[AnwaltOnline - Newsletter Oktober 2006]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                    Oktober 2006 *
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* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Mietzahlung per Einzugsermächtigung - Widerruf muß
    möglich sein

War mietvertraglich vereinbart, daß die Miete per Einzugs-
ermächtigung gezahlt werden soll, so muß in der Vereinbarung
die Möglichkeit des Widerrufsrechts hinsichtlich des
abgebuchten Betrages für den Fall einer unrechtmäßigen
Zahlung vorgesehen sein - der Widerruf der Zahlung muß dem
Mieter immer offen stehen, da ihm ansonsten sein Zurück-
behaltungsrecht genommen wird. Andernfalls liegt eine
unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.
Eine Verpflichtung zur Erteilung einer Einzugsermächtigung
ist nichtig, die Vereinbarung der Erteilung als solche ist
indes zulässig.

OLG Brandenburg - Az: 7 U 165/03

 >> Bruttowarmmiete kann nicht einfach vereinbart werden

a) Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer
Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als
zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt
- gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den
Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht.

b) Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur
Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur orts-
üblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warm-
mietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist,
nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und
damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage -
zur Folge.

BGH, 19.7.2006 - Az: VIII ZR 212/05

 >> Pflegeheim in Eigentumswohnung?

Da ein Pflegeheim in einer urspr. für Wohnzwecke vor-
gesehenen Eigentumswohnung i.d.R. mit erheblichen Störungen
für die übrigen Eigentümer einhergeht, muß die in der
Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung des Verwalters zur
Ausübung eines gewerblichen Betriebes aus wichtigem Grund
versagt werden.

OLG Köln, 4.7.2006 - Az: 16 Wx 122/06

 >> Verkaufszustimmung zu Unrecht verweigert - Verwalter
    haftet!

Obliegt einem Verwalter gem. Gemeinschaftsordnung die
Entscheidung über die Zustimmung zum Verkauf des Wohnungs-
eigentums und unterläßt es dieser, eine Weisung der Eigen-
tümergemeinschaft unverzüglich einzuholen, wenn die Rechts-
lage zweifelhaft ist, so haftet der Verwalter für einen
entstandenen Verzögerungsschaden. Dies gilt auch dann, wenn
die Zustimmung nach Konsultation mit einem Anwalt verweigert
wurde, obwohl es erkennbar war, daß kein wichtiger
Verweigerungsgrund vorlag.

OLG Düsseldorf, 10.5.2005 - Az: I-3 Wx 321/04

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Keine Verwertungskündigung aus persönlichen Verhält-
    nissen
 >> Möbel zu dicht an der Wand?
 >> Unterlagen des Verwalters außerhalb dessen Geschäfts-
    räume einsehbar?
 >> Wanddurchbruch als bauliche Veränderung?

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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit gut 1.650 Urteile.

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Feuchtigkeitsschäden

Mit der kalten Jahreszeit nahen die Unbilden feuchter,
schlecht belüftbarer und eventuell gar zu Schimmelbildung
neigender Wohnungen. Für den Mieter ein ernstzunehmendes
Problem, da die Wohnung nicht nur schlecht riecht und
unwohnlich wird, sondern weil Feuchtigkeit und insbesondere
Schimmelbildung auch krank machen. Erste Maßnahme des
Mieters muß hier sein, den Vermieter von der Feuchtigkeit
in Kenntnis zu setzen. Tut er dies nicht, so kann er sich
wegen entstehender Feuchtigkeitsschäden gegenüber dem
Vermieter schadenersatzpflichtig machen.

Um den Vermieter zu Abhilfemaßnahmen zu veranlassen, kann
der Mieter gegebenenfalls auch die Miete mindern. Hierzu
ist aber folgendes zu beachten: Das Minderungsrecht des
Mieters entfällt, wenn die Feuchtigkeitsschäden ausschließ-
lich oder überwiegend durch ein schuldhaftes Verhalten des
Mieters selbst veranlaßt wurden. Das ist insbesondere dann
der Fall, wenn die Feuchtigkeitsschäden auf das Wohnver-
halten des Mieters zurückgehen, wenn der Mieter also nicht
hinreichend lüftet oder im Winter nicht ausreichend heizt.
Feuchtigkeitsschäden können auch dadurch hervorgerufen
werden, daß Möbel in einer Art und Weise aufgestellt sind,
die sich nachteilig auf die Durchlüftung auswirkt. Der
Mieter ist aber nicht generell verpflichtet, zur Vorbeugung
zwischen Möbeln und Wand einen Abtsand zu halten.
Selbst wenn festgestellt wird, daß ein Feuchtigkeitsschaden
auf das Verhalten des Mieters zurückgeht, ist damit aber
noch nicht dessen Einstandspflicht für den Schaden fest-
gestellt. Hinzukommen muß vielmehr, daß die Notwendigkeit
eines anderen Wohnverhaltens für den Mieter erkennbar war.
Außerdem muß ihm dieses andere Verhalten auch zumutbar
gewesen sein. Es kann beispielsweise vom Mieter nicht ver-
langt werden, in einer zur Feuchtigkeit neigenden Wohnung
mehrere Stunden am Tag zu lüften, auch wenn Minusgrade
herrschen.

