[AnwaltOnline - Newsletter März 2005]
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* AnwaltOnline - Mietrecht März 2005 *
* von https://www.AnwaltOnline.com *
* ISSN: 1619-7143 *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Mehr von AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Frauensportstudio ist kein Laden
Wurden Teile eines Anwesens in der Teilungserklärung als
„Laden“ ausgewiesen, so gestattet dies nicht die Nutzung des
Teileigentums als „Frauensportstudio“.
OLG Schleswig – Az: 2 W 21/02
>> Zu Werbegemeinschaft verpflichtet?
Ein gewerblicher Mieter in einem Einkaufszentrum kann nicht
mittels Formularmietvertrag wirksam eine Beitrittspflicht
zu einer Werbegemeinschaft vereinbart werden.
OLG Hamburg - Az: 4 U 100/03
>> Schäden an der Mietwohnung - Beweislast beim Vermieter?
a) Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs
beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür,
daß die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines
Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB)
haftet.
b) Da eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungs-
vertrags des Vermieters einen konkludenten Regreßverzicht
des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der
Wohnungsmieter einen Leitungswasserschaden durch einfache
Fahrlässigkeit verursacht hat, kann in der mietvertraglichen
Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten
der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende
Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von
Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
gesehen werden.
Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebäudever-
sicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in
Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt,
ein Regreß des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen
ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes
Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.
BGH, 3.11.2004 - Az: VIII ZR 28/04
>> Bei Prostitution kann gekündigt werden
Wird in einer Mietwohnung der Prostitution nachgegangen,
so ist dies nach Ansicht des Gerichts ausreichend, um dem
Mieter zu kündigen, da der mit der Prostitution verbundene
ständige Freierwechsel eine größere Belästigung für die
Hausgemeinschaft ist. Es ist nicht notwendig, weitere
konkrete Beeinträchtigungen nachzuweisen.
OLG Frankfurt - Az: 20 W 59/03
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Erlischt mit Jahresabrechnung Anspruch auf rückständige
Hausgeldzahlungen?
>> Minderungsrecht teilweise ausschließbar?
>> Auch kündigen, wenn der Mieter den Schaden selber
verursacht hat?
>> Kakerlakenbefall bei gekaufter Eigentumswohnung
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats
>> Mietrecht und die nichteheliche Lebensgemeinschaft
Leben Partner nicht als Eheleute, sondern in einer
sogenannten nichtehelichen Lebensgemeinschaft zusammen, so
gelten hierfür nicht nur im Steuerrecht, sondern auch im
Mietrecht zum Teil besondere Regeln:
Wird der Mietvertrag nur von einem der Partner unter-
schrieben, so ist auch nur dieser Partner Mieter der
Wohnung. Im Verhältnis zum Vermieter ist nur er zur Ent
richtung des Mietzinses verpflichtet. Das Recht, den anderen
Partner mit in die Mietwohnung aufzunehmen, richtet sich
nach den mietvertraglichen Vereinbarungen. Ist die Aufnahme
weiterer Personen demnach ausdrücklich ausgeschlossen oder
ergibt sie sich zumindest schlüssig aus den Regelungen im
Mietvertrag, so darf der Partner, der den Vertrag unter-
schrieben hat, den anderen Partner grundsätzlich nicht in
die Wohnung aufnehmen. Empfehlenswert ist es demnach,
sofern nicht ohnehin von vornherein beide Partner den Miet-
vertrag unterschreiben, das Recht zur Aufnahme des anderen
Partner direkt in den Mietvertrag mit aufzunehmen.
Entsteht allerdings erst nach Abschluß des Mietvertrages ein
Interesse des Mieters, einen Lebenspartner in die Wohnung
mit aufzunehmen, so muß der Vermieter die Erlaubnis hierzu
nach den Grundsätzen über die Untervermietung erteilen.
Demnach ist ein berechtigtes Interesse des Wohnungsmieters
zur Aufnahme des Partners in die Mietwohnung erforderlich.
Ein solches Interesse wird von der Rechtsprechung bereits
dann angenommen, wenn der Mieter mit dem Partner im Rahmen
seiner Lebensgestaltung aus persönlichen oder wirtschaft-
lichen Gründen eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft
begründen will. Der Vermieter kann die Erlaubnis nicht
allein aus dem Grunde verweigern, daß die Partner
unehelich zusammenleben oder daß es sich um eine gleich-
geschlechtliche Partnerschaft handelt. Er kann sich der
Aufnahme des Partners nur dann verweigern, wenn diese
unzumutbar ist, etwa aus in der Person des Partners
liegenden Gründen oder weil der Wohnraum überbelegt wäre.
