[AnwaltOnline - Newsletter Juni 2005]************************************************************
* AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2005 *
* von http://www.AnwaltOnline.com *
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Schüssel bei Eigentumswohnanlage
Einem ausländischen Eigentümer oder einem ausländischen
Mieter kann die Gemeinschaft einer Eigentumswohnanlage nicht
untersagen, eine Parabolantenne anzubringen, wenn mit den
vorhandenen Empfangsmöglichkeiten kein Heimatsender empfang-
bar ist. Es ist bei der Anbringung aber auch darauf zu
achten, daß das optische Erscheinungsbild möglichst wenig
beeinträchtigt wird – die Eigentümergemeinschaft hat bei der
Auswahl eines (von mehreren möglichen) Standorten ein
Mitspracherecht.BayObLG – Az: 2 Z 51/04
>> Bei Mietrückstand Schloß wechseln?
Ist ein Mieter mit der Miete im Rückstand, so darf nicht
gleich das Schloß ausgetauscht werden. Dies ist zwar im
Extremfall im Rahmen des Vermieterpfandrechtes möglich, um
einen Abtransport von Mobiliar etc. zu verhindern – es muß
jedoch seitens des Vermieters zunächst der Entfernung
widersprochen werden.
Im vorliegenden Fall war der Mieter beim Auszug mit einer
Monatsmiete in Rückstand geraten und fand ausgetauschte
Schlösser vor, als er die letzten Möbel abholen wollte.
Daraufhin verweigerte der Mieter weitere Mietzahlungen – zu
Recht, da der Besitz an den Räumen entzogen wurde.OLG Karlsruhe - Az: 10 U 199/03
>> Verwalter haftet nicht persönlich für Rechnungen
Es kann keine persönliche Haftung des Verwalters abgeleitet
werden, wenn dieser den Versorgungsbetrieben die Übernahme
der Hausverwaltung mitteilt und gleichzeitig bittet,
Rechnungen für das verwaltete Objekt künftig ihm zuzusenden.KG Berlin – Az: 12 U 328/02
>> Mietinteressent unberücksichtigt – Trotzdem Provisions-
anspruch?Ein Makler hat keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe
der entgangenen Provision, wenn sich der Vermieter ent-
schließt, die Wohnung an einen eigenen Interessenten und
nicht an einen vom beauftragten Makler nachgewiesenen
Interessenten zu vermieten.
Der Makler kann – soweit ausdrücklich vereinbart – allenfalls
Auslagenersatz verlangen.LG München I – Az: 6 S 5584/04
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:>> Schutz vor Inline-Skating?
>> Bei gewerblichem Mietvertrag kann außerordentlich
Kündigung in ordentliche umgedeutet werden
>> Eigenmächtige umfassende Renovierungen – Vermieter kann
kündigen!
>> Unmittelbare Hagelschäden sind nicht versichertDas Jahresabo Mietrecht erhalten Sie für EURO 22,99 -
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AnwaltOnline DirektIm Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit gut 1.300 Urteile.weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats>> Schönheitsreparaturen
Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die
Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch
geeigneten Zustand zu erhalten. Hiervon werden auch die so
genannten Schönheitsreparaturen umfaßt. Diese können jedoch
vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, was ins-
besondere in vorgefertigten Mietverträgen (Formularverträgen)
regelmäßig in zahlreichen Varianten geschieht. Über die
Wirksamkeit der einzelnen Varianten und Formulierungen gibt
es eine ausgedehnte und teilweise auch unübersichtliche
Rechtsprechung. Dabei ist die Tendenz eines zunehmenden
Mieterschutzes deutlich erkennbar. Daher lohnt es sich aus
Mietersicht, vor allem bei älteren Mietverträgen, nach-
zuprüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln über die
Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der
heutigen Rechtsprechung noch standhalten. Aus Vermietersicht
sollte von der Verwendung von Vertragsformularen, die älter
als etwa ein halbes Jahr sind, beim Abschluss von Neuverträgen
abgesehen und die Umstellung bestehender Mietverträge
auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung angestrebt werden.Generell gilt, dass im Vertrag verwendete Klauseln den
Mieter nicht unzumutbar belasten dürfen. Dabei ist wichtig
zu wissen, dass dann, wenn eine im Vetrag enthaltene Klausel
unwirksam ist, diese nicht etwa durch eine der Recht-
sprechung gerade noch gedeckte Formulierung, sondern durch
die entsprechende gesetzliche Bestimmung ersetzt wird. Nach dieser
muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen.
Es ist also notwendig, das eine wirksame Klausel über die
Schönheitsreparaturen Bestandteil des Mietvertrages ist.
Nur dannmuß der Mieter sich um die Schönheitsreparaturen
kümmern.Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfaßt Reparaturen an
den Gegenständen, die während der Mietdauer abgenutzt werden.
