[AnwaltOnline - Newsletter April 2001]************************************************************
* AnwaltOnline - Newsletter April 2001 *
* von http://www.AnwaltOnline.com *
* ISSN: 1511-7774 *
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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen
*5* Disclaimer
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Zeitmietvertrag: Miete bis zum Ende zahlen? <<
Auch bei vorzeitiger Kündigung des Zeitmietvertrages und
anschließender Wohnungsräumung ist bis zum vereinbarten
Ablauf des Vertrages der Mietzins zu entrichten. Diese Ver-
pflichtung bleibt auch bestehen, wenn die betreffende
Wohnung in der Zwischenzeit zu einem geringeren Mietzins
erneut vermietet werden konnte, sie reduziert sich jedoch
auf den Differenzbetrag.
Dem Urteil entsprechend kann der Vermieter zum Zeitpunk des
Auszuges oder der Weitervermietung die unter dem alten
Vertrag fälligen Mietzinsen bzw. den sich aus dem neuen
Vertrag ergebenden Differenzbetrag einklagen.LG Berlin, 64 S 526/98
>> Sonderkündigung in Eigentumswohnanlage möglich <<
Auch auf Zweifamilienhäuser, die in Eigentumswohnungen
umgewandelt werden läßt sich das Sonderkündigungsrecht
anwenden. Die Vorschriften des zur Anwendung kommenden
Paragraphen 564b zielen darauf ab, daß es sich um ein
Gebäude mit zwei Wohnungen handele.
Auch ein Hinweis auf die zehnjährige Kündigungssperrfrist
greift in diesem Fall nicht, da weder eine Eigenbedarfs-
noch eine Verwertungskündigung ausgesprochen wurde.ArbeitsG Bonn, 6 C 443/97
>> Mieterhöhung trotz Mängel zulässig <<
Die Zustimmung zu einer berechtigten Mieterhähung kann
nicht unter Hinweis auf bekannte, bislang nicht beseitigte
Mängel verweigert werden. Dem Mieter steht hier nur das
Recht zu, einen Teil des Mietzinses zurückzubehalten, bis
die Mängel beseitigt sind. Es besteht eine Verpflicht zur
Zustimmung durch den Mieter, da kein Bedürfnis, zu Gunsten
des Mieters einen doppelten Schutz vorzusehen besteht.
Mieterhöhungen kann unabhängig vom Bestehen von Mängeln
berechtigt sein, daher besteht auch eine getrennte Regelung.
Mängel haben keinen Einfluß auf den zulässigen Mietzins,
sonder bewirken ein zeitlich befristetes Zurückbehaltungs-
recht.OLG Frankfurt 20 ReMiet 1/96
>> Alteigentümer bleibt zur Betriebskostenabrechnung
verpflichtet <<Ein Vermieter, der die anfallenden Betriebskosten auf den
Mieter umlegt und zu diesem Zwecke - meist monatliche -
Vorauszahlungen verlangt, ist nach Ablauf der Abrechnungs-
periode auch dann zur Abrechnung über die innerhalb der
Abrechnungsperiode angefallenen Betriebskosten verpflichtet,
wenn die Mietwohnung verkauft wird und infolgedessen das
Mietverhältnis auf den Neueigentümer übergeht. Dies gilt
selbst dann, wenn der Abrechnungsanspruch des Mieter
gegenüber dem Vermieter zum Zeitpunkt des Eigentumsüber-
ganges noch nicht fällig ist, sofern nur die Abrechnungs-
periode als solche abgelaufen ist.BGH, Urt. v. 01.03.2001, Az.: III ZR 329/98
>> Gewerbe - Risiko wird vom Mieter getragen <<
Im Verhältnis von Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich
der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache.
Hierzu gehört vor allem das Risiko, Gewinne mit dem
Mietobjekt erzielen zu können.Im vorliegenden Fall hat ein Mieter in einem geplanten
Geschäftszentrum Flächen für ein Fachgeschäft für Wäsche
und Dessous angemietet. Nach Fertigstellung geriet er in
wirtschaftliche Schwierigkeiten, die vom Mieter auf die
Zusagen über eine günstige Verkehrsanbindung sowie über die
Vollvermietung des Einkaufszentrums zurückgeführt wurden, so
dass das Geschäft von den Kunden nicht angenommen wurde.