Wollen die nichtehelichen Lebenspartner den Mietvertrag
beenden, so müssen sie – sofern beide den Vertrag unter-
schrieben hatten - auch beide gegenüber dem Vermieter die
Kündigung erklären. Die Partner haben dann einen gegen-
seitigen Anspruch auf Ausspruch der Kündigung gegenüber dem
Vermieter. Kündigt einer der Partner nicht, obwohl die
Lebensgemeinschaft aufgelöst ist und der andere Partner
ausziehen möchte, so ist der Partner, der in der Wohnung
verbleibt und sich der Kündigung widersetzt, dem aus-
ziehenden Partner gegenüber zur alleinigen Bezahlung des
Mietzinses verpflichtet. Der Vermieter hingegen kann sich
bis zur Kündigung nach seiner Wahl an jeden der Partner bis
zur vollen Höhe des Mietzinses halten.
Ist nur ein Partner Mieter, so muß auch nur dieser Partner
kündigen. Er kann zudem dem anderen Partner kündigen und
diesen so zum Verlassen der Mietwohnung zwingen. Keinesfalls
hat der Partner allerdings das Recht, den anderen Partner
mit Gewalt aus der Wohnung zu entfernen.
>> Wer bekommt die Mietwohnung, wenn die nichteheliche
Lebensgemeinschaft beendet wird?
Hat nur ein Partner den Mietvertrag abgeschlossen, ist er
auch alleiniger Mieter und bleibt dies nach einer Trennung.
Er kann vom anderen Partner verlangen, dass dieser auszieht.
Kündigungsschutzvorschriften sind nicht anwendbar. Das Ver-
langen nach sofortiger Räumung kann aber dem Grundsatz von
Treu und Glauben widersprechen und deshalb unzulässig sein.
Haben die Partner einen Untermietvertrag abgeschlossen, was
aber in der Praxis eher die Ausnahme darstellt, kann sich
der Untermieter auf die Schutzvorschriften des Mietrechte
berufen.
Sind beide Partner Mieter, so können sie das Mietverhältnis
nur durch gemeinsame Kündigung oder Aufhebungsvertrag mit
dem Vermieter beenden, es sei denn, der Vermieter ist
bereit, das Mietverhältnis mit einem Partner allein fort-
zusetzen und den anderen aus dem Mietvertrag zu entlassen.
Solange das Mietverhältnis aber mit beiden Partnern
besteht, kann keiner vom anderen die Räumung der Wohnung
verlangen. Zieht einer von ihnen freiwillig aus, so haftet
er dem Vermieter weiter für den gesamten Mietzins.
Allerdings ist anzunehmen, dass die Partner untereinander
verpflichtet sind, gegenseitig an der Auflösung des Miet-
verhältnisses mitzuwirken. Dies bedeutet zunächst, dass der
in der Wohnung verbleibende Partner verpflichtet ist, an
den Vermieter ein Angebot zur Übernahme des Mietvertrags
zu richten.
Ist der Vermieter nicht bereit, einen Aufhebungsvertrag
abzuschließen, kann der ausziehende Partner von dem in der
Wohnung Verbleibenden verlangen, dass er ihn durch eine
entsprechende Vereinbarung im Innenverhältnis bis zur
Beendigung des Mietverhältnisses von der Bezahlung des
Mietzinses freigestellt. Bei einem unbefristeten Mietver-
hältnis muss der nicht auszugsbereite Partner an der
Kündigung mitwirken. Er kann vom ausziehenden Partner auf
Abgabe der Kündigungserklärung verklagt werden.
Durch das Gewaltschutzgesetz soll sichergestellt werden,
dass unabhängig davon, welcher der beiden Partner Mieter
ist, bei gewalttätigen Auseinandersetzungen derjenige die
Wohnung verlassen muss, der Gewalttaten verübt hatte.
Beim Tod eines Partners tritt gem. § 563 BGB n. F. der über-
lebende Partner in das Mietverhältnis ein. Wenn allerdings
in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters leben, so
treten diese nach dem Tod ihres Elternteils vorrangig ein.
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diesen Monat zusätzlich:
>> Eingetragene Lebenspartnerschaft und Mietrecht
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