[AnwaltOnline - Newsletter August 2006]************************************************************
* AnwaltOnline - Mietrecht August 2006 *
* von http://www.AnwaltOnline.com *
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Straßenreinigung: Einer für alle!
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft haftet jeder
einzelne Eigentümer als Gesamtschuldner für die Entgeltlast
für die Straßenreinigung.KG, 6.4.2006 - Az: 1 U 96/05
Hinweis AnwaltOnline: Die auf anderen Eigentümer entfallenen
Beträge kann der in Anspruch genommene Schuldner von diesen
zurückverlangen, da die entspr. Anteile im Innenverhältnis
geschuldet werden.>> Abtretung eines Mietzinsanspruchs
a) Ist ein Mietzinsanspruch bereits vor Begründung des
Grundpfandrechts, aus dem ein Gläubiger die Beschlagnahme
erwirkt hat, abgetreten worden, fällt er gleichwohl in den
Haftungsverband.b) Die Abtretung des Anspruchs auf den Mietzins für eine
unbewegliche Sache an einen bevorrechtigten Grundpfand-
rechtsgläubiger wird selbst im Falle der Beschlagnahme durch
einen nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger diesem
gegenüber unwirksam.BGH, 9.6.2005 - Az: IX ZR 160/04
>> Bushaltestelle muß nicht verlegt werden
Ein Vermieter kann nicht verlangen, daß eine Bushaltestelle
vor seiner Eigentumswohnung verlegt wird, weil durch die in
10-minütigen Abstand abfahrenden Busse zu erheblichen Lärm-,
Dreck- und Abgasbelastungen führen würden und mehrere Mieter
aus diesem Grund gekündigt haben. Die Bushaltestelle ist
aufgrund des übergeordneten öffentlichen Interesses an einem
funktionierenden öffentlichen Bussystem zu dulden. Die
Absicht, eine möglichst hohe Miete für die Erdgeschoßwohnung
zu erzielen, muß zurückstehen.LG München I, 30.3.2006 - Az: 6 O 19271/05
>> Tapetenbeseitigungsklausel bei Auszug ist unwirksam
1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene
Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer
des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheits-
reparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen
Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder:
3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/
Heizkörper: 6 Jahre)."
enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter ver-
pflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten
oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist
wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.BGH, 5.4.2006 - Az: VIII ZR 152/05
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:>> Gefährdung der Energie- und Wasserversorgung - Arzt kann
fristlos kündigen
>> Alle Tapeten bei Auszug beseitigen?
>> Regelmäßige Abstände bei Schönheitsreparaturen - keine
Auszugsrenovierung
>> Pauschale Mietobergrenze unzulässigDen Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
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*2* Das Thema des Monats>> Grundbucheintragung
Nach § 873 Abs.1 BGB ist grundsätzlich für die Übertragung
des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung des Grund-
stücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung
eines solchen Rechts sowohl Einigung als auch die Eintragung
der Rechtsänderung im Grundbuch.
Nach §§1 ff GBO ist das Grundbuch als amtliche Aufzeichnung
aller Grundstücke eines bestimmten Bezirks und der an diesen
Grundstücken bestehenden Rechtsverhältnisse anzusehen.
Aufgrund des § 892 BGB ist aus dem Grundbuch zu ersehen,
wer Eigentümer des Grundstückes und damit des Wohnhauses
bzw. des Wohnungseigentums ist.Die Einsicht des Grundbuches ist jedem gestattet, der ein
berechtigtes Interesse darlegt, § 12 Abs. 1 GBO.
Ein Mieter, der das Grundbuch für ein Wohnhaus oder für eine
Wohnung einsehen möchte, die der er eventuell in Zukunft
anmieten möchte, hat ein solches berechtigtes Interesse. Um
dieses berechtigte Interesse zu belegen, genügt die Vorlage
des Mietvertrages beim Grundbuchamt.Die Einsicht in das Grundbuch kann vor allem bei einem Haus-
verkauf bzw. bei einer Veräußerung der Mietwohnung durch den
Vermieter für den Mieter von Interesse sein. Wird ein Grund-
stück veräußert und möchte der neue Eigentümer des Grund-
stücks bzw. des Wohnhauses oder der Mietwohnung den über-
nommenen Mietvertrag kündigen, so kann der neue Vermieter
die Kündigung frühestens dann aussprechen, wenn er als neuer
Eigentümer im Grundbuch auch tatsächlich eingetragen ist.>> Mietvertrag
Mietverträge können sowohl schriftlich als auch mündlich
abgeschlossen werden.Folgenden Inhalt muss ein (wirksamer) Mietvertrag in jedem
Fall umfassen:- die Person des Mieters und des Vermieters,
- die Mietsache (also die Wohnung),
- die Höhe des Mietzinses,
- den Beginn des MietverhältnissesIn der Regel werden aus Beweissicherungsgründen schriftliche
Mietverträge abgeschlossen.Zu unterscheiden sind folgende Mietverträge:
1. Unbefristeter Mietvertrag
Hierbei ist kein Vertragsende vorgesehen. Für Mieter gilt
eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, für Vermieter je nach
Wohndauer zwischen 3 und 9 Monaten. Jedoch braucht der
Vermieter im Gegensatz zum Mieter nach § 573 BGB einen
gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.Folgendes muss beachtet werden: Mündliche Wohnraummiet-
verträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr haben,
gelten automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen
und können nach frühestens einem Jahr mit den gesetzlichen
Fristen gekündigt werden.Mieterhöhungen sind unter Einhaltung der gesetzlichen
Bedingungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.
2. ZeitmietvertragHierbei ist das Vertrags- und Mietende von vornherein fest-
gelegt. Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter
oder Mieter mit Ausnahme der fristlosen Kündigung nicht
kündigen. Zeitmietverträge sind nach § 575 BGB nur unter
gesetzlich genau definierten Bedingungen zulässig.Auch hier kann der Vermieter die Miete unter Einhaltung der
gesetzlichen Bestimmungen bis zur ortsüblichen Vergleichs-
miete erhöhen.3. Staffelmietvertrag
Hierbei werden bei Vertragsschluss nicht nur die Anfangs-
miete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Miet-
steigerungen festgelegt. Im Vertrag müssen also die
jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag auf-
geführt werden.Eine Kündigung kann dabei für maximal vier Jahre ausge-
schlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB). Ein Staffelmietvertrag
bedarf in jedem Fall der Schriftform.4. Indexmietvertrag
Hierbei wird bei Vertragsschluss nicht nur die Anfangsmiete
festgelegt, sondern auch die Mieterhöhung in den nächsten
Jahren. Der Mietpreis wird hier gekoppelt an einen Preis-
index für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen
Bundesamtes. Erforderlich ist lediglich, daß die Mietver-
tragsparteien die Indexmiete schriftlich vereinbaren.In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:>> Biergartenlärm
>> DoppelvermietungOnline finden Sie viele weitere Beiträge.
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Fax: 01805 402525 3382Dieser Newsletter darf nur vollständig und mit vorheriger
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