> Tierhaltungsverbot im Mietvertrag

 >> Einigung über zukünftige Energieausweise

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