[AnwaltOnline - Newsletter Juni 2004]************************************************************
* AnwaltOnline - Mietrecht Juni 2004 *
* von http://www.AnwaltOnline.com *
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Endrenovierungsklausel kann unwirksam sein!
Wird dem Mieter eine turnusgemäße Schönheitsreparatur sowie
eine Endrenovierung bei Beendigung des Mieterverhältnisses
aufgebürdet, so hat die Summierung zur Folge, daß eine
übermäßige Benachteiligung des Mieters vorliegt. In der
Folge ist diese vertragliche Vereinbarung unwirksam, so daß
der Mieter zu keinerlei Renovierungsarbeiten verpflichtet
ist.BGH – Az: VIII ZR 335/02
>> Basketballkorb nicht nahe Wohngebieten!
Da mit einer Überschreitung der Lärmgrenzwerte zu rechnen
ist, darf ein öffentlicher Basketballkorb nicht ohne
weiteres in der Nähe von Wohngebieten angebracht werden.
Zudem ist mit einer unzumutbaren Beeinträchtigung des Ruhe-
bedürfnisses der Nachbarn zu rechnen, wenn diese nur rund
40 m entfernt wohnen.VG Mainz - Az.: 2 K 508/03.MZ; 2 K 509/03.MZ
>> Verwalter auch für kleine Wohnungseigentumsanlagen!
Auch bei kleinen Wohnungseigentumsanlagen kann von der
Verwalterbestellung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen
Verwaltung nicht abgesehen werden. Die Verwalterauswahl
liegt hierbei im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts.OLG Saarbrücken – Az: 5 W 255/03-60
>> Mit Baulärm rechnen?
Der Mieter eines Objekts in einem Gebiet mit älteren
Anwesen, bei denen im Hinblick auf die Bausubstanz jederzeit
mit baulichen Änderungen und Reparaturen zu rechnen ist, ist
nicht zur Minderung des Mietzinses aufgrund von Baulärm
berechtigt. Mit dem Eintritt der Störung ist zu rechnen, da
dieser Umstand bereits vor Vertragsabschluß bestand.Kammergericht – Az: 8 U 74/01
In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Auf Schimmel hinweisen!
>> Mieterhöhung nicht eingefordert – Anspruch futsch?
>> Fitneß Center und italienisches Restaurant –
Konkurrenzschutz?
>> Wenn die Wohnung nicht richtig geräumt wurde...Das Jahresabo Mietrecht erhalten Sie für EURO 22,99 -
Das sind nicht einmal 2 EURO im Monat!:
AnwaltOnline Direktweitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats>> Aufnahme eines neuen Kündigungstatbestandes ins BGB
Aufgrund der vielen Leerstände auf dem Wohnungsmarkt in Ost-
deutschland leiden die Wohnungsunternehmen zum Teil unter
existenzgefährdenden Mietausfällen bei gleichbleibenden
Unterhaltskosten. Aus diesem Grunde hat der Bundesrat einen
Gesetzentwurf (15/2951) eingebracht. Er schlägt vor, einen
neuen Kündigungstatbestand in das Bürgerlichen Gesetzbuch
(BGB) aufzunehmen, der unter der Voraussetzung der Verein-
barkeit mit städteplanerischen Konzepten für die Wohnungs-
unternehmen "höhere Flexibilität und Planungssicherheit"
erreichen würde.
Die Zulassung der Abrisskündigung unter der Bedingung des
Nachweises eines vergleichbaren und verfügbaren Wohnraumes
sei für die Mieter in Gebieten mit einem entspannten
Wohnungsmarkt hinnehmbar. Die Länderkammer verweist darauf,
dass die Ursachen für die festgestellte Misere, zu denen im
Wesentlichen die überwiegend schwache wirtschaftliche
Entwicklung sowie die Folgen der demographischen Entwicklung
gehörten, in den Stadtumbauprogrammen von Bund und Ländern
Rückbaumaßnahmen vorgesehen seien.
Solche wirtschaftlich notwendigen Abriss- oder Rückbaumaß-
nahmen seien jedoch nur möglich, wenn der Vermieter über sein
Eigentum auch ungehindert verfügen könne. Um dies zu ermög-
lichen, müsse im Problemfällen neben der einvernehmlichen
Einigung mit den Mietern über einen Auszug auch die Möglich-
keit der Kündung gegeben sein.
