[AnwaltOnline - Newsletter Februar 2004]************************************************************
* AnwaltOnline - Mietrecht Februar 2004 *
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung
*5* Impressum und Haftungsausschluss
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Ist vor Dachlawinen zu warnen?
Eine grundsätzliche Pflicht, vor etwaigen Dachlawinen zu
warnen, besteht für Hausbesitzer nicht. Es sind lediglich
dann Warnhinweise anzubringen, wenn Sicherungsmaßnahmen zum
Schutz Dritter aufgrund besonderer Umstände (allg. Schnee-
lage des Ortes, Beschaffenheit und Lage des Gebäudes,
konkrete Schneeverhältnisse, Art und Umfang des gefährdeten
Verkehrs) notwendig sind.
Eine grundsätzliche Pflicht zur Anbringung von Schneefang-
gittern auf dem Dach oder eine solche, auf dem Dach Schnee
zu kehren, besteht ebenfalls nicht. Allgemeine Vorkehrungen
müssen nur getroffen werden, wenn entspr. ordnungsbehörd-
liche Vorschriften erlassen wurden, gleiches gilt für das
Anbringen von Warnhinweisen.OLG Hamm - Az: 13 U 49/03
>> Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen...
Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietver-
träge vorgeschriebenen Schriftform (§ 550 BGB = § 566 a.F.
BGB) abgeschlossen worden, so ist eine darauf gestützte
vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der
Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführt worden
ist.BGH, 5.11.2003 - Az: XII ZR 134/02
>> Bei Mietrückstand ist fehlerhafte Kündigung hinzunehmen
Auch wenn ein Kündigungsschreiben gegen einen Mieter mit
Mietrückstand nicht korrekt formuliert wurde, so ist die
Vertragskündigung hinzunehmen.
Im vorliegenden Fall hatte sich der Vermieter bei Angabe des
Mietsaldos und eines Zahlungsmonats geirrt. Daher sah der
Mieter die Kündigung als unwirksam an. Nach Ansicht des
Gerichts war jedoch der Kündigungsgrund Zahlungsverzug
erkennbar, so dass die Kündigung hinzunehmen sei.
LG Berlin - Az: 65 TS 102/02>> Kinderbetreuung in der Mietwohnung?
Eine Tätigkeit als Tagesmutter kann einer Mieterin nicht
untersagt werden, sofern mietvertraglich kein Ausschluss
einer Nebentätigkeit in der Mietwohnung vereinbart wurde.
In einer 90 qm Wohnung ist nach Ansicht des Gerichts der
Lärm dreier betreuter Kleinkinder noch hinnehmbar.
Die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung wurde daher
für unwirksam erklärt.
AG Wiesbaden – Az: 92 C 546/02-34In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Wer zahlt bei verstopften Rohren?
>> Teilungserklärung und Aufteilungsplan widersprechen sich
>> Wohnungsschlüssel verloren – Schadenersatz
>> Eigenbedarf an 2 Wohnungen gleichzeitig?Das Jahresabo Mietrecht erhalten Sie für EURO 22,99 -
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AnwaltOnline Direktweitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats>> Wohnungsmängel und Mietminderung
Weist die Mietsache Mängel auf, stehen dem Mieter ver-
schiedene Rechte zur Seite. In Frage kommen Mangel-
beseitigung, Aufwendungsersatz, Minderung, Schadenersatz
sowie, in Ausnahmefällen, die außerordentliche Kündigung.
Im Einzelnen bestehen für die verschiedenen Ansprüche
folgende Voraussetzungen:Ein Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung nach § 535
Abs. 1 BGB besteht, wenn die Mietsache bei Überlassung
mangelhaft ist oder wenn sie später mangelhaft wird. Mangel-
haftigkeit liegt vor, wenn sich die Mietsache nicht in einem
zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet.
