[AnwaltOnline - Newsletter September 2004]
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* AnwaltOnline - Mietrecht September 2004 *
* von https://www.AnwaltOnline.com *
* ISSN: 1619-7143 *
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In dieser Ausgabe:
*1* Interessante Urteile & Neues
*2* Das Thema des Monats
*3* Mehr von AnwaltOnline
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues
>> Starrer Fristenplan – Keine Renovierungspflicht?
Wird der Wohnungszustand nicht berücksichtigt, so ist ein
starrer Fristenplan für die Renovierungspflicht des Mieters
unwirksam. Der BGH ist der Ansicht, daß solche Klauseln eine
unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen, da die
Fristen unabhängig vom wirklichen Renovierungsbedarf gültig
wären.
Da sich im vorliegenden Fall der Fristenplan nicht von der
Renovierungspflicht trennen lies, war der Mieter gänzlich
von der Renovierungspflicht befreit.
Eine starre Regelung liegt dann vor, wenn die Renovierung
spätestens mit Ablauf der vereinbarten Frist fällig ist –
hierdurch werden auch dann Schönheitsreparaturen notwendig,
wenn für diese kein Bedarf vorliegt.
Würden Ausnahmen vom Fristenplan zugelassen, so wäre eine
solche Vereinbarung nach Ansicht des BGH durchaus zulässig –
es genügt hier beispielsweise die Formulierung, daß die
Erforderlichkeit „im allgemeinen“ nach X Jahren erforderlich
wird.
BGH – Az: VIII ZR 361/03
>> Treppenhaus nicht nutzbar – trotzdem umlagefähig?
Wurden Gewerberäume gemietet, die keinen Zugang zum Treppen-
haus des Objektes haben und daher eine Nutzung durch
Personal und Kunden ausgeschlossen ist, so können die Kosten
des Treppenhauses nicht anteilig in Rechnung gestellt
werden – auch dann nicht, wenn dies mietvertraglich vor-
gesehen ist.
AG Bergisch Gladbach – Az: 64 C 78/03
>> Doppelmaklertätigkeit nicht offenbarungspflichtig?
Nach Ansicht des Gerichts besteht keine grundsätzliche Ver-
pflichtung eines Maklers, darüber aufzuklären, daß mit der
Gegenseite ebenfalls ein provisionspflichtiger Maklervertrag
besteht, da dies bei der Entscheidung für oder gegen den
Erwerb einer Immobilie nicht von wesentlicher Bedeutung ist.
Besteht im Einzelfall dennoch das Recht des Kunden, vom
Makler die Offenbarung einer Doppeltätigkeit zu verlangen,
so genügt nach Ansicht des Gerichts der Hinweis in den AGB
des Maklers "unbeschadet eines Entgelts von der Gegenseite".
LG Münster – Az: 16 O 230/01
>> Bei überhöhter Miete sittenwidriger Mietvertrag?
Im vorliegenden Fall war ein Gewerbemietvertrag über 10
Jahre zu einem deutlich überhöhten Mietzins abgeschlossen
wurden. Da der Vertrag jedoch in einer Marktsituation
geschlossen wurde, in der der erzielbare Mietzins stark
schwankte und die Marktüblichkeit des Mietzinses nur sehr
schwer beurteilbar war, so kann nur aufgrund der überhöhten
Miete nicht auf eine verwerfliche Gesinnung geschlossen
werden, die zur Unwirksamkeit des Mietvertrages geführt
hätte. Der Mietvertrag war nach Ansicht des BGH daher
wirksam.
BGH – Az: XII ZR 93/99
Ebenso: BGH – Az: XII ZR 49/99
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diesen Monat zusätzlich:
>> Kann der Mieter den Zugang zur Wohnung verweigern?
>> Parabolantenne für Behinderte?
>> Cannabis angebaut – fristlose Kündigung?
>> Mietminderung bei Graffiti?