BGH AZ VII ZR 279/97weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht
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*2* Das Thema des Monats>> Neues in Sachen Mietrechtsreform <<
Am 14.03.2001 hat der Rechtsausschuß des Bundestages über
die bereits seit einiger Zeit auch in der Öffentlichkeit
leidenschaftlich diskutierte Mietrechtsnovelle abschließend
beraten. Eckpunkte der Reform sind kürzere Kündigungsfristen
für Mieter, geringere Spielräume für Mieterhöhungen sowie
ausdrückliche Regelungen der Rechte Behinderter.Bislang gelten für beide Mietvertragsparteien - Mieter wie
Vermieter - gestaffelte Kündigungsfristen: 3 Monate bei
Mietverhältnissen mit Laufzeiten unter 5 Jahren, 6 Monate
bei Laufzeiten zwischen 5 und 8 Jahren, 9 Monate bei
Laufzeiten zwischen 8 und 10 Jahren sowie schließlich 12
Monate bei Laufzeiten von mindestens 10 Jahren. Nach der
Mietrechtsnovelle sollen diese Staffelungen künftig nur
noch für den Vermieter gelten.Für den Mieter hingegen
bleibt es bei der dreimonatigen Kündigungsfrist -
unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.Wichtig - insbesondere für Vermieter - ist die neue Regelung
zur sogenannten Kappungsgrenze! Bislang durften Vermieter
den Nettomietzins innerhalb von drei Jahren um maximal 30%
anheben. Nunmehr wird dieser Spielraum eingeschränkt:
Innerhalb von drei Jahren sind nur noch 20%-ige
Mieterhöhungen möglich. Die Mietrechtsnovelle wird aller
Vorausssicht nach zum 01.07.2001, spätestens aber zum
01.09.2001, in Kraft treten. Dies sollte von den Vermietern,
die noch in diesem Jahr eine Mieterhöhung durchsetzen
wollen, beachtet werden: Die 30%-ige Miterhöhung kann nur
dann noch realisiert werden, wenn das Mieterhöhungsverlangen
dem Mieter vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes zugeht.Zugunsten behinderter und älterer Menschen mit Sonder-
bedürfnissen sollen künftig spezielle Vorschriften gelten.
Kernpunkt der Reform ist insofern die Regelung, daß diese
Gruppe von Mietern von ihrem Vermieter die Genehmigung für
bauliche Veränderungen auf eigene Kosten verlangen können
soll. Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis ist ein
"besonderes Interesse". Hier muß der Mieter nachweisen, daß
eine bestimmte bauliche Veränderung im Hinblick auf die
behinderungbedingten Bedürfnisse notwendig ist.Alles in allem wird die Mietrechtsnovelle den Mieterschutz
weiter ausbauen. Zugunsten der Vermieter werden sich im
Gegenzuge die geplanten Neuregelungen zur größeren
Gestaltungsfreiheit bei Zeit- und Staffelmietverträgen
auswirken.>> Rechte des Mieters bei Eigentumswechsel <<
Der Rechtssatz "Veräußerung bricht nicht Miete" ist
allgemein bekannt. Demnach wird ein Mietverhältnis zwischen
Mieter und Alteigentümer mit dem Neueigentümer in genau der
Form, wie es zwischen Alteigentümer und Mieter bestand,
weitergehführt.Weniger bekannt sind hingegen andere Rechte des Mieters bei
Veräußerung des Mietobjektes durch den Vermieter.Eines jedenfall besteht nicht: ein Sonderkündigungsrecht des
Mieters (ebensowenig - im übrigen - wie ein solches des
Vermieters). Kündigungen, gar noch fristlose, aufgrund des
Eigentumswechsels sind daher nicht möglich. Im Zusammenhang
mit dem Eigentümerwechsel kennt das Gesetz nur folgende
spezielle Kündigungsregelung: Die - eigentlich vom Gesetz
vorgesehene - Mithaftung des Altvermieters erlischt, wenn
nicht der Mieter, nachdem er vom Altvermieter über den
Eigentumswechsel informiert wurde, zum ersten möglichen
Kündigungstermin kündigt. Hierdurch wird aber kein
spezielles Kündigungsrecht begründet. Vielmehr ist durch
Einsichtnahme in den Vertrag bzw. das Gesetz zu bestimmen,
welches der frühestmögliche Kündigungszeitpunkt ist. Wird zu
diesem Zeitpunkt gekündigt, haftet der Altvermieter nicht
mehr neben dem neuen Vermieter.Interessant im Zusammenhang mit der Veräußerung von Miet-
wohnungen ist hingegen das eventuelle Vorkaufsrecht des
Mieters. Werden vermietete Wohnräume, an denen nach Über-
lassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist
bzw. begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so
ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Das bedeutet
folgendes: Werden etwa in einem größeren Mietshaus, dessen
Eigentümer eine Wohnungsgesellschaft ist, Sonder-
eigentumsrechte an den einzelnen Wohnungen begründet, um
diese sodann verkaufen zu können, so hat der Mieter in jedem
Fall das Recht, die Wohnung zu erwerben. Vorkaufsrecht
bedeutet, daß ein Kaufvertrag zwischen Mieter und Eigentümer
auch dann zustande kommt, wenn der Eigentümer bereits einen
Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen hat. Der Mieter
muß dann sein "Vorkaufsrecht ausüben". Das geschieht durch
Erklärung gegenüber dem Eigentümer.************************************************************
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