Solange der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kann der
Mieter die eigentlich geschuldeten Mietzahlungen nach § 320
BGB zurückhalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht aber
nur solange, bis der Mangel beseitigt wird. Ist dies der
Fall, muss die zurückbehaltene Miete an den Vermieter aus-
bezahlt werden. Kann der Mieter allerdings Minderung geltend
machen (s.u.), ist nur der Betrag, der den berechtigten
Minderungsbetrag übersteigt, zu bezahlen.Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Mahnung des Mieters
nicht, kann dieser ihn nach § 536a Abs.2 BGB auch selbst
beseitigen und Aufwendungsersatz für die entsehenden Kosten
vom Vermieter verlangen. Die Mahnung ist u.U. sogar entbehr-
lich, wenn der Vermieter die Mangelbehebung ernsthaft und
entgültig verweigert.Mietminderung nach § 536 BGB ist während der Dauer des Vor-
liegens von Wohnungsmängeln möglich. Treten Mängel erst auf,
nachdem der Monatsmietzins bereits entrichtet wurde, kann
zuviel bezahlte Miete nach § 812 BGB zurückverlangt werden.
Für das Entstehen des Mietminderungsrechtes spielt es keine
Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder
nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden,
auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und Mängel, die er
möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den
Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer
Gaststätte oder Diskothek oder Störungen, die von einer
benachbarten Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein,
dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung
mindert. Nimmt der Mieter einen Mangel über einen längeren
Zeitraum hin, ohne die Miete zu mindern oder zumindest unter
Vorbehalt zu zahlen, kann er sein Recht auf künftige
Minderungen verwirken.Achtung Mieterhöhung:
Nach einer Mieterhöhung, zum Beispiel auf die
ortsübliche Vergleichsmiete, heißt es aufpassen: Hält sich
der Vermieter nicht mehr an die Absprache "niedriger Miet-
preis für niedrige Wohnqualität", kann der Mieter auch wegen
"Altmängeln" die Miete kürzen, Verwirkung kommt hier also
nicht in Betracht. Der Minderungsbedarf darf aber dann nicht
höher ausfallen als die Mieterhöhung.Kumulativ zum Recht der Mietminderung hat der Mieter u.U
einen Anspruch auf Schadenersatz nach § 536 Abs. 1 BGB.
Dieser Anspruch kommt insbesondere in Betracht, wenn der
Wohnungsmangel, wie etwa bei einem Rohrbruch, zu Schäden am
Eigentum des Mieters führt.Bei "schwersten" Mängeln kann der Mieter den Mietvertrag
sogar fristlos nach § 543 Abs 1 BGB kündigen. In der Regel
kommt Kündigung bei Mängeln in Betracht, die zu einer
Gefährdung der Gesundheit des Mieters führen. Erforderlich
ist insofern aber meist eine vorherige Aufforderung des
Vermieters zur Mängelbeseitigung unter Setzung einer
angemessenen Frist.Die benannten Rechte sind ausgeschlossen, wenn der Wohnungs-
mangel vom Mieter selbst herbeigeführt wurde. Das
Minderungs-, das Aufwendungsersatz- sowie das Schadenersatz-
recht sind darüber hinaus nach § 536b BGB ausgeschlossen,
wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Hätte
er ihn problemlos erkennen können, bleiben diese Rechte nur
bestehen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig ver-
schwiegen hat. Schließlich kann der Mieter u.U. nach § 536c
Abs. 2 BGB seine Ansprüche auf Mietminderung, Schaden- oder
Aufwendungsersatz sowie auf fristlose Kündigung verlieren,
wenn er es unterlässt, dem Vermieter einen Mangel unver-
züglich anzuzeigen und dieser infolge der unterlassenen
Anzeige außerstande war, Abhilfe zu schaffen.Haftungsausschlüsse in Formularverträgen sind im einzelnen
auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen. Individualvertrag-
lich kann die Haftung des Vermieters in der Regel problemlos
ausgeschlossen werden. Allerdings ist das Mietminderungs-
recht unabdingbar. Auch die Haftung im Falle arglistigen
Verschweigens eines Mangels durch den Vermieter kann nicht
ausgeschlossen werden.In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:
>> Was muss der Mieter tun, wenn die Abrechnung unrichtig
ist?
>> NebenkostenDas Jahresabo Mietrecht erhalten Sie für EURO 22,99 -
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