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats
>> Arbeitsplatzwechsel
Für Mieter in unbefristeten und befristeten Mietverträgen
bringt ein Arbeitsplatzwechsel oftmals Probleme mit sich. Es
muß nicht nur eine neue Wohnung gefunden sondern auch der
gegenwärtige Mietvertrag möglichst zeitnah beendet werden,
um "Doppelzahlungen" zu vermeiden - wer will schon gerne
zwei Wohnungen finanzieren, wenn er eigentlich nur eine
braucht?
Hat der Mieter einen gültigen Zeitmietvertrag, so ist er an
die vereinbarte Laufzeit gebunden. Ein Arbeitsplatzwechsel
ist kein Grund für den Mieter, den Mietvertrag durch außer-
ordentliche Kündigung vorzeitig aufzulösen. Gleiches gilt
übrigens auch für den unbefristeten Mietvertrag - dieser
kann jedoch mit der regulären Kündigungsfrist gekündigt
werden.
Der Wechsel des Arbeitsplatzes kann jedoch ein gerichtlich
anerkannter wichtiger Grund sein, der den Vermieter zwingt,
seinen Mieter aus dem Vertrag zu lassen. Dies ist dann der
Fall, wenn es dem Mieter nicht zugemutet werden kann,
seinen neuen Arbeitsplatz von der bisherigen Wohnung aus
aufzusuchen. Entscheidend sind also Entfernung und
Verkehrsverhältnisse.
Voraussetzung für einen Anspruch auf Abschluss eines
Aufhebungsvertrags ist, dass der Mieter einen geeigneten Nach-
mieter stellen kann, der in die gegenwärtigen Vertrags-
bedingungen einsteigt.
Nicht jeder Nachmieter muß vom Vermieter akzeptiert werden.
Die Ablehnung eines solventen Nachmieters, der den Vertrag
wie bestehend fortsetzen will, ist regelmäßig nicht möglich.
Im Falle des Arbeitsplatzwechsels hat der Mieter also den
Vorteil, daß im Mietvertrag keine Nachmieterklausel vor-
handen sein muß - auch ohne diese Vereinbarung muß sich der
Vermieter auf einen solchen einlassen, wenn der
präsentierte Nachmieter nicht nur in den bestehenden
Vertrag einsteigen will, sondern zudem auch objektiv fähig
ist, den Mietzins zu bezahlen. Ein solcher Nachmieter wird
als geeignet angesehen.
Hat der Mieter nun einen geeigneten Nachmieter vorge-
schlagen, so ist sein Mietverhältnis mit dem Zeitpunkt
beendet, in dem der Fortsetzungsvertrag geschlossen werden
könnte - ob mit dem vorgeschlagenen Nachmieter
letztendlich ein Vertrag abgeschlossen wird, ist Sache des
Vermieters und für die Beendigung des bestehenden Miet-
vertrages unerheblich. Von der Beendigung des Mietvertrags
ist auch auszugehen, wenn der Vermieter die Suche eines
Nachmieters durch den Mieter generell ablehnt, etwa, weil er
sich selbst um einen Nachmieter kümmern will.
Hier wird i.a. eine Beendigung nach 3 Monaten ab einer
entsprechenden Erklärung des Vermieters anzunehmen sein.
Kann der Mieter trotz aller Mühen keinen geeigneten Nach-
mieter finden, so hat er dennoch die Möglichkeit der
Schadensminimierung, indem er die Wohnung für die Restlauf-
zeit des Mietvertrages untervermietet. Hierbei trägt der
Mieter jedoch weiterhin die Verantwortung für die Wohnung.
Eine Untervermietung muß vom Vermieter genehmigt werden -
grundsätzlich darf diese nicht abgelehnt werden. Lehnt der
Vermieter eine Untervermietung dennoch grundsätzlich oder
grundlos ab, so kann mit einer 3-Monats-Frist gekündigt
werden - auch bei einem Zeitmietvertrag.
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>> Elektrosmog
>> Tabak- und Zigarettenrauch
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