Eine solche finde jedoch bisher weder im städtebaulichen
Teil des Baugesetzbuches noch im BGB eine ausreichende
Rechtsgrundlage.Die Bundesregierung stimmt dem Gesetzentwurf nicht zu, da
sie für das vorgeschlagene Sonderkündigungsrecht gegenwärtig
weder ein rechtliches noch ein praktische Bedürfnis sehe.
Schon das geltende Recht ermögliche dem Vermietern unter
bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung in Abrissfällen.
Es gebe damit bereits einen ausreichenden Kündigungstat-
bestand und es bestehe hinsichtlich der Ausübung von Ab-
risskündigungen keine Rechtsunsicherheit. Darüber hinaus
werde "in Kürze" das Verbot der Verwertungskündigung für
Altmietverträge in den neuen Ländern wegfallen.
Auch in Ostdeutschland könnten sich Vermieter dann auf den
Kündigungstatbestand nach dem BGB berufen. Damit würden
Abrisskündigungen weiter erleichtert. Die Rechtspraxis habe
so ein ausreichendes Instrumentarium zur Verfügung, auf das
Leerstandsproblem zu reagieren.
Ohnehin werde das Problem in der Praxis mit den Angebot von
Ersatzwohnungen und der Übernahme der Umzugskosten durch die
Vermieter in den meisten Fällen für beide Seiten befriedigend
gelöst. Gesetzgeberischen Handlungsbedarf werde hier auch
deshalb nicht gesehen. Im Übrigen erscheine zweifelhaft, ob
der Gesetzentwurf sein Ziel erreichen könne, mehr Rechts-
und Planungssicherheit für Vermieter zu schaffen.Quelle: PM Bundestag
>> Vorkaufsrecht des Mieters bei Wohnungsumwandlung
Der Mieter hat ein gesetzlich geregeltes Vorkaufsrecht, wenn
die von ihm bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung
umgewandelt wird (§ 577 BGB) - es sei denn, daß die Wohn-
räume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen
des Haushaltes des Vermieters verkauft werden.
Soll also die Wohnung verkauft werden, so ist diese dem
Mieter zunächst zum Kauf anzubieten. Mit der Ausübung des
Vorkaufsrechts kann der Mieter warten, bis die Wohnung an
einen Dritten verkauft wurde. Liegt ein notarieller Kauf-
vertrag vor, der den Kaufpreis nennt, so muß er sich jedoch
binnen einer Frist von zwei Monaten entscheiden. Diese
Vorgehensweise hat einen entscheidenden Vorteil für den
Mieter - er kann die Wohnung nämlich zu den gleichen
Bedingungen erwerben, wie sie im Kaufvertrag niedergelegt
wurden und somit die bereits ausgehandelten Konditionen
ausschöpfen. Dies umfaßt auch Preisvorteile, die ein Groß-
kunde im Rahmen eines sogenannten Paketverkaufes erzielen
wollte.
Der Verkäufer oder der Erwerber müssen den Mieter über
Inhalt des ausgehandelten Kaufvertrages informieren und den
Mieter auf das Vorkaufsrecht hinweisen - am besten in einem
Schreiben.
Zur Ausübung genügt zur Wirksamkeit die privatschriftliche
Form - eine notarielle Beurkundung ist nicht notwendig
(BGH - Az: VIII ZR 268/99), für die Ausübung des Vorkaufs-
rechts ist eine schriftliche Erklärung des Mieters erforder-
lich (§ 577 BGB).Das Vorkaufsrecht wird weder durch die Aufteilung in Mit-
eigentumsanteile noch durch Umwandlung von Miteigentumsan-
teilen in Wohnungseigentum berührt.Bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung kann es notwendig
sein, die Verwalterzustimmung einzuholen. Da eine solche
Zustimmung an einen konkreten Erwerber gebunden ist, ist die
Zustimmung für den Vorkaufsberechtigten ebenfalls einzuholen.Mietvertragliche Vereinbarungen, die zum Nachteil des
Mieters vom Gesetz abweichen, insbesondere ein Verzicht auf
das Vorkaufsrecht, sind unwirksam.In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Graffiti-Schmierereien als Sachbeschädigung strafbar
>> Malermäßige InstandsetzungDas Jahresabo Mietrecht erhalten Sie für EURO 22,99 -
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