Begegnet der Mieter einem drohenden Feuchtigkeitsschaden, so
muß er - wie bereits ausgeführt - den Vermieter hierauf
aufmerksam machen. Sodann ist er verpflichtet, den drohenden
Schaden durch verstärktes Heizen zu begrenzen. Die erhöhten
Heizkosten kann der Mieter vom Vermieter dann aber ersetzt
verlangen.

Läßt sich die Feuchtigkeitsbildung nicht mit Sicherheit dem
Verantwortungsbereich des Mieters oder des Vermieters
zuordnen, so gilt folgendes: Grundsätzlich ist der Vermieter
für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache verantwort-
lich. Er hat daher die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen.
Ist dies nur mit sehr großem Aufwand möglich, können die
drohenden Schäden auf der anderen Seite aber durch relativ
wenig einschneidende Maßnahmen des Mieters verhindert
werden, so ist es Sache des Mieters - eventuell wie
beschrieben gegen Kostenerstattung - derartige Maßnahmen zu
ergreifen.

 >> Heizkostenabrechnung

Unter die Nebenkosten fallen ebenfalls Heizungs- und Warm-
wasserkosten, deren Abrechnung in aller Regel von Wärmemeß-
dienstfirmen erstellt wird, da die Heizkostenverordnung
zwingend eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für
alle Häuser vorschreibt, die von zentralen Heizungs- und
Warmwasseranlagen versorgt werden. Ausnahmsweise können die
Heizkosten aber in der Miete enthalten oder vom Vermieter
nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt sein.
Dies kann der Fall sein, wenn

die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich ist;
die Verbrauchserfassung unwirtschaftlich ist;
Mieter den Wärmeverbrauch in ihrer Wohnung nicht beein-
flussen können (in Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und
Lehrlingsheimen);
im Haus eine besonders energiesparende Heizung eingesetzt
wird;
In Zwei-Familienhäusern der Vermieter eine Wohnung selbst
bewohnt und die andere Wohnung vermietet ist;

Abgesehen von vorgenannten Fällen gilt die Heizkosten-
verordnung, die vorsieht, daß der Vermieter mindestens 50
Prozent, aber höchstens 70 Prozent der Heizungs- und Warm-
wasserkosten nach Verbrauch verteilen muß. Die restlichen 30
bis 50 Prozent werden nach einem festem Maßstab (regelmäßig
nach der Wohnfläche) verteilt.

Hinweis: Auch in den ostdeutschen Bundesländern ist für
Wohnungen, die vor 1990 fertiggestellt wurden, spätestens
für Abrechnungsperioden ab 1996 eine verbrauchsabhängige
Abrechnung vorgeschrieben.

