[AnwaltOnline - Newsletter Dezember 2005]
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* AnwaltOnline - Mietrecht Dezember 2005 *
* von https://www.AnwaltOnline.com *
* ISSN: 1619-7143 *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Mehr von AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Schönheitsreparaturklausel ist nicht bloße Kostenüber-
nahmeregelung
Wurden die Schönheitsreparaturen mietvertraglich dem Mieter
aufgebürdet, so ist dies mangels weiterer Umstände nicht als
bloße Kostenübernahmeregelung zu betrachten. Vielmehr ist
der Mieter gem. der üblichen Handhabung verpflichtet, die
Schönheitsreparaturen auszuführen.
BGH, 14.7.2004 – Az: VIII ZR 339/03
>> Kellergänge sind sicher zu halten!
Es ist Aufgabe des Eigentümers, sicherzustellen, daß alle im
Haus zugänglichen Bereiche – auch Kellergänge - keine Gefahr
für die Gesundheit der Mieter darstellen.
Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war ein Mieter
bei defekter Beleuchtung im Keller über einen in den Gang-
bereich hineinragenden Balken gestürzt und hatte sich
verletzt. Hiermit habe der Eigentümer seine Verkehrs-
sicherungspflicht verletzt.
LG Berlin - Az: 67 S 319/03
>> Kein Katzenverbot!
Der Vermieter kann die Katzenhaltung in einer Mietwohnung
nicht grundsätzlich verbieten. Gehen von dem Tier keine
Belästigungen aus, ist die Haltung zu dulden. Bei der
maximalen Anzahl der gehaltenen Katzen kommt es auf die
Wohnungsgröße an, ein bis zwei sind i.a. zumutbar.
AG Hamburg – Az: 8 C 185/96
>> Kein Steuerabzug für Abstandszahlungen
Abstandszahlungen, die für den vorzeitigen Auszug eines
Mieters gezahlt werden, um eine Eigennutzung der Wohnung
zu ermöglichen, sind nicht als Werbungskosten absetzbar.
Diese Ausgabe ist der privaten Lebensführung und nicht der
Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen.
BFH - Az: IX R 38/03
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Familie mit Kleinkindern nicht immer als Nachmieter
geeignet
>> Wenn der Mieter abrupt auszieht – Anspruch auf Miete?
>> Haus vorübergehend unbewohnt – Hausratversicherung gilt
weiter
>> Nebenkosten – im Zweifel für den Mieter!
Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99:
AnwaltOnline Direkt
Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit gut 1.450 Urteile.
weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats
>> Arbeitsplatzwechsel
Für Mieter in unbefristeten und befristeten Mietverträgen
bringt ein Arbeitsplatzwechsel oftmals Probleme mit sich. Es
muß nicht nur eine neue Wohnung gefunden sondern auch der
gegenwärtige Mietvertrag möglichst zeitnah beendet werden,
um "Doppelzahlungen" zu vermeiden - wer will schon gerne zwei
Wohnungen finanzieren, wenn er eigentlich nur eine braucht?
Hat der Mieter einen gültigen Zeitmietvertrag, so ist er an
die vereinbarte Laufzeit gebunden. Ein Arbeitsplatzwechsel
ist kein Grund für den Mieter, den Mietvertrag durch außer-
ordentliche Kündigung vorzeitig aufzulösen. Gleiches gilt
übrigens auch für den unbefristeten Mietvertrag - dieser
kann jedoch mit der regulären Kündigungsfrist gekündigt
werden.
Der Wechsel des Arbeitsplatzes kann jedoch ein gerichtlich
anerkannter wichtiger Grund sein, der den Vermieter zwingt,
seinen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Dies ist dann
der Fall, wenn es dem Mieter nicht zugemutet werden kann,
seinen neuen Arbeitsplatz von der bisherigen Wohnung aus
aufzusuchen. Entscheidend sind also Entfernung und
Verkehrsverhältnisse. Voraussetzung für einen Anspruch auf
Abschluss eines Aufhebungsvertrags ist, dass der Mieter
einen geeigneten Nachmieter stellen kann, der in die
gegenwärtigen Vertragsbedingungen einsteigt. Nicht jeder
Nachmieter muß vom Vermieter akzeptiert werden.
Die Ablehnung eines solventen Nachmieters, der den Vertrag
wie bestehend fortsetzen will, ist regelmäßig nicht
möglich.
Im Falle des Arbeitsplatzwechsels hat der Mieter also den
Vorteil, daß im Mietvertrag keine Nachmieterklausel
vorhanden sein muß - auch ohne diese Vereinbarung muß sich
der Vermieter auf einen solchen einlassen, wenn der
präsentierte Nachmieter nicht nur in den bestehenden Vertrag
einsteigen will, sondern zudem auch objektiv fähig ist, den
Mietzins zu bezahlen. Ein solcher Nachmieter wird als
geeignet angesehen.
Hat der Mieter nun einen geeigneten Nachmieter vorge-
schlagen, so ist sein Mietverhältnis mit dem Zeitpunkt
beendet, in dem der Fortsetzungsvertrag geschlossen werden
könnte - ob mit dem vorgeschlagenen Nachmieter letztendlich
ein Vertrag abgeschlossen wird, ist Sache des Vermieters und
für die Beendigung des bestehenden Mietvertrages unerheblich.
Von der Beendigung des Mietvertrags ist auch auszugehen, wenn
der Vermieter die Suche eines Nachmieters durch den Mieter
generell ablehnt, etwa, weil er sich selbst um einen Nach-
mieter kümmern will.
Hier wird i.a. eine Beendigung nach 3 Monaten ab einer
entsprechenden Erklärung des Vermieters anzunehmen sein.
Kann der Mieter trotz aller Mühen keinen geeigneten Nach-
mieter finden, so hat er dennoch die Möglichkeit der
Schadensminimierung, indem er die Wohnung für die Restlauf-
zeit des Mietvertrages untervermietet. Hierbei trägt der
Mieter jedoch weiterhin die Verantwortung für die Wohnung.
Eine Untervermietung muß vom Vermieter genehmigt werden -
grundsätzlich darf diese nicht abgelehnt werden. Lehnt der
Vermieter eine Untervermietung dennoch grundsätzlich oder
grundlos ab, so kann mit einer 3-Monats-Frist gekündigt
werden - auch bei einem Zeitmietvertrag.
>> Was bedeutet eine "besenreine" Wohnungsübergabe?
Dass die Wohnung besenrein zu übergeben ist, bedeutet ledig-
lich, dass die üblichen Reinigungsarbeiten vor der Übergabe
durchzuführen sind.
Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz eigentlich vom
Vermieter auf seine Kosten durchzuführen, wenn sie notwendig
werden. In den meisten Fällen werden diese Arbeiten aber
formularmäßig in den üblicherweise verwendeten Mietverträgen
auf den Mieter übertragen. Dies ist in gewissem Umfang auch
zulässig.
Allerdings sind bestimmte Grenzen zu beachten, die von der
Rechtsprechung gezogen worden sind. Um beurteilen zu können,
ob eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
gültig ist, ist es erforderlich, das der Mietvertrag
geprüft wird.
Ist die Klausel gültig, umfasst der Begriff der Schönheits-
reparaturen beispielsweise Streichen von Wänden und Decken,
nicht dagegen den Ersatz eines abgewohnten Teppichbodens.
Die Beseitigung von Schäden am Boden, wie sie durch lang-
jährige Benutzung zwangsläufig entstehen, kann vom Vermieter
ebenfalls nicht verlangt werden. Anders wäre es, wenn
beispielsweise Brandstellen durch zu Boden gefallen
Zigaretten oder ähnliche über die normale Abnutzung hinaus-
gehenden Schäden vorhanden wären.
Der Vermieter kann aber beispielsweise keinen neuen Teppich
verlangen, sondern allenfalls Ersatz des Zeitwertes des
vorhandenen Teppichs. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein
Teppichboden je nach Qualität eine Nutzungsdauer von allen-
falls 10 bis 15 Jahren hat.
>> Eigenheimzulage nun wirklich gestrichen?
Bereits mehrfach berichteten wir über die geplante
Streichung der Eigenheimzulage - nun scheint die Streichung
mit dem Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD endgültig
fixiert. Bei entsprechender Umsetzung ist bereits ab 2006
Schluß mit der Förderung. Für laufende Förderungen gibt es
indes Bestandsschutz, d.h. diese sind nicht betroffen. Wer
also noch die Frist in diesem Jahr wahrt, kann die Förderung
für volle 8 Jahre nutzen, wenn die Förderbedingungen erfüllt
werden. Hierbei kommt es auf das Datum des Kaufvertrages
bzw. des Bauantrags an. Dies kann bis zum 31.12.2005
erfolgen.
Die Einkünfte dürfen für die Förderung bei Alleinstehenden in
den letzten zwei Jahren 70.000 Euro nicht übersteigen, bei
Ehepaaren 140.000 Euro. Für jedes Kind erhöht sich die Grenze
um 30.000 Euro, wobei nur die positiven Einkünfte berück-
sichtigt werden.
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Leerstand der Eigentumswohnung - Welche Kosten bleiben?
Online finden Sie viele weitere Beiträge.
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*3* Mehr von AnwaltOnline
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