Ein Mietverhältnis
auf unbestimmte Zeit bedarf nach §
564 Abs.2 BGB zu seiner Beendigung einer Kündigung. Die wichtigste
Form ist die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen
oder vertraglichen Kündigungsfristen (§
565 BGB).
Aus Mieterschutzgründen
setzt zwar nicht die Kündigung des Mieters, aber die des Vermieters
ein „berechtigtes Interesse“ nach §
564b Abs.1 BGB voraus. Abgesehen davon kommt eine – dann aber fristlose
– Kündigung durch den Vermieter in Betracht bei schweren Verstößen
des Mieters gegen den Mietvertrag ( Bsp.: Nichtzahlung der Miete,
Verzug mit Mietzahlungen (§
554 BGB)).
Ebenfalls aus Mieterschutzgründen
muss die Kündigung nach §
564 a BGB schriftlich erfolgen und einen Hinweis auf §
556 a BGB enthalten. Die Sozialklausel des §
556 a BGB erlaubt dem Mieter u.U. der Kündigung zu widersprechen,
wenn sie für ihn eine übermäßige Härte bedeuten
würde.
„Berechtigtes Interesse“
des Vermieters im Sinne des §
564 b Abs.1 BGB an der Kündigung kann insbesondere in folgenden
Fällen bestehen:
-
Eigenbedarf:
Dies ist dann der
Fall, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen
Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person
benötigt.
-
Hinderung angemessener
wirtschaftlicher Verwertung:
Dies liegt vor,
wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an
einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung
gehindert wird und hierdurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Zu beachten ist
jedoch, dass dieser Kündigungsgrund in den östlichen Bundesländern
ausgeschlossen ist, wenn der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen
wurde.
„Grundlose“
Kündigungen des Vermieters sind hingegen ausgeschlossen ! Hierunter
fallen insbesondere Kündigungen zum Zweck der Umwandlung der Wohnungen
in Eigentumswohnungen oder zum Zweck der Mieterhöhung (Änderungskündigungen).
Auch wenn oben genannte
gesetzliche Kündigungsgründe vorliegen, hat der Vermieter jedoch
folgende (gesetlichen) Kündigungsfristen zu beachten:
3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren,
6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren,
9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren und
12 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 10 Jahren.
Wenn diese Kündigungsfristen
ergebnislos verstrichen sind, d.h. der Mieter nicht ausgezogen ist, muss
der Vermieter vor Gericht auf Räumung klagen. Er darf also nicht eigenmächtig
die Wohnung räumen !
Das wichtigste Recht
des Mieters gegen die Kündigung bestimmt §
556 a BGB. Nach dieser Sozialklausel kann der Mieter auch bei einer
Kündigung des Vermieters aus „berechtigtem Interesse“ in der Mietwohnung
wohnen bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die
schwerer wiegen, als das Kündigungsinteresse des Vermieters.
Hiervon sind auch
Räumungsfristen oder Vollstreckungsschutz umfasst, die der Mieter
trotz Verurteilung zur Räumung der Wohnung beantragen kann.