 >> Reform des Wohnungseigentumsgesetz stößt grundsätzlich
    auf Zustimmung

Die Ziele des von der Bundesregierung vorgelegten Entwurfs
zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (16/887) seien
grundsätzlich zu unterstützen, meinte die Mehrzahl der vom
Rechtsausschuss zu einer öffentlichen Anhörung eingeladenen
Experten.
Sie sahen aber - teilweise noch erheblichen - Änderungs-
bedarf. Der gewählte Ansatz, so gab sich Professor Eckhart
Pick, ehemaliger Parlamentarischer Staatssekretär im Bundes-
justizministerium, überzeugt, wahre in erster Linie die
Interessen der Wohnungseigentümer und stärke sie in ihrer
Autonomie, sei zu begrüßen. Sie dürften nicht zum Spielball
der Profilierungssucht von Rechtsprechung und außerhalb der
Gemeinschaft liegenden Interessen werden. Vor allem müsse
auf ein ausgewogenes Verhältnis von Verwalter und Wohnungs-
eigentümer geachtet werden. Der Verwalter sei nicht der
"Präzeptor der Gemeinschaft", sondern der von ihr
Beschäftigte. Das letzte Wort stehe eindeutig den Wohnungs-
eigentümern zu. Jürgen Schmidt-Räntsch, Richter am Bundes-
gerichtshof in Karlsruhe, begrüßte, dass die Beschluss-
fassung über Instandsetzungen innerhalb der Eigentümer-
gemeinschaft erleichtert werde.
Die Möglichkeit der Wohnungseigentümer, durch Mehrheit zu
entscheiden und dabei auch vom Gesetz abzuweichen, werde
durch den Entwurf erweitert. Sie bedeute aber auch, dass
sich der Inhalt des Wohnungseigentums außerhalb des Grund-
buchs verändern kann, so Schmidt-Räntsch weiter. Das
wiederum führe vor allem bei länger zurückliegenden
Beschlüssen zu mangelnder Transparenz. Hieraus werde sich
nicht selten unnötiger Streit unter den Wohnungs-
eigentümern entwickeln.
Der jetzt von der Regierung vorgelegte Gesetzentwurf schaffe
"verlässliche Voraussetzungen", um frei von anhaltenden
Unwägbarkeiten der Rechtsprechung auch künftig in das
Wohnungseigentum mit überschaubarem und kalkulierbarem
Risiko zu investieren. Der Meinung war der Diplom-Volkswirt
Volker Bielefeld aus Düsseldorf. Sollte die Novellierung des
Wohnungseigentumsgesetzes sich dagegen weiter verzögern oder
sogar scheitern, könne potentiellen Interessenten der Erwerb
einer Eigentumswohnung wegen der rechtlichen und wirtschaft-
lichen Risiken nicht mehr empfohlen werden.
Die Regelung der Aufgaben und Befugnisse des Wohnungs-
eigentumsverwalters in der Neufassung des Gesetzes ist
nach Meinung von  Wolfgang Gottschalg, ehemaliger
Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Düsseldorf,
grundsätzlich zu begrüßen. Sie sei klarer und transparenter
als die derzeitige Vorschrift und grenze die Rechte und
Pflichten im Innenverhältnis von den Vertretungsbefugnissen
gegenüber den Wohnungseigentümern deutlich ab.
Professor Stefan Hügel aus Weimar sprach in seiner
Stellungnahme dafür aus, Beschlüsse, die das Verhältnis
der Wohnungseigentümer untereinander in Ergänzung oder
Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes oder einer
Vereinbarung regelten, seien zur Wirksamkeit gegenüber
Rechtsnachfolgern unbedingt in das Grundbuch einzutragen.
Die Regierung sei mit ihrem Hinweis auf die Gefahr der
Überlastung des Grundbuchamtes, der Unübersichtlichkeit des
Grundbuches und der mit der Eintragung verbundenen Kosten
nicht überzeugend. Die vorgesehene Überführung des Wohnungs-
eigentumsrechts vom Verfahren der freiwilligen Gerichts-
barkeit in die Regelung der Zivilprozessordnung schränke
die erforderliche Flexibilität des Verfahrens und der
Entscheidung des Richters ein.
Diese Ansicht vertrat Rüdiger Warnecke aus Elsdorf. Diese
Flexibilität ist nach Ansicht von gerade in Wohnungs-
eigentumsangelegenheiten erforderlich, um die notwendige
gütliche Einigung zwischen den beteiligten Parteien zu
schaffen. Durch das Verfahren nach der Zivilprozessordnung
trete eine Verhärtung der Fronten ein.
Professor Wolf-Rüdiger Bub vom Evangelischen Siedlungswerk
in Deutschland aus Nürnberg sprach sich gegen gesetz-
geberische Eingriffe aus. Es dürfe nicht verkannt werden,
so Bub, dass sich diese im Ergebnis zu einem Verlust an
Flexibilität führe und "gerechtere" Einzelfalllösungen
erschwerten. Seine grundsätzlichen Bedenken gegen eine
Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes bestünden deshalb
nach wie vor und seien keineswegs ausgeräumt.

Quelle: PM Bundestag

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diesen Monat zusätzlich:

 >> Erfüllung der Heizpflichten

 >> Lärm aus der Nachbarnwohnung

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