[AnwaltOnline - Newsletter Oktober 2001]************************************************************
* AnwaltOnline - Newsletter Oktober 2001 *
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen
*5* Disclaimer
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Ausgezogen und immer noch Mieter? <<
Haben Eheleute gemeinsam eine Wohnung angemietet, bestimmt
sich ihr Innenverhältnis nach Scheidung und Auszug eines der
beiden geschiedenen Ehegatten weitgehend nach den Vor-
schriften der BGB-Gesellschaft. Ist der in der Wohnung ver-
bliebene frühere Ehegatte nicht bereit oder in der Lage, den
nicht nur vorübergehend ausgezogenen Ehegatten im Innen-
verhältnis von allen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis
freizuhalten oder seine Entlassung aus dem Mietvertrag zu
erreichen, so hat der ausgezogene Mieter einen Anspruch auf
Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses.OLG Hamburg, Urt. v. 18.5.2001 - 8 U 177/00
Quelle: NJW-RR 2001, 1012>> Bundesgerichtshof hält längere Kündigungsfrist für
Vermieter für zulässig <<Vermieter dürfen durch eine längere Kündigungsfrist stärker
an den Mietvertrag gebunden werden als Mieter. Dies soll
nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofes sogar dann
gelten, wenn die unterschiedlichen Fristen nicht individuell
vereinbart werden, sondern in einem vorformulierten
Vertragsformular enthalten sind.Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes gehört eine gleich
lange Bindung beider Parteien an den Mietvertrag nicht zum
sogenannten «Kerngehalt» des Mietrechts. Deswegen seien auch
andere Vereinbarungen möglich. Zur Begründung seiner
Entscheidung verwies das Gericht unter anderem darauf, dass
der Gesetzgeber in der jüngsten Mietrechtsreform sogar
ausdrücklich unterschiedlich lange Fristen für Mieter
(drei Monate) und Vermieter (maximal neun Monate) vor-
gesehen habe.Im vom Gericht entschiedenen Fall ging es um einen
SB-Markt-Betreiber, der ein Ladenlokal befristet für 20
Jahre gemietet hatte. In dem zwischen den Parteien ver-
wandten Formularvertrag wurde dem Mieter ein Sonder-
kündigungsrecht mit einjähriger Kündigungsfrist nach
frühestens acht Jahren Vertragslaufzeit eingeräumt. Die
Kündigung war an eine Ausgleichszahlung gekoppelt. Der
Vermieter sollte dahingegen bis zum Ablauf der 20 Jahre an
den Vertrag gebunden sein. Als der Mieter kündigte, machte
der Vermieter geltend, das Sonderkündigungsrecht verstoße
gegen das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen,
weil es dem Kerngehalt des gesetzlichen Mietrechts wider-
spreche.BGH, Urteil vom 30.05.2001 - XII ZR 273/98
>> Einführung eines einheitlichen Mustermietvertrages
gescheitert <<Das Vorhaben von Bundesjustizministerin Herta
Däubler-Gmelin, bundesweit einen einheitlichen Mustermiet-
vertrag einzuführen, ist gescheitert. Ein Sprecher von Haus
& Grund teilte am 11.09.2001 mit, die Spitzenverbände der
Wohnungswirtschaft Haus & Grund Deutschland sowie Bundes-
verband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW) hätten ent-
sprechende Vorschläge Däubler-Gmelins bei einem Gespräch im
Bundesjustizministerium abgelehnt.Damit werden wohl künftig wie schon bislang grundsätzlich
zwei verschiedene Arten von Mustermietverträgen im Umlauf
sein: die "mieterfreundlichen" und die "vermieterfreund-
lichen".>> Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe einer gemieteten
Sache <<Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt beginnt die Ver-
jährungsfrist für Schadenersatzansprüche eines Vermieters
mit der Rückgabe der Mietsache. Unerheblich ist, ob der Ver-
mieter etwaige Schäden oder sonstige Mängel bei der Rückgabe
bemerkt hat oder zumindest hätte bemerken können. Demnach
sind nach einem halben Jahr sind alle eventuellen Ansprüche
des Vermieters gegen den Mieter verjährt.Das Gericht hatte im Fall über die Schadenersatzklage einer
hessischen Stadt zu entscheiden. Diese hatte einem Unter-