Eine Klausel, die vom Mieter verlangt, unabhängig
von der Wohndauer bei Auszug zu renovieren, oder gar den
Teppichboden zu wechseln bzw. das Parkett abzuschleifen und
zu versiegeln, ist nicht zulässig.Hat ein Mieter trotz Verpflichtung zur Schönheitsreparatur
diese zum Übergabetermin nicht ausgeführt, kann der
Vermieter Schadensersatz verlangen. Er muß jedoch
zunächst eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzen.
Hierbei teilt der Vermieter dem Mieter mit, welche Arbeiten
binnen welcher Frist durchzuführen sind. Läßt der Mieter
diese Frist verstreichen, ohne tätig zu werden, ist er im
Verzug und zum Schadensersatz verpflichtet.
Dieser Schadensersatzanspruch verjährt binnen 6 Monaten
(§ 548 BGB n.F.). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, in dem
der Schadensersatzanspruch entsteht – also bei Setzung einer
Frist erst mit Ablauf derselben (Kammergericht – Az:
8 REMiet 3802/96).Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderungen
mehr stellen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass ein
Prozeß über die Durchführung der Schönheitsreparaturen ver-
jährungshemmend wirkt. Dauert der Prozeß länger als die
Verjährungsfrist von 6 Monaten, bedeutet dies nicht, daß der
Vermieter auf seiner Forderung sitzenbleibt. Die Hemmung bezieht
sich aber immer nur auf die gerichtlich geltend gemachte Forderung.
Ist daher etwa der Prozeßgegenstand Schadensersatz wegen
unterlassener Schönheitsreparaturen, verjährt die Pflicht zur
Durchführung der Schönheitsreparatur nach 6 Monaten.Um sich vor späteren (kostspieligen) Auseinandersetzungen
hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu schützen, ist es
sinnvoll, bei Auszug ein Übergabeprotokoll zu erstellen,
das von beiden Seiten unterschrieben wird. Die Erstellung
von Fotos kann ebenfalls sinnvoll sein. Das Übergabeprotokoll
regelt eventuelle weitere Forderungen des Vermieters nach
Nachbesserungen und schützt den Mieter vor späteren Forderungen.
Etrwas anderes gilt lediglich für verdeckte Mängel. Diese können
auch noch später reklamiert werden.Die Pflicht zur Schönheitsreparatur bleibt auch dann
bestehen, wenn deren Durchführung eigentlich sinnlos ist
(z.B. Abriß, Totalumbau etc.). Hiermit soll eine ungerechtfertigte
Bereicherung des Mieters vermieden werden. Das bedeutet aber
nicht, daß sinnlose Arbeiten durchzuführen sind. Vielmehr ist
lediglich ein Ausgleich in Geld zu schaffen. Maßgeblich sind die
Kosten bei Eigenleistung des Mieters (ca. EURO 10 pro Stunde
zzgl. Materialkosten).>> Neue Kündigungsfristen bei Altmietverträgen
Das vom Deutschen Bundestag beschlossene Gesetz zu den
neuen Kündigungsfristen bei Altmietverträgen ist am 29.
April 2005 vom Bundesrat gebilligt worden. Es muss jetzt
noch im Bundesgesetzblatt verkündet werden.Was wird sich für Mieter ändern?
Der Mieter, der eine Wohnung vor dem 1. September 2001
angemietet hat, und dessen Mietvertrag zu den Kündigungs-
fristen folgende Formularklausel enthält:"Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung
spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den
Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und
zehn Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils
drei Monate."kann ab dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes unabhängig
von seiner Mietzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist
den Mietvertrag kündigen. Die neue Kündigungsfrist gilt nur
für solche Kündigungen des Mieters, die dem Vermieter ab
dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes zugehen.Entsprechendes gilt, wenn diese Regelung sinngemäß in einer
Formularklausel wiedergegeben wird. Dies ist zum Beispiel
bei folgender Vereinbarung der Fall:"Die Kündigungsfrist für beide Vertragsteile beträgt
drei Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums bis zu
fünf Jahre verstrichen sind,
sechs Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr
als fünf Jahre verstrichen sind,
neun Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr
als acht Jahre verstrichen sind,
zwölf Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr
als zehn Jahre verstrichen sind."Was wird sich für Vermieter ändern?
Für den Vermieter bleibt es in diesen Fällen bei den
ursprünglich vereinbarten Fristen. Es ändert sich nichts.Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn sich die oben
dargestellte Formularklausel auf eine Regelung der
Kündigungsfristen für den Mieter beschränkt. In diesem Fall
gelten für den Vermieter die Kündigungsfristen des § 573 c
Abs. 1 S. 2 BGB, d.h. er kann auch nach einer Mietdauer von
mehr als zehn Jahren mit einer neunmonatigen Kündigungsfrist
den Vertrag kündigen.Quelle: PM BMJ
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