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In dieser Ausgabe:*1* Interessante Urteile & Neues
*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen
*5* Disclaimer
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*1* Interessante Urteile & Neues>> Justizreform: Die Schlichtung soll gestärkt werden <<
Das Bundesjustizministerium hat im Dezember 1999 einen
Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des Zivil-
prozesses vorgelegt. Mit dem geplanten Gesetz ist eine
grundlegende Umgestaltetung des Zivilprozesses beabsichtigt.
Weitreichende Bedeutung wird das Gesetz auch für das
Mietrecht haben.
Bislang sind alle Mietrechtsstreitigkeiten erstinstanzlich
unabhängig vom Streitwert den Amtsgerichten zugeordnet.
Unterhalb des Berufungsstreitwertes besteht keine
Möglichkeit, ein amtsgerichtliches Urteil in der nächsten
Instanz überprüfen zu lassen. Ein Korrektiv war bislang
lediglich der Rechtsentscheid der Oberlandesgerichte in
Mietsachen. Diese Situation soll nunmehr geändert werden.>> Überproportionaler Anstieg der Nebenkosten <<
Nach den Berechnungen des Instituts für Städtebau (ifs) sind
die Wohnnebenkosten auch 1999 im fünften Jahr in Folge
gestiegen und zwar im vergangenen Jahr um 1,8 Prozent. Damit
steigen die Nebenkosten fast doppelt so schnell wie die
Nettokaltmieten (1,0 %/Jahr) und mehr als dreimal so schnell
wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten (0,5 %/Jahr).>> Graffitis an Hauswänden: Keine Besserung in Sicht <<
Das von der Opposition in den Bundestag eingebrachte
Anti-Graffiti-Gesetz ist Ende März im Bundestag gescheitert.
Damit bleibt die strafrechtliche Verfolgung von Sprayern
schwierig, weil die Rechtsprechung für eine Sachbeschädigung
eine Substanzverletzung verlangt. Das ist bei Graffitis nicht
immer der Fall. Vom Verband der Haus und Wohnungseigentümer
wurde die Entscheidung des Bundestages massiv kritisiert.
Hauseigentümer sollten indes beachten, dass ihnen auch dann,
wenn dem Graffiti"künstler" ein Verstoß gegen strafrechtliche
Normen nicht nachgewiesen werden kann, zivilrechtliche
Schadensersatzansprüche zustehen können.>> Biotonnen auf Terrassen sind erlaubt <<
Gehört zur Mietwohnung eine Terrasse, darf der Mieter im
Bereich der Terrasse auch (zwei) Biotonnen aufstellen.
Behauptet der Vermieter, während des Sommers gehe von diesen
Tonnen ein unangenehmer Geruch aus, muss dieses Vorbringen
mit näheren Angaben über Zeit und Umfang der angeblichen
Geruchsbelästigungen versehen sein.
Das Amtsgericht ist der Auffassung, dass die Aufstellung der
Tonnen keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache
darstellt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter den Biomüll
ohne größeren Aufwand zu einem nahegelegenen Kompostierwerk
bringen könnte.AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 19.05.1999 – 509 C 445/98
Quelle WM 00 S. 181>> Entfernen von Tapeten beim Auszug <<
Enthält ein Formularmietvertrag die Klausel, dass der Mieter
die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen und beim
Auszug unabhängig von der Nutzungsdauer Tapeten von Decken
und Wänden zu entfernen hat, so ist diese Bestimmung insgesamt
unwirksam.
In den Urteilsgründen wird ausgeführt, dass die Klausel den
Mieter unangemessen benachteilige und deshalb gegen § 9 AGBG
verstoße. Zwar sei es nach herrschender Rechtsprechung möglich,
entgegen der Regelung des BGB die laufenden Schönheits-
reparaturen währen der Laufzeit eines Mietvertrags dem Mieter
aufzubürden. Die zusätzliche Verpflichtung zur Entfernung der
Tapeten ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung gehe aber
darüber hinaus und führe dazu, dass die Klausel insgesamt
unwirksam sei, also auch der Teil, der sich auf die laufenden
Schönheitsreparaturen beziehe.AG Wuppertal, Urteil . 21.12.1999 – 97 C 257/99
Quelle: WM 00 S.183************************************************************
*2* Das Thema des MonatsMietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau
Bei Mietverhältnissen über preisgebundenen Wohnraum (§ 10
Ziff. 1 MHG) richtet sich die Zulässigkeit einer Erhöhung
des Mietzinses nach den Vorschriften des WoBindG. Hiernach
darf im sozialen Wohnungsbau nur Kostenmiete vereinbart werden.