nehmen eine Sporthalle für eine Reptilienausstellung ver-
mietet. Der Veranstalter übergab der Kommune die Halle am
1. August. Etwa zwei Wochen entdeckten Schüler mehrere
Skorpione in der Halle. Hierauf ließ die Stadt die Halle
säubern und verlangte vom Aussteller Ersatz der angefallenen
Kosten. Der Unternehmer verweigerte die Zahlung. Die Kommune
erhob erst Mitte Februar des Folgejahres Klage.Das Gericht entschied, die gesetzliche Verjährungsfrist von
sechs Monaten sei schon am 1. Februar abgelaufen. Da sich
der Gesetzgeber für eine rasche Abwicklung eines abge-
schlossenen Mietverhältnisses entschieden habe, müsse der
Vermieter die zurückgegebene Sache, vorliegend die ver-
mietete Halle, eingehend untersuchen und sodann etwa auf-
gefundene Schäden möglichst zügig gegenüber dem Mieter
geltend machen.OLG Frankfurt Az: 24 U 198/00
weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats>> Übergangsrecht für Kündigungszeiten <<
Der neue § 573c BGB, mit dem unterschiedliche Kündigungs-
fristen für Mieter und Vermieter festgelegt wurden, soll
nach der einschlägigen Übergangsvorschrift nicht anwendbar
sein, wenn vor dem 1. September 2001 vertraglich zwischen
den Parteien andere Kündigungsfristen vereinbart wurden.Oftmals enthalten die alten Verträge nun aber eine Regelung,
die derjenigen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. (alte Fassung)
entspricht, wonach also für Mieter und Vermieter die
Kündigungsfristen mit ansteigender Dauer des Mietver-
hältnisses verlängert werden. Der Gesetzgaber hat das
Problem wohl erkannt: So vertritt er in der Begründung des
Rechtsausschusses zur Übergangsvorschrift (BT-Drucks.
14/5663) die Meinung, solchen Vertragsklauseln komme kein
Vereinbarungscharakter zu. Vielmehr seien sie rein dekla-
ratorischer Natur. Diese Meinung hat allerdings keinen
expliziten Niederschlag im Gesetzestext gefunden. Das
Berliner Kammergericht hatte die Frage in einer
Entscheidung vom Januar 1998 (Az. 8 RE-Miet 6765/97) anders
gesehen: Dort wurde entschieden, daß auch die rein den
Gesetzeswortlaut wiederholende Vereinbarung in einem Vertrag
vertragsgestaltende Wirkung hat.Schließt man sich der AUffassung des Gesetzgebers an, so
würden die alten Kündigungsfristen in den Fällen, wo der
Gesetzeswortlaut in einen Vertrag übernommen worden war,
weitergelten. Vertritt man hingegen die Ansicht des KG, so
träten an die Stelle solcher Vereinbarungen nunmehr die
neuen Kündigungsfristen.>> Auswirkung der Euroumstellung auf die Miete <<
Zum 1.1.2002 wird der Euro gesetzliches Zahlungsmittel. Wie
mit bestehenden Verträgen umzugehen sein wird, ist fest-
gelegt:Zunächst sind der in DM vereinbarte Mietzins bzw. andere im
Mietvertrag ausgewiesene DM-Beträge nach dem offiziellen
Umrechnungskurs umzurechnen. Rundungen sind nach vorge-
gebenen Regelungen durchzuführen:Offizieller Umrechnungskurs sind 1,95583 Euro auf 1 DM. Das
bedeutet, daß DM-Beträge durch 1,95583 zu teilen sind. Die
durch diese Teilung entstehenden Euro-Beträge sind bis auf
die dritte Stelle nach dem Komma zu berechnen und sodann
nach kaufmännischer Sitte bis zur Zahl 4 ab-, ab der Zahl
5 aufzurunden.Eine Miete von DM 800,00 würde daher wie folgt auf Euro
umgerechnet: DM 800,00 : 1,95583 = Euro 409,033; gerundet
= Euro 409,03.Zu beachten ist, daß die Euro-Umstellung nicht für eine ver-
deckte Mieterhöhung mißbraucht werden darf. Mieterhöhungen
sind bei bestehenden Verträgen nur nach den allgemeinen
Vorschriften (§§ 557 ff. BGB n.F.), insbesondere also unter
Einhaltung der jeweils einschlägigen Formvorschriften,
zulässig.Ganz allgemein gilt im übrigen nach der Verordnung 1103/97
des EU-Rates der Grundsatz der Kontinuität bestehender
Verträge: Die Euro-Umstellung macht also bestehende Verträge
nicht hinfällig und gewährt auch kein Recht auf Auflösung
von Verträgen.Neue Verträge sind ab dem 1.1.2002 in Euro abzuschließen.
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