[AnwaltOnline - Newsletter August 2005]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                     August 2005 *
* von https://www.AnwaltOnline.com                          *
* ISSN: 1619-7143                                          *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Umsatzrückgang – Minderung?

Kommt es aufgrund von Straßenbauarbeiten, Umleistungen u.ä.
zu Umsatzeinbußen bei einem gewerblichen Mieter, so kann
dieser den Mietzins mindern. Hierbei ist es unerheblich, ob
der Vermieter die Störung zu vertreten hat.
Ein Ausschluß dieses Minderungsrechts ist nicht mittels
Formularmietvertrages möglich.

LG Hamburg – Az: 311 O 291/03

 >> Zwangsräumung bei Suizidgefahr eines Angehörigen
    möglich?

a) Besteht im Fall einer Zwangsräumung bei einem nahen
Angehörigen des Schuldners eine Suizidgefahr, ist diese bei
der Anwendung des § 765a ZPO in gleicher Weise wie eine beim
Schuldner selbst bestehende Gefahr zu berücksichtigen.
b) Selbst dann, wenn mit einer Zwangsvollstreckung eine
konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners oder
eines nahen Angehörigen verbunden ist, kann eine Maßnahme
der Zwangsvollstreckung nicht ohne weiteres einstweilen
eingestellt werden. Erforderlich ist stets die Abwägung
der - in solchen Fällen ganz besonders gewichtigen -
Interessen der Betroffenen mit den Vollstreckungsinteressen
des Gläubigers. Es ist deshalb auch dann, wenn bei einer
Räumungsvollstreckung eine konkrete Suizidgefahr für einen
Betroffenen besteht, sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr
nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der
Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann. Auch der
Gefährdete selbst ist gehalten, das ihm Zumutbare zu tun,
um die Risiken, die für ihn im Fall der Vollstreckung
bestehen, zu verringern.

BGH, 4.5.2005 - I ZB 10/05

 >> Müllschlucker können nur einstimmig stillgelegt werden

Da es sich bei der Stillegung eines Müllschluckers um einen
Gebrauchsentzug handelt, kann eine entsprechende Maßnahme
von den Wohnungseigentümern nur einstimmig beschlossen
werden.

OLG Frankfurt, 30.8.2004 – Az: 20 W 440/01

 >> Katzenklappe eingebaut – Kündigung?

Wurde eine Katze trotz eines generellen Tierhaltungsverbotes
im Mietvertrag angeschafft, so kann der Vermieter dem Mieter
deshalb nicht kündigen, da eine solche Klausel unwirksam
ist. Eine Kündigung ist auch dann nicht möglich, wenn der
Mieter eigenmächtig eine Katzenklappe in der Tür installiert
hat. Der hierdurch entstandene Schaden ist indes vom Mieter
zu ersetzen.

AG Berlin-Schöneberg, 19.2.2004 – Az: 9 C 619/03

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Künftiger Verwalter erhält keine Vermittlungsprovision!
 >> Mieterhöhung per Vergleichsmiete – Mietstruktur muß
    gleich sein!
 >> Verwalter muß kein Rechtsanwalt zur Seite gestellt
    werden
 >> Schlüssige Kündigung

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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

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*2* Das Thema des Monats

 >> Schönheitsreparatur bei Ein- und Auszug

Eine Reparatur ist nicht immer zwingend notwendig

Renovierungen beim Einzug gehören nicht zu den Schönheits-
reparaturen. Eine entsprechende Renovierungspflicht muß
daher extra mietvertraglich im Rahmen einer Individualver-
einbarung vereinbart werden. Eine formularmäßige Verein-
barung ist nicht zulässig.

Besteht eine Klausel, die vom Mieter verlangt, unabhängig
von der Wohndauer bei Auszug zu renovieren oder wird gar der
Wechsel von Teppichboden bzw. Abschleifen und Versiegeln von
Parkett verlangt, so ist dies nicht zulässig. Dies hat zur
Folge, daß die gesamte Vereinbarung ungültig ist und die
gesetzliche Regelung gilt – der Vermieter muß sich in diesem
Fall selbst um alles kümmern.

Beim Auszug braucht der Mieter diejenigen Räume nicht zu
renovieren, für die die jeweilige Frist noch nicht
abgelaufen ist. Verläßt der Mieter beispielsweise nach 3 1/2
Jahren die Wohnung, muß er Küche und Bad renovieren haben,
nicht aber die anderen Räume. Die Beweislast zur Fristein-
haltung liegt beim Mieter. Ist eine Renovierung objektiv
unnötig (also nicht nur nach Ansicht des Mieters, sondern
auch nach Ansicht einer neutralen Person), weil die Wohnung
beispielsweise kaum genutzt oder sehr pfleglich behandelt
wurde, kann auf die Renovierung verzichtet werden.

Für die verstrichene Zeit (3 1/2 Jahre) darf der Eigentümer
Abschlagszahlungen im Rahmen einer sogenannten Abgeltungs-
klausel verlangen. Dies wird zum Beispiel durch eine Passage
wie: "Liegen bei Auszug die letzten Schönheitsreparaturen
länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der
Kosten, in zwei Jahren 40 Prozent [...]" gewährleistet. Der
Mieter muß dabei die Möglichkeit haben, nachzuweisen, daß die
Kosten niedriger als die veranschlagten sind; der Kosten-
voranschlag des Vermieters darf also nicht für verbindlich
erklärt werden. Auch muß der Mieter die Möglichkeit haben,
sich der Pflicht zur Tragung der Kosten durch eigene End-
renovierung zu entziehen.

Unzulässig ist auch eine Kombination, die dem Mieter die
Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Miet-
verhältnisses nach einem Fristenplan und zusätzlich eine
Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung vor-
schreibt. Sämtliche Teile dieser Kombination werden von der
Unwirksam erfasst, so dass es insgesamt bei den gesetzlichen
Bestimmungen verbleibt.

Enthält der Vertrag keine Klausel über Schönheits-
reparaturen, sondern lediglich den Hinweis, daß die Wohnung
beim Auszug "besenrein" oder "bezugsfertig" übergeben werden
muß, so sind keine Schönheitsreparaturen zu leisten.

"Besenrein" bedeutet sauber, "bezugsfertig" ist eine leere
Wohnung dann, wenn der Nachmieter seine Möbel unterbringen
kann. (mehr: https://www.AnwaltOnline.com/tips/besenrein.html)

Ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde,
ist für die Einhaltung vereinbarter Fristen unerheblich.
Fristen zählen ab Einzugsdatum.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Haustür
 >> (Wohnungs-)Schlüssel

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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