Diese wird aus der Durchschnittsmiete (§ 8a Abs.1 WoBindG)
errechnet.
Die Durchschnittsmiete soll die laufenden Aufwendungen des
Vermieters (Kapitalkosten, Abschreibung, Verwaltungskosten,
Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis) decken, jedoch
nicht darüber hinausgehen. Die Höhe dieser Miete errechnet
sich auf der Basis der sog. Wirtschaftlichkeitsberechnung
und wird von einer Genehmigungsstelle genehmigt (§ 72 des
2. WohnungsbauG).
Schließlich wird unter Zugrundelegung der Durchschnittsmiete
unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung und Zuschnitt
der jeweiligen Wohnung die Einzelmiete, also die Kostenmiete,
abgeleitet (§ 8 a Abs. 5 WoBindG). Die ursprünglich
vereinbarte Kostenmiete kann nicht erhöht werden, soweit
und solange dies durch Vereinbarung zwischen Mieter und
Vermieter ausgeschlossen wurde.Grundsätzlich kommt aber eine Änderung der Kostenmiete
aufgrund geänderter Durchschnittsmiete nach einem durch das
WoBindG regelementierten Mieterhöhungsverfahren in den
folgenden Fällen in Betracht:
- bei Änderung der laufenden Aufwendungen für die Wohnung,
die der Vermieter nicht zu vertreten hat oder die auf einer
gesetzlich angeordneten Änderung der Kostenansätze beruht
(§ 8a Abs. 3 WoBindG).
- bei Modernisierungsmaßnahmen, d.h. bei solchen baulichen
Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig
erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessern oder nachhaltig Einsparung von Heizenergie
bewirken (§ 11 Abs.6 S. 1 der II. BV).
Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinne ist auch der unter
wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen,
die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für
Wohnzwecke geeignet sind, und die Neuschaffung von Wohnraum
durch Erweiterung eines bestehenden Gebäudes (§ 17 des
II. WohnungsbauG). Die Modernisierungsmaßnahmen müssen mit
Genehmigung der Beweilligungsstelle durchgeführt worden sein.Endet die Preisbindung, so ist es dem Vermieter unbenommen, das
Mietpreiserhöhungsverfahren nach den §§ 1 ff. MHG durchzuführen.
D.h. dass grundsätzlich der Mietzins, der seit mindestens einem
Jahr unverändert war, innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren
um 30%, bei Altbauten (Fertigstellung vor dem 1.1.81) um 20%
erhöht werden darf.
Nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 9.10.80 = NJW 81, 234
kann dabei die Mieterhöhungserklärung bereits vor Ablauf der
Preisbindung abgegeben werden, so dass die erhöhte Miete vom Tage
der Beendigung der Preisbundung an fällig ist (gleicher Ansicht:
LG Köln WM 78, 93; LG Dortmund ZMR 79, 61). Allerdings existiert
auch eine abweichende Rechtsauffassung, die ein während des Laufs
der Preisbindung abgegebenes Erhöhungsverlangen als unwirksam
einstuft. Wegen des o.g. Rechtsentscheids dürfte diese Auffassung
indes ohne weitere Bedeutung sein.************************************************************
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Urteilsdatenbank für Sie.2. Wir haben wieder einige Mietspiegel hinzugefügt
und arbeiten an den Städten ab 10.000 Einwohnern3. Unsere Mietrechtlichen Tips haben wir stark
erweitert. Mit vielen Detailthemen wie zum Beispiel
Kinder in Mietverhältnissen4. Auch die Gesetzesdatenbank wurde um einiges ergänzt,
z.B. das Wohnungsbindungsgesetz5. Schwarzes Brett zum Austausch